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임대주택에 매몰된 朴, 도시재정비정책 망친다!
   
▲ 지난 10일 ‘2015 예산안 설명회’에서 발표하고 있는 박원순 서울시장 <출처 : 서울시>

[아유경제=서승아 기자] “제대로 된 정책이 보이지 않는다

최근 재개발·재건축 등 도시재정비 분야 최대 시장인 서울을 놓고 이 같은 업계 관계자들의 지적이 늘고 있다. 특히 박원순 서울시장이 임대주택 8만호공약에 매몰돼 다른 정책들을 사실상 방치하고 있는 것 아니냐는 목소리가 높아져 귀추가 주목된다.

정부 방침에 툭하면 반대정책 실효성
서울시, 임대주택 공급에 용적률적극 활용

서울시는 재건축시장 활성화를 통한 부동산 경기 부양을 목표로 하고 있는 정부와 사사건건 부딪히고 있다. 시가 전반적으로 반대 입장을 표명한 서민 주거비 부담 완화 대책(이하 10·30대책)’도 이와 맥락을 같이한다.

10·30 대책 중 서울시가 난색을 표명하고 있는 부분은 준공공임대를 포함해 10년 이상 장기 임대주택 건설 시 조례와 관계없이 용적률을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)에 따른 법적상한까지 무조건 부여토록 한 점이다. 정부는 지자체가 조례로 기준용적률을 낮게 규정할 경우 법적상한용적률 확보가 곤란해 수익성 확보가 어려운 상황이라며 이 같은 조치의 도입 배경을 설명했다.

현재는 10년 이상 장기임대의 경우 기준용적률의 20%까지 용적률 상향 조정이 가능하다. 하지만 지자체가 조례로 기준용적률을 낮게 책정하는 경우가 많아 법적상한까지 이를 확보하기가 곤란하다는 지적이 높다. 실제로 현행 국계법에서는 제1·2·3종일반주거지역의 용적률 상한선을 각각 200·250·300%로 규정하고 있지만 서울시는 시 도시계획조례로 이를 각각 150·200·250%로 제한하고 있다.

이에 장기 임대주택을 건립할 경우 용적률 20% 인센티브를 부여하는 내용의 조례가 있음에도 불구하고 실제로 받을 수 있는 용적률은 제1종일반주거지역이 180%, 2종이 240%에 그치고 있다. 3종도 임대주택을 지어야만 법적상한까지 용적률을 받을 수 있도록 규제하고 있는 셈이다.

이에 따라 정부가 규제를 완화하더라도 이를 일괄 적용할 수 있을지는 미지수다. 정비사업의 실질적 인허가권자가 서울시이기 때문이다. 지난 91일 발표된 규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(이하 9·1대책)’에서도 정부는 재건축 연한을 40년에서 30년으로 앞당긴다고 했지만 서울시는 현행대로 ‘40을 유지하겠다고 못 박아 대립각을 세운바 있다. 정부가 재개발·재건축 등의 시공자 선정 시기를 조합설립인가 이후로 환원하는 내용을 놓고도 서울시는 요지부동이다.

이처럼 정부가 잇달아 부동산 활성화 대책을 내놓고 있지만 서울시와의 엇박자로 인해 정책 실효성이 떨어진다는 비난이 높아지고 있다. 9·1대책 이후 상승하던 서울 지역 재건축시장이 최근 하락 반전했다는 점은 이 같은 비난에 무게를 실어준다. 이 때문에 업계 한편에서는 서울시가 부동산 시장 하락세를 부추기는 꼴 아니냐는 목소리도 커지고 있다.

임대주택 매입비 감당 못 해 결국 지방채 발행

산으로 가는 부채 감축공약서민 주거 안정도?

박원순 서울시장은 2011년 취임 당시 채무 7조원 감축을 공약으로 내걸었고 취임 이후 지난 8월까지 53260억원의 채무를 줄이는 성과를 냈다. 이 같은 추세라면 올해 말까지 총 7조원의 채무를 줄일 수 있을 것이라고 서울시는 내다봤지만 결국 차질이 불가피해졌다. 서울시가 매입 자금이 부족해 결국 정부에 손을 벌리기로 했기 때문이다.

