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2015년 부동산 및 도시정비사업 전망

[아유경제=유준상 기자] 새해도 어느덧 보름이 지났다. 정부는 지난해 2008년 금융위기 이후 침체된 경기를 회복하기 위해 부동산 경기 부양이란 카드를 선택했고, 이를 위해 각종 규제를 완화했다. 하지만 과거에도 그러했듯이 정부가 내놓은 대책이 임시방편적 처방이란 분석이 판을 치고 있다. 조급한 정부와 달리 느긋한 국회와 지자체의 ‘엇박자’ 탓에 ‘골든타임’을 놓쳤다는 평가도 줄을 잇는다.

불행 중 다행으로 부동산업계, 특히 도시정비업계의 숙원이라 할 수 있는 부동산 3법(▲「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안 ▲「주택법」 일부 개정안 ▲「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 개정안)이 국회 본회의에서 의결됐다. 이틀 후인 12월 31일 이들 법안은 공포됐고, 「주택법」을 제외한 나머지 두 법안이 시행에 들어갔다.

이에 본보는 이 같은 일련의 조치가 올해 재개발ㆍ재건축시장, 나아가 부동산 전반에 미치는 영향에 대해 업계 전문가들에게 묻고 시장 참가자들이 어떻게 대응해야 하는지를 고민해 봤다.

   
 

2015 부동산시장은…

- 올해 예상되는 부동산시장의 큰 흐름은/

두성규 위원

글로벌 금융위기 이후 국내외에서 지속되는 경기 침체와 각종 부동산 규제들로 말미암아 일부 지역을 제외하곤 국내 부동산 경기가 좀처럼 회복의 기미를 보이지 못하고 있다. 이런 가운데 늦게나마 잔존 부동산 규제의 완화 또는 개선으로 올해는 활기를 되찾을 수 있을 것으로 기대된다. 특히 민간 택지에서 분양가상한제가 사실상 폐지되는 효과가 예상됨으로써 분양 물량이 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다. 이에 따라 도시정비사업 가운데 재건축 부문에서 관련 규제가 상대적으로 많이 풀려 그 만큼 수익성이 개선될 경우 이에 대한 관심이 커질 것으로 사료된다.

김부성 대표

분양상한제 탄력 운용, 재건축초과이익환수제도 폐지, 조합원 입주권 허용 개수 완화 등을 담은 이른바 ‘부동산 3법’이 국회에서 통과되긴 했지만 이미 ‘죽은 시장’을 살려 내기엔 역부족이라고 생각한다. 이번 법제 개선으로 이뤄지는 규제 완화가 근본적인 해결책이 아니기 때문이다. 한 예로 재건축초과이익환수제도는 3년 유예됐지만 1~2년 후면 시장은 다시 ‘초과이익 환수’ 공포에 얼어붙을 것으로 예상된다. 재건축 조합원에게 ‘1가구 3주택’을 허용한 것도 시장이 호황일 때에만 효과가 있는 정책이라 생각된다. 부동산 3법을 은유적으로 표현하면 ‘찻잔 속의 태풍’에 불과하다. 부동산 3법의 국회 본회의 의결 여부에 대한 불확실성은 해소됐지만 이들 법안의 통과에 협조해준 야당 측에서 전월세 안정을 위한 후속 조치(전월세상한제, 계약갱신청구권) 등을 본격적으로 논의할 것으로 판단되는 점은 매매시장이 회복이 만만치 않음을 예견해 주는 대목이다.

함영진 센터장

9ㆍ1 부동산 대책 이후 건설사들이 인기 지역 위주로 분양가를 조금씩 올리는 분위기라 강남ㆍ강북 역세권 중소형 평형 등 수요자가 선호하는 인기 주거지는 분양가 인상도 가시화될 수 있을 것으로 판단된다. 부동산 3법의 국회 통과는 주택 거래 심리 회복에 기폭제까지는 아니겠지만, 집값 급등기에 도입돼 상징성이 있었던 묵은 규제들이 대부분 완화되며 정부의 시장 활성화 의지를 시장에 각인시키는 ‘시그널’은 될 것으로 본다. 하지만 지역별 양극화와 함께 재건축으로 인한 이주ㆍ멸실 수요가 수도권에 집중돼 지역별 양극화, 분양가 인상, 전월세 임대료 상승 등에 시달릴 가능성도 배제할 수 없다.

