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6ㆍ4지방선거 D-22… 수도권 도시정비사업에 새바람 불까?

 

[아유경제=정훈 기자] 제6회 전국동시지방선거(이하 지방선거)가 3주 앞으로 다가왔다. 오는 15일부터 후보자 등록이 이뤄지면 그 열기는 더욱 뜨거워질 전망이다. 특히 선거철마다 난무하는 부동산 관련 공약(公約)들이 벌써부터 업계를 떠돌면서 ‘뜨거운 감자’로 부상을 앞두고 있다.

‘뉴타운’ 광풍(狂風)이 불어 공약으로 내걸기만 하면 당선됐던 지난 2차례의 지방선거와 2008년 총선. 이때의 추억 덕분에 부동산 관련 공약은 출마한 자나 투표하는 자 모두에게 달콤한 ‘꿀’과 같다. 하지만 과유불급(過猶不及)이라 했던가. 공약이 공약(空約)이 돼 버리면 역풍이 불어 낙선의 고배를 마실 수 있다. 그의 공약을 믿고 뽑아준 사람도 ‘공수표’에 속을 끓이거나 경제적인 손실까지 입을 수 있어 주의가 요구된다.

이에 본보는 수도권 유력 후보별 부동산 공약을 점검해 봤다. 특히 2006년과 2010년 지방선거가 그 시작과 끝을 ‘뉴타운’으로 장식했다는 점에서 재개발ㆍ재건축 등 도시정비시장과 관련된 이슈들에 대해 집중적으로 살펴봤다.

■ 서울
용산 덕에 재개발은 기대감 ‘솔솔’ 재건축은 학습효과 탓에 ‘글쎄’
정몽준 ‘불씨’는 살렸지만 과거 ‘뉴타운’만한 파급력 있을지는 의문

   
▲ 정몽준 새누리당 서울시장 후보(좌)-박원순 서울시장(우)

서울시장 자리는 지방선거의 승패를 가늠하는 자리다. 그만큼 이곳에서의 승리를 위해 각 후보자들은 사력을 다한다. 이를 위한 ‘히든카드’는 역시 부동산이 될 공산이 크다. 개발 이슈를 선점하면 그만큼 당선 가능성이 높아지기 때문이다.

포문을 연 것은 새누리당 ‘빅3’로 꼽히는 정몽준 의원. 그가 포탄으로 사용한 것은 ‘용산’이었다. 정 의원은 지난달 “용산 개발은 단계적ㆍ점진적으로 해결할 필요가 있고 큰 그림을 갖고 검토하고 있다”며 ‘통합개발’ 가능성을 시사했다. 이는 작년 10월 용산국제업무지구 개발 계획 백지화로 실의에 차 있던 이 지역 주민들과 이곳에 투자한 외지인 등을 동시에 공략할 수 있는 카드이기에 정 의원이 적절한 ‘창’을 쥐었다는 평가가 흘러나왔다.

그러자 유력 주자인 박원순 현 서울시장이 반격에 나섰다. 박 시장은 “(주민들의) 상처가 아물지 않았고 문제도 해결 안 됐다”며 반대 의사를 분명히 했다.

서울시 역시 이에 대한 입장을 명확히 밝힌 바 있다. 지난달 12일 “용산국제업무지구 개발 재추진과 관련해 철도정비창 부지와 서부이촌동 주거지역을 서로 달리해서 맞춤형 개발을 해야 한다”고 선을 그은 것이다. 아울러 시는 “사업 재추진 여건이 조성되려면 현재 토지 소유권 반환을 놓고 코레일과 사업시행자인 드림허브프로젝트금융투자주식회사가 벌이고 있는 법정 다툼 등의 문제가 해결돼야 한다”고 강조했다.

정계와 부동산업계는 서울시장 선거에 앞서 ‘용산’이 ‘불쏘시개’ 역할은 한 것으로 보고 있다. 하지만 ‘불씨’가 타오르기 위해서는 구체적인 청사진이 제시돼야 한다는 게 이들의 중론이다.

용산 개발을 바라보는 업계의 전망도 그다지 밝지 않다. 업계 관계자 A씨는 “용산 개발은 애초부터 지나치게 낙관적인 사업성 분석을 토대로 만들어진 신기루에 불과했다”며 “부동산 경기가 꺾이면서 환상이 깨졌고, 그 결과 사업이 좌초된 것인데 이를 다시 통합개발 하겠다는 것은 되레 혼란만 가중시키는 것”이라고 지적했다.