지난달 27일 서울시 등에 따르면 시는 재개발 임대주택 매입을 위해 총 3346억원의 지방채를 발행할 계획이다. 시는 도시 및 주거환경정비법50조 등에 따라 사업시행자로부터 재개발 아파트를 매입해 임대주택으로 공급한다. 서울시는 그간 별도의 국민주택기금 융자 없이 국비 지원을 포함한 예산만으로 주택을 매입해 왔다. 하지만 최근 정비사업 실태조사 등을 통해 사업 추진에 속도가 붙은 정비구역들이 생기면서 매입 자금 요청이 쇄도해 자금이 부족한 상황에 이르자 국민주택기금 차입을 결정하게 된 것이다.

올해 재개발 임대주택을 매입하는 데 들어간 비용은 2046억원으로, 연말까지 서대문구 가재울4구역 등 6개 구역에 소요될 887억원 등을 고려하면 올해 예산인 2372억원을 훌쩍 넘길 것으로 보인다. 내년에는 매입 예산이 2673억원으로 늘지만 올해 부족액 614억원을 포함한 내년도 매입 소요액이 3799억원에 달할 것으로 추산돼 총 1125억원이 부족하다.

서울시는 이를 지방채 발행을 통해 조달할 예정이다. 시는 이달 재정계획심의위원회 심의 이후 정부와의 협의를 거쳐 내년 3월께 기금 차입 절차에 들어갈 계획이다. 서울시가 국민주택기금 융자 지원을 받게 되면 재개발 임대주택 매입 자금 조달에 대한 우려는 한시름 놓게 된다.

하지만 문제는 이로 인해 부채가 늘어나 그동안 박 시장이 내세웠던 채무 감축 공약이 무용지물이 될 수 있다는 점이다. 이에 거짓 공약을 내세운 것 아니냐는 뭇매를 피하지 못할 것으로 보인다. 채무는 이자를 붙여 갚아야 하는 빚으로, 금융기관 등에 일정 기일까지 상환해야 하는 차입금지방채 등이 해당된다.

게다가 이자비용 때문에 발생할 임대료 인상 부담도 피할 수 없게 됐다. 통상 국민주택기금 융자가 투입돼 지어진 임대주택의 임대료는 사업시행자의 이자 지불에 쓰인다. 이자비용이 높아질 경우 사업시행자 측이 이 부담을 임차인에게 전가한다는 것은 불을 보듯 뻔한 일이다. 서민 주거 안정을 위해 짓는 임대주택이 되레 서민 주거 불안정을 초래하는 아이러니한 상황을 연출하는 셈이다.

도시재생 및 주택 관리 강화로 부채 감축에 빨간불이 켜지자 임대주택 공급 사업의 사업성도 의심받고 있다. 임대주택 부문에서 발생하는 적자를 메우기 위한 사업적 관점에서 도시재생은 그만큼 수익성이 나올지 의문이 더 큰 상황. 도시재생은 대규모 개발이 아닌 기존 마을의 낙후된 기반시설을 확보하고 주택 정비와 마을 공동체를 활성화하는 소규모 사업이다. 바로 박원순 시장의 2기 핵심 부동산 정책이기도 하다.

박 시장의 사랑해요~ 임대주택

2015년도 예산에 적극 반영, SH공사 사장에 의 브레인발탁

임대주택을 향한 박원순 시장의 구애는 당분간 끝나지 않을 전망이다. 내년도 예산안이라든지 시의 임대주택 사업을 담당하는 SH공사의 사장 발탁 배경을 들여다보면 이 같은 전망에 무게가 실린다.

지난 10일 열린 ‘2015 예산안 설명회에서도 박 시장은 서민 주거 안정을 위한 다양한 유형의 공공 및 민간 임대주택 8만호 공급도 차질 없이 추진한다고 밝혔다. 이에 재개발·재건축 등 매입형 공공임대주택 8949호에 5769억원 건설형 공공임대주택 16576호에 1913억원 민간임대 등 임차형 임대주택 6118호에 419억원의 예산이 투입된다.

이어 박 시장은 창신·숭인도시재생사업에 40억원을 반영, 지역 재생 기업과 협력해 서울형 도시재생선도사업으로 추진한다고 발표했다. 이에 따르면 시는 권역별 서울형 도시재생 시범 사업 추진에 58억원, 해방촌·가리봉지구 등 도시재생사업 추진에 41억원을 각각 투입한다.