- 이러한 규제 완화는 특히 재개발ㆍ재건축 등 정비사업에 많은 파급효과를 미칠 것으로 보이는데/

두성규 위원

그동안 재건축을 비롯한 도시정비사업은 글로벌 경기 침체와 출구전략 등으로 과도하게 위축되면서 주민 간 갈등만 더욱 비등하는 상황에 놓여 있었다. 하지만 부동산 3법 시행(분양가상한제 탄력 적용을 골자로 하는 「주택법」 개정안은 오는 4월 1일 시행)의 여파로 수도권 재건축시장에 활기가 확산될 것으로 예상한다. 그러나 이러한 규제 완화 조치에 부정적 입장을 보이고 있는 서울시 등 일부 지자체가 재건축 관련 인허가 과정에서 경직된 입장을 유지할 가능성이 크다. 이에 따라 중앙정부의 신속한 후속 조치와 민원 제기 등을 통해 규제 완화의 온기가 재건축 등 도시정비사업 현장에 미칠 수 있도록 여론을 결집해 반영시키는 것이 중요하다.

김부성 대표

도시정비사업계에는 비교적 호재로 작용할 전망이다. 이 분야는 민간 택지이기 때문에 분양가상한제가 사실상 폐지됐다고 봐도 무방하며, 재건축초과이익환수제도가 일단 3년 유예돼 직격탄은 피할 수 있다고 생각한다. 이로 인해 일부 거래(량) 증가, 가격 상승이 예상되나 민간 분야에만 적용되는 점은 부분적ㆍ제한적인 효과에 그칠 공산이 크다.

함영진 센터장

부동산 3법의 수혜는 주로 강남권에 집결되겠지만, 강북 재개발 사업장도 분양가 책정에 운신의 폭이 넓어진 것은 사실이다. 특히 사업시행인가 단계에서 눈치를 보던 재건축사업도 재건축초과이익 환수에 대한 불확실성이 해소되며 사업 추진의 동력을 얻게 됐다. 특히 수요자들이 선호하는 재건축 아파트 밀집지인 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초구 등 강남 3구의 사업 진행 탄력이 기대된다.

- 올해 들어 주택시장의 가격과 매매량이 상승하리라는 전망과 함께 전월세 가격도 함께 오르면서 2030 세대를 배제한 4050 세대를 위한 정책 아니냐는 지적도 함께 나오고 있는데/

두성규 위원

부동산시장의 규제 완화가 본격적으로 적용되는 한 해가 될 것이므로 수요 심리의 회복이 뒤따라 준다면 주택시장의 활성화를 기대해볼 만하다. 다만 전세 대란의 문제는 단순히 주택시장의 수급 원리 외에도 구조적인 문제(물량 확대의 시간상 제약, 국내 특유의 전세 제도, 전세 선호 심화 등)가 함께 작용하고 있으므로 주택시장에 자율적으로 수요 분산(아파트 위주에서 다세대주택 등으로 수요 분산, 월세로 전환, 공공임대주택의 공급 확대 추진, 민간 임대시장의 활성화 정책 추진 등) 등으로 충격을 완화시켜야 한다.

김부성 대표

부동산 3법이 후퇴된 상태에서 통과됐기 때문에 시장이 크게 활성화하기보다는 재건축시장 일부 지역을 중심으로 국지적인 상승이 있을 것으로 보인다. 주택시장의 매매 활성화가 본격적으로 진행되지 않는 한 전세가격의 상승세는 불가피하다. 특히 서울권은 입주 물량 감소와 재건축 이주 수요 등이 겹쳐 전세난이 더욱 심해질 전망이다. 정부는 전세시장보다 매매시장 정상화를 통해 다주택자들에게 세제 혜택을 주고, 과거 집값 폭등기 때 만들어진 종합부동산세를 전면 폐지해야 한다. 더 나아가 다주택 임대사업자를 양성하고 이들에게 세제 혜택을 부여해 매매시장을 활성화시키면 전세난은 해소될 것이다.

함영진 센터장

올해 전세시장은 오름세가 지속될 것으로 보인다. 서울은 재건축 등 정비사업으로 인한 이주 수요 증가, 이른바 ‘홀수해 효과’로 인한 입주 물량 부족 등으로 불안 요인이 상당하다. 이에 따라 가격 불안에 대비한 임대주택 공급이 필요할 것으로 사료되며, 특히 취업 준비생 등의 젊은 층, 신혼부부가 거주할 수 있는 행복주택 등의 재고 확보가 필요하다.