반론도 있다. 큰 틀에서는 ‘통합개발’이지만 이를 보다 구체화할 수 있는 세부 계획이 제시된다면 상당한 파급효과가 생길 수 있다는 점이 이유로 제시됐다. 이 때문에 본격적인 선거운동이 시작되면 용산을 필두로 한 강북 지역은 재개발 효과로 들썩일 것이란 전망이 우세하다.

실제로 부동산114가 지난 3월 말 매물 가격에 기초해 조사한 재개발 지분 가격은 작년 12월 대비 소폭 상승한 것으로 파악됐다. 특히 용산과 가까운 한남뉴타운2ㆍ4구역 등의 매도 호가 상승이 견인차 역할을 했다는 점에서 이 같은 전망에 힘을 실을 것으로 보인다.

재개발과 달리 재건축은 아직까지 특별한 ‘한방’이 없다는 의견이 지배적이다. 강남 재건축을 중심으로 시장이 반등할 여건은 서서히 쌓이고 있으나 정부의 2ㆍ26대책(주택임대차시장 선진화 방안) 발표 이후 매수세가 실종돼 선거와 연결시킬 계제가 부족하다는 이유에서다.

게다가 박원순 시장은 취임 이후 전면 철거 방식의 기존 재건축에 부정적인 입장을 견지해 온 데다 정부의 소형주택 의무건설 비율 완화 방침에도 반대 의사를 밝혀 재건축 활성화를 기대하기 어려운 측면이 많다.

그나마 박 시장에 맞서는 정몽준 새누리당 서울시장 후보의 경우 ‘재건축 허용연한 축소’를 내세워 기대를 모으고 있다. 그는 현행 40년에서 20년으로 낮추자고 제안한 것으로 알려졌다.

하지만 허용연한 완화는 해묵은 과제인 데다 이미 준공 시점을 기준으로 차등 적용하고 있다는 점에서 재개발의 ‘용산’만한 파급력은 떨어진다는 게 업계의 대체적인 분석이다. 서울시는 무분별한 재건축 행위를 막는다는 명분으로 2003년 관계 조례를 개정해 ▲1981년 이전에 준공된 아파트는 20년 ▲1982~1990년 준공된 아파트는 22~38년 ▲1991년 이후 준공 아파트는 40년 등으로 허용연한을 규제하고 있다.

학습효과 탓에 재건축이 상대적으로 선거의 영향에서 자유로울 것이란 의견도 있다. 과거 선거 전에는 규제 완화나 사업성 제고를 위한 공약들이 판을 쳐 집주인들이 매물을 걷어 들이고 매도 호가가 오르는 등의 현상이 종종 발생했다. 하지만 선거 후 이러한 약속들이 제대로 이행되지 않으면서 호가가 제자리를 찾는 경우가 많았다.

이 같은 현상을 반복 경험한 재건축 단지들은 일회성 이벤트인 선거보다는 지속성이 담보되는 법제 개선에 움직이려는 경향이 강하다는 게 업계의 전반적인 인식이다.

특히 재건축이 가장 활성화된 곳이 강남 지역인데 실현 가능성이 낮은 공약이 이 거대한 시장을 움직이기에는 역부족이란 이유도 제시됐다. 이는 ‘강남 재건축’ 활성화를 외쳤다가 자칫 ‘부자를 위한 정책’이란 역풍을 맞을 수 있기 때문으로 풀이된다.

이러한 이유에서 최근 강남 지역 곳곳에서 들려오는 ‘안전진단’ 통과 소식도 선거를 앞두고 지자체장들이 표심을 얻기 위해 내놓은 선심성 정책으로 평가절하 되고 있다.

업계 관계자 등에 따르면, 지난 3월 14일 최고의 ‘금싸라기’로 불리는 ‘압구정고밀도아파트지구(이하 압구정지구ㆍ강남구)’ 내 23개 단지가 안전진단에서 ‘D등급’ 판정을 받았다. 재건축 사업시행을 위한 필요조건 하나를 충족한 셈이다. 같은 날 강남구 대치동 개포우성1ㆍ2차도 정밀안전진단을 통과했다. 이보다 앞선 그달 5일에는 대치동 선경1ㆍ2차와 한보미도맨션1ㆍ2차, 청담동 진흥아파트 등이 예비안전진단을 통과하며 정밀안전진단을 앞두고 있다.