아울러 서울시 임대주택 공급을 도맡아 하고 있는 SH공사 신임 사장에 변창흠 교수가 취임한 점도 우려를 낳고 있다. 복지에 무게중심이 실려 다시 부채가 늘어날 수 있다는 이유에서다. 이제까지의 행보를 보면 변 사장은 박 시장의 주택 정책을 이론적으로 지지하고 조언해 온 인물이란 평이 높다. 사실상 박 시장의 뉴타운·재개발 출구전략 및 도시재생 공약도 선거 캠프 자문 역할을 했던 변 사장의 아이디어에서 출발했다는 게 업계의 전반적인 분석이다. 이와 관련해 서울시는 “(SH)공사가 주거복지사업과 도시재생사업을 신성장동력으로 육성하는 데 적임자로 평가돼 (변 사장을) 발탁했다고 밝힌바 있다.

대규모 뉴타운사업과 같은 전면 철거 방식보다는 주거 복지를 줄곧 외쳐 왔던 변 신임 사장의 성향에 비춰 볼 때 그 동안 박 시장이 강조해 온 도시재생·임대주택 분야에서도 시장(市長)과 맥을 같이하는 경영 활동이 이뤄질 것이란 전망이 하나둘씩 고개를 들고 있는 형국이다. 무엇보다 변 신임 사장이 도시재생 및 임대주택 정책 추진에는 적임자일지 모르지만 경영 정상화를 위한 적임자인지는 의문이라는 목소리가 크다. 전임 이종수 사장의 경우 현대건설 사장 경력이 있는 전문 경영인임에도 불구하고 임기 만료 8개월을 남기고 SH공사를 떠났다. 이 전 사장이 박 시장과 부채 감축, 임대주택 공급과 관련해 의견을 달리했기 때문으로 알려졌다.

체계적 관리도 엉망임대주택 공급량 구별로 최대 27배 차이


한편 서울 자치구별 임대주택 공급이 특정 지역에 치우쳐져 있다는 점도 문제로 지적됐다. 이에 임대주택 공급이 원활하지 못한 것 아니냐는 비난의 목소리가 커지고 있다.

국회 국토교통위원회 소속 오병윤(통합진보당) 의원은 서울시 국정감사 자료를 검토한 결과, 시내 25개 자치구별 임대주택 공급량이 지역별로 큰 격차를 보인다고 지난달 20일 밝혔다. 오 의원이 발표한 자료에 따르면 지난 930일 기준 서울 시내 자치구별 임대주택 공급 현황은 강서구가 29283호로 가장 많았다. 뒤를 이어 노원구(25353), 강남구(14035) 등의 순이었다. 반면 가장 적게 임대주택이 공급된 자치구는 종로구로, 1076호에 불과하며 용산구와 광진구가 1957호로 그 다음으로 적게 공급된 것으로 나타났다.

또 서울시 임대주택 공급량이 가장 많은 상위 5개 자치구(강서·노원·강남·양천·관악구)는 전체의 공급량의 41.12%를 차지했다. 하지만 하위 5(종로·용산·광진·영등포·도봉구)은 전체의 4.96%만이 공급된 것으로 조사돼 지역 간 공급 양극화가 드러났다.

자치구별 (기초생활수급자) 수급 가구 수와 임대주택 수를 비교한 결과 영등포구, 금천구, 동대문구 등은 수급 가구 수에 비해 상대적으로 임대주택 수가 적었다. 반면 서초구, 양천구, 마포구 등은 상대적으로 수급 가구 수에 비해 다른 자치구보다 임대주택 수가 많은 것으로 집계됐다. 임대주택이 필요한 사람이 많은 곳에는 되레 공급이 원활히 이뤄지지 않았고, 상대적으로 필요성이 떨어지는 곳에는 불필요하게 많이 공급됐다는 뜻으로 풀이된다.

오 의원은 서울시는 임대주택 공급에 있어 자치구별로 편중이 생기지 않도록 신경 써야 한다면서 서울시가 자치구별로 임대주택 공급 목표를 설정하고 이를 체계적으로 관리할 수 있도록 해야 한다고 지적했다.

발등에 떨어진 부채 감축을 위한 해법보다는 정부 정책에 반하는 정책만 앞세운 서울시. 이 같은 싸움 아닌 싸움에 일선 정비사업조합 등 사업시행자의 근심이 깊어지고 있다. 아울러 근본적인 문제 해결엔 귀를 막은 채 강행 중인 도시재생·임대주택 정책이 언제까지 유지될 수 있을지 앞으로의 추이가 주목된다.



   
 

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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