- 요즘 같은 혼란기를 맞아 지역별ㆍ세대별ㆍ계층별 주택 구입 여부와 요령 등에 대해 팁을 준다면/

두성규 위원

올해는 주택시장의 회복 여부가 가시화되는가에 따라 주택 구입의 의사결정 및 주택 유형 선택을 해야 한다. 내 집 마련을 준비하는 사람들은 분양 물량이 어느 해보다 풍부할 것으로 보이므로 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지에서의 분양에 적극 나서야 한다. 단 청약 1순위가 증가함에 따라 경쟁률이 높아지는 것은 어느 정도 고려해야 할 것이다. 가구원 수 감소에 따라 중소형 주택(연립ㆍ다세대주택, 오피스텔 등)이 여전히 주목을 끌고 있으므로 아파트만을 고집할 필요는 없다고 본다. 주택 매입 계획은 없지만 안정적인 주거를 원하는 계층은 신규 입주 예정지가 전월세가 저렴하다는 점에 착안, 입주 6개월 전부터 관련 정보를 확인하고 서둘러야 원하는 곳의 저렴한 전월세 물량을 확보할 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다.

김부성 대표

새해에는 수도권 주택시장과 지방 대도시 및 중소도시의 주택시장 간 등락의 변동이 예상된다. 수도권은 점진적으로 주택시장이 회복세를 보일 것으로 예상되나 지난 3~4년 간 공급 및 입주 물량이 증가한 지방은 급등 피로감에 휩싸여 큰 폭의 상승보다는 조정기가 올 것으로 전망된다. 따라서 수도권 무주택자들은 전세시장에 계속 머물 필요가 없고, 내 집 마련의 적기를 올 상반기~중반기로 보고 준비ㆍ대응하는 것이 유리하다. 지방권은 다주택자들의 경우 일부 주택을 처분하는 것도 고려해 볼 만하다. 50대 이상 계층은 중ㆍ대형아파트를 처분 후 중소형으로 ‘다운사이징’을 통해 남는 여유 자금으로는 수도권 유망 지역 수익형 부동산 중 리스크가 큰 상가보다는 소형 오피스텔 등에도 저금리 활용해 주거용과 수익형 두 종목으로 분산 투자하는 것을 고려해 볼만하다.

함영진 센터장

20~30대 무주택자는 아파트 청약시장이 유리하고 사회 초년생과 신혼부부는 주택청약종합저축에 가입하는 것이 현명하다. 종전 청약통장 보유 무주택 세대원은 세대주 요건을 갖추기 위해 주민등록 이전을 고려할 필요는 없다. 무주택자는 2017년 청약가점제가 완전히 폐지되기 전까지 전용면적 85㎡ 이하 면적에 청약할 수 있는 청약통장으로 예치금을 하향 변경하면 무주택 장점을 극대화해 당첨 확률을 높일 수 있다. 40~50대는 은행 금리 등 저금리 영향과 자산 가치, 시세 차익에 대한 기대 심리를 낮추고 수익률이 높은 수익형 부동산에 대한 관심을 가져도 좋을 것 같다. 

 
     
 

도시정비사업엔 어떤 변화가…

- 지난해 정부의 규제 완화 정책이 도시정비업계에 실질적인 영향을 줬는지/

노우창 실장

박근혜 정부 출범 후 부동산시장 활성화를 기대하며 내놓은 정책들이 미미한 반짝 효과에 그치며 외려 시장에 내성만 키워 놓았다. 부동산 3법이 연말 국회에서 처리된 것은 강남 3구를 제외하고 큰 효과를 기대하기 힘들다고 본다. 현재 부동산시장에 팽배한 불안 심리에 대한 근본적인 해결책이 아니기 때문이다. 강남 재건축의 사업성만 일부 개선된다고 해서 수도권 부동산시장 활성화로 연결될지는 의문이다.

위준복 실장

9ㆍ1 부동산 대책은 실질적으로 도시정비업계에 도움이 될 것이라고 본다. 특히 사업시행인가 이전에 시공자를 선정할 수 있도록 하는 방침은 대다수 정비사업조합(이하 조합)이 인가 이후에 시공자를 선정함으로 인해 자금난에 허덕이며 사업 진행이 중단 위기에 놓이게 된 점에 비춰 볼 때 올바른 조치라고 생각한다. 부동산 3법의 국회 통과는 우여곡절 끝에 이뤄졌지만 정책적으로 실기했다는 의견이 지배적이다. 분양가상한제 폐지는 기존의 획일적인 아파트 품질 및 가격에서 벗어나 시장경제 논리에 의해 차별화된 품질과 고분양가 전략을 펼 수 있는 것은 사실이나 혜택을 보는 조합은 한정돼 있어 큰 의미를 부여하기는 어렵다.