이와 관련해 업계 관계자 B씨는 “안전진단 통과는 신청 수개월 만에 이뤄진 조치로서 선거에 맞춰 급박하게 이뤄진 결정은 아닌 것 같다”면서도 “하지만 강남 재건축 단지들이 이번처럼 무더기로 안전진단을 통과한 전례가 없다시피 한 만큼 지방선거를 염두에 둔 포석이라는 의심에서 자유롭지도 못할 것”이라고 진단했다.

■ 경기ㆍ인천
경기, 누가 되든 뉴타운 시대 종언 가속화
인천, 대안사업으로 가닥… 선거 바람 ‘잠잠’

   
▲ 남경필 새누리당 경기도지사 후보(좌)-김진표 새정치민주연합 경기도지사 후보(우)

   
▲ 유정복 새누리당 인천시장 후보(좌)-송영길 인천시장(우)

뉴타운사업에 있어서 최대 시장인 경기도는 ‘뉴타운 시대’의 종언을 맞고 있다. 부동산 경기 침체와 2012년 2월 시작된 정비사업 출구전략의 영향으로 당초 ▲12개 시 ▲23개 지구 ▲213개 구역에서 시행됐던 도내 뉴타운사업 규모가 지난 3월 기준 ▲7개 시 ▲13개 지구 ▲104개 구역으로 축소됐기 때문이다.

여기에 지난 3월 5일 도가 ‘경기도 정비구역 해제 기준’을 마련해 시행했다. 이 기준은 토지등소유자 1/3 이상의 의견을 수렴하고 여기서 25% 이상만 찬성하면 뉴타운사업지구 및 정비구역의 지정 해제를 가능하도록 한 게 핵심이다. 이에 당시 업계는 이 기준에 따른 출구전략 활성화와 뉴타운사업의 위축을 예견했다.

이 같은 상황에서 도지사 자리를 놓고 치열한 경쟁을 벌일 것으로 예상되는 유력 후보들이 기존 뉴타운사업과는 거리를 두겠다는 취지의 발언을 해 눈길을 끈다.

지난 11일 새정치민주연합 경기도지사 후보로 선출된 김진표 의원은 기존 사업 방식을 답습하지 않겠다는 뜻을 내비췄다. 김 의원은 지난달 초 한 매체와의 인터뷰에서 “뉴타운 방식은 사실상 실패한 정책”이라고 밝혔다.

하루 앞선 지난 10일 새누리당 경기도지사 후보로 선출된 남경필 의원 역시 한 매체와의 인터뷰에서 “뉴타운은 이제 힘들다고 생각하고 현실적으로 주거환경개선사업으로 가는 게 맞다”고 밝혀 기존의 대규모 뉴타운사업 방식과는 선을 그었다.

도시정비사업의 큰 틀에 있어서 인천 역시 선거 전후에 큰 변화가 없을 전망이다. 송영길 현 시장 체제에서 대대적인 정비(예정)구역 지정 해제에 나섰던 인천은 이미 대안적 정비사업인 주거환경관리사업 활성화로 가닥을 잡은 모양새다. 작년 8월 관내 6곳에 대해 인천판 주거환경관리사업인 ‘원도심 저층 주거지관리사업’의 시행과 더불어 이 사업의 확대 시행을 예고했기 때문이다.

인천시장에 도전장을 낸 유력 주자도 이 같은 시 정책과 크게 다르지 않은 공약을 내세웠다. 송 시장의 ‘대항마’로 꼽히는 새누리당의 유정복 후보(전 안전행정부 장관)는 이달 초 원도심 재생사업 추진 등을 주요 부동산 공약으로 발표했다.

이에 대해 한 정비사업 전문가는 “인천은 서울ㆍ경기에 비해 부동산 경기 침체의 골이 깊다 보니 기존 재개발ㆍ재건축으로는 도시정비가 사실상 불가능하다”면서 “주거환경관리사업 활성화로 방침을 정한 송영길 시장의 정책이 큰 틀에서 올바른 방향으로 평가 받고 있는 마당에 누가 인천시장이 되든 상관없이 인천 도시정비시장은 지금 상황에서 크게 달라지지 않을 것”이라고 예측했다.

 

   
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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