- 앞으로 도시정비업계가 활성화하려면/

노우창 실장

첫째, 곪을 대로 곪아 버린 강북 재개발ㆍ뉴타운 현장을 살릴 수 있는 대책이 시급하다고 본다. 일부 현장은 사업성이 떨어져 시공자가 사업을 포기하는 바람에 매몰비용으로 조합과 주민 간 갈등이 극심하다. 재건축시장을 활성화하기 위해서 수요가 증가하도록 유도해야 한다. 지난해 전세를 위한 대출이 사상 최대치를 찍었다는 뉴스를 접한 기억이 난다. 주택 수요자들이 빚을 지고 있다는 이야기다. 결국 균등한 소득분배와 함께 이뤄지는 과감한 세제 개혁과 혜택 등 근본적인 방책이 나오지 않으면 재건축을 비롯한 부동산시장은 활성화가 이뤄질 수 없다.

위준복 실장

몇 년 전에만 해도 재개발ㆍ재건축은 마치 ‘황금 알을 낳는 거위’로 인식되고 각종 비리로 얼룩져 있는 측면이 부각, 보도돼 왔다. 그러나 재개발ㆍ재건축이 주택 공급을 늘리고 주거환경과 도시 미관 개선 등으로 경제 전반에 큰 기여를 해 온 것도 간과할 수 없는 사실이다. 1990년대 말과 2000년대 중반은 도시정비사업이 활성화된 시기다. 이유는 불필요한 규제가 많지 않았기 때문이라고 생각한다. 도시정비업계도 시장이기 때문에 불필요한 규제를 과감히 개혁해 시장 논리에 따라 시장 스스로 움직일 수 있도록 놓아두는 게 좋다.

   
 

일선 재개발ㆍ재건축 현장의 목소리는…

지난해 정부의 규제 완화 정책은 도시정비업계에 많은 파급효과를 불러올 것으로 전망됐지만 한편에선 2008년 글로벌 금융위기 이후 과도하게 위축된 도시정비사업을 회복하는 데 역부족이라는 의견도 나오고 있다. 이에 강북 재개발 조합(▲불광5구역 ▲증산2구역)ㆍ강남 재건축 조합(▲방배경남아파트 ▲반포주공1단지 3주구)에 질문을 던졌다.

- ‘부동산 3법’의 통과가 실효성이 있다고 생각하는지/

윤덕모 조합장

우선 재건축초과이익환수제도 3년 유예, 1가구 3주택 허용은 재개발에 도움을 주지 못하며, 용산구, 마포구를 제외한 대부분의 강북 사업지의 경우 분양가상한제 폐지 여부에 별다른 영향을 받지 않는 지역으로 실효성이 없다.

안상무 조합장

부동산 3법은 강남의, 강남에 의한, 강남을 위한 법이다. 강북 재개발은 되레 출구전략 1년 연장에 따라 어려움이 가중될 것으로 보인다. 구역 지정 등은 나라에서 해 놓고, 기본계획부터 대부분의 절차에 있어서는 주민들에게 부담을 떠넘겼다. 뉴타운도 사정은 마찬가지다. 지금까지 기나긴 법적 절차에 의해 자금이 낭비돼 매몰비용만 쌓이는 등 인고의 세월을 보내고 있다.

류승동 조합장

사업의 진행 단계를 고려할 때 현재 부동산 3법에 대한 체감 정도는 크지 않지만, 조합 설립 후 사업 진행 과정에서 개정 법안의 긍정적 효과가 기대된다. 그러나 결국 어떤 형식으로 추진되든지 간에 공급보다 수요가 많아야 경기 회복과 직결된다고 생각한다. 그러한 면에서 재건축초과이익환수제도 유예와 1가구 3주택 적용은 공급 물량 증가에는 도움이 되지만 수요 촉발 요인이 되기는 아직까지 예측 불가하다.

김주훈 조합장

작년 연말 부동산 3법이 적용된 지 이제 약 10일(취재 시점 기준) 지났다. 아직 정확한 개정 법률 문구가 나온 것이 아니기 때문에 실제 체감 효과를 말하기에는 다소 이른 감이 있다.

- 재개발ㆍ재건축 사업을 하는 데 있어 가장 많이 부딪히는 문제는/

윤덕모 조합장

우선 서울시의 공공관리제도 도입으로 인해 시공자 선정 시기가 사업시행인가 이후로 미뤄져 자금난이 심화됐고 이는 원활한 사업 진행에 차질을 빚고 있다. 또한 요즘 재개발 구역은 예전과 다르게 외부 업체와 결탁된 비대위 활동이 활성화돼 구역 내 혼란 가중과 함께 불필요한 대응 비용이 지출되는 등 악순환이 반복되고 있는 실정이다.

안상무 조합장

소수에 불과한 비대위의 입장을 들어주는 것이 서민을 위한 정치인 줄 아는 관공서의 태도는 법적 절차를 복잡하게 만들어 사업 진행을 위한 시간을 지연시킨다. 이로 인해 발생한 비용에 대해서는 모른 척하면서 해제 동의서 징구 기간을 늘린 것은 조합 내분을 야기한다.

류승동 조합장

사업 추진을 위해 비용 지출이 불가피함에도 불구하고 그 조달 방법에 한계가 있다. 또한 인허가 등에 필요한 용역비 지급을 지연할 수밖에 없는 구조적 문제로 인해 조합이 ‘채무자’로 전락하는 등 조합 주도적 업무 추진이 곤란하다. 중층 이상의 아파트의 경우 추가부담금 우려로 원주민 재정착률이 급격히 떨어지고 있으며 이 같은 현상은 앞으로 더욱 심화될 것으로 보인다.

김주훈 조합장

재건축사업에 어느 것 하나 중요하지 않은 게 없다. 그중에서도 우리 반포주공1단지 3주구의 가장 중요한 현안은 지자체와의 협의와 사업비 충당이다. 이는 다른 사업장도 마찬가지일 것이라고 생각한다. 이런 부분을 긁어줄 수 있는 ‘효자손’을 조합은 조합 나름대로 협력 업체 및 조합원들과 머리를 맞대, 행정 당국과 정치권은 그러한 조합과 함께 고민하면서 찾을 필요가 있다.

- 재개발ㆍ재건축 사업에 숨통이 트이고 활성화되기 위해 개선돼야 할 것은/

윤덕모 조합장

공공관리제도의 큰 틀은 유지하되 시공자 선정 시기에 대해서는 법 개정 등 조정이 필요하다고 판단된다. 또한 정비사업 현장 관계자와 국토교통부, 지자체와의 불협화음으로 인해 실효성이 떨어지므로, 각기 다른 이들의 주장을 조율할 수 있는 행정적 대책이 보완돼야 한다고 생각한다. 또한 정비사업전문관리업자, 설계자 선정 등에 있어 형식적인 자격 요건에 따라 부실 업체 등이 증가하는 부작용이 있으므로 실질적인 판별 요건을 추가해 무능력한 업체 퇴출을 위한 강력한 제도 개선이 필요하다고 생각된다.

안상무 조합장

▲실태조사 연장 무효 ▲기부채납 비율 축소 ▲정비기반시설 설치 ▲법과 규정에 맞는 절차는 제시간에 처리해 줄 것 등의 조치가 이뤄져야 한다.

류승동 조합장

인허가 절차상 교통, 친환경, 범죄 예방 등 갈수록 복잡하고 다양해지는 절차를 통폐합함으로써 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다. 특히 실무적으로 불필요하고 반복적인 정보공개 등으로 개인 신상 노출 위험과 업무 진행에 막대한 지장이 우려된다. 모든 재건축 규정과 관리는 항상 세법과 연계ㆍ시행돼야 실질적인 효과가 있다고 사료된다. 가장 중요한 점으로 공공관리제도의 문제점이 있다. 감리ㆍ감정평가업자를 지자체에서 선정ㆍ관리해 사업장별 특성과 사정이 고려되지 않고 있고 사업시행인가 후 시공자 선정은 자금 측면의 부담보다는 설계와 시공의 연계가 힘들기 때문에 효율적인 사업 진행이 어렵다는 문제를 낳고 있다.

김주훈 조합장

관련 법 개정 및 제도 개선이 가장 필요하다. 우선 서울시의 공공관리제도 시행은 사업시행인가를 받기까지 소요되는 사업비 조달의 문제점을 야기한다. 또한 서울시에서 운영하는 클린업시스템 자료와 세움터 자료의 통일화 등 각종 양식이 서로 달라 일의 효율성이 떨어진다.

 

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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