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여의도 재건축, ‘햇볕’ 쬐지도 못한 채 규제 ‘칼날’에 철퍼덕
   
▲ 여의도 시범아파트

[아유경제=서승아 기자] 지난해 하반기 ‘9ㆍ1 부동산 대책’에 이어 국회 문턱을 넘은 ‘부동산 3법(法)’이란 호재를 만난 재건축시장이 들썩이고 있다. 서울 강남ㆍ목동 등 재건축시장에 ‘훈풍’이 불자 서울 영등포구 여의도 소재 아파트 단지에서도 사업 추진을 위한 움직임이 포착됐다. 하지만 사업 본격화를 위한 걸음마를 떼기도 전에 서울시(시장 박원순)의 규제 이중고에 발목이 잡히는 형국이라 관심이 모아진다.

‘9ㆍ1대책’ 훈풍에 재건축 기대감 커졌지만…

여의도 재건축 대상 아파트는 ▲시범 ▲수정 ▲삼부 ▲대교 ▲한양 ▲미성 ▲공작 등 총 15개 단지다. 이 가운데 작년 10월까지 가장 큰 두각을 나타냈던 곳은 수정아파트와 시범아파트였다. 수정ㆍ시범아파트는 재건축 추진위원장과 감사 등을 선출키 위한 주민총회 안내문을 발송하는 등 빠른 사업 진행을 이루기 위해 심혈을 기울이고 있었다. 특히 추진위원장과 감사 후보에 대기업 최고경영자(CEO) 출신 인사가 나서 눈길을 끌었다. 이들 후보자는 여의도 MBC 사옥 매각에 따른 해당 대지 개발에 맞춰 재건축을 추진하겠다는 공약을 내세웠다. 또 2008년 재건축 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위) 승인을 받았지만 협력 업체와 계약 불발, 추진위원장 사퇴 등으로 사업이 답보 상태였던 시범아파트도 추진위원장과 감사 재선임을 위한 주민총회를 개최하는 등 사업 재개 움직임이 감지됐다.

여의도 재건축은 최고 40%였던 기부채납 비율 역시 15% 이내로 낮아졌고 상업지구와 인접한 경우 용도지역 변경을 통해 60층 안팎의 초고층 건축이 허용돼 압구정 등 한강변 재건축 대상 아파트 단지 가운데 가장 유리한 조건을 갖췄다는 평가다. 이에 따라 이들 단지 매도자들이 매물을 아끼면서 호가 상승세가 이어졌다.

이 단지들은 오세훈 전 서울시장 시절 ‘한강 르네상스 프로젝트’의 일환인 전략정비구역으로 지정돼 ‘통합재건축’이 추진됐지만 이후 서울시장 교체와 부동산 경기 침체로 해당 프로젝트가 주춤하면서 재건축 추진에 직격탄을 맞은 터라 작년 가을, 이 일대 단지들은 ‘겨울맞이’가 아닌 ‘봄맞이’를 하는 것처럼 분위기가 좋았다.

서울, “너 진짜 왜 이러니?”
상업지역 ‘住下商上(주택 비중 낮추고 상가 비중 높이고)’ 탓에 주민 부담 높아

이러한 분위기는 그리 오래가지 못했다. 서울시 ‘도시 및 주거환경정비기본계획(이하 기본계획)’이 도시정비업계 현실을 제대로 반영치 못한 채 마련됐기 때문이다.

지난 20일 서울시와 광역시 등에 따르면 지자체는 기본계획을 마련해 각종 건축물 공급을 규제한다. 기본계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」을 기초로 광역단체 내에서 건축물을 건설할 때 기본 용적률을 어떻게 적용할 것인지 규정한다. 만약 기본계획에 없을 때는 조례를 준용하는 것이 일반적이다. 하지만 인천과 부산, 대구 등 광역시가 총면적의 10%만 상가를 넣으면 건설 가능토록 한 것에 비해 서울시는 일반상업지역에 주상복합을 지을 경우 기준용적률이 현행법의 1/4 수준에 불과한 데다 상가 비중을 30%까지 높여 주민들의 부담을 과도하게 키웠다는 지적이 쏟아지고 있다.

실제로 서울시는 법률상 1500%가 상한선인 상업지역의 용적률을 800%까지 낮췄을 뿐 아니라 4대문 밖의 기준용적률은 400%에 불과하다. 4대문 안은 600%다. 여기에 상업지역에 주상복합 건물을 지을 경우 전체 총면적의 30%를 상가로 짓도록 규정했다. 서울시 기준을 적용할 경우 상업지역 내 주상복합 건물의 주거 용적률은 280%에 그친다. 이는 준주거지역의 기준용적률(300%)보다도 낮아 사실상 상업지역 내 주상복합 건립을 가로막고 있다.

현재 수정아파트의 용적률이 280%라는 점을 고려하면 재건축을 하더라도 공급 주택 규모는 늘어나지 않아 사업시행 메리트가 사실상 없는 실정이다. 삼익ㆍ은하아파트의 경우 기존 용적률이 256%에 달하고 한양아파트도 기존 용적률(252%)이 상한선보다 높다. 기존 용적률이 각각 224%와 219%인 장미아파트와 화랑아파트도 상한선에 육박해 사업성이 떨어지기는 마찬가지다. 이 같은 규제에 여의도 재건축 단지들은 맥이 빠졌다. 주민들의 의지가 한풀 꺾이면서 재건축 열기도 급속히 얼어붙었다. 수정아파트 추진위 관계자는 “기준용적률이 턱없이 낮고, 상가 비율은 지나치게 높다 보니 재건축을 하더라도 가구당 1억 원 이상 부담해야 할 판”이라며 “결국 서울시 기본계획이 재건축에 ‘족쇄’를 매달은 셈”이라고 주장했다.

건설업계도 재건축시장 활성화를 위해서는 사업시행자의 부담을 줄이고, 분양에 대한 위험성을 낮출 필요가 있다고 입을 모았다. 한 건설업계 관계자는 “부동산 경기 활성화를 위해서는 재건축을 통한 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 해야 한다”며 “정부도 이를 위해 각종 규제를 폐지하는 마당에 외려 서울시는 작정하고 훼방을 놓는 것 같다”고 토로했다.

서울의 상가 비율은 인천과 부산, 대구, 울산 등 다른 지자체와도 큰 차이를 보이고 있어 서울시민만 차별당하고 있다는 푸념까지 나온다. 광역시의 상업지역 기준용적률은 ▲대구 500% ▲광주 500% ▲울산 600% ▲부산 700%(인상 추진) ▲인천시 800% 등으로 서울보다 높다. 게다가 서울을 제외한 광역자치단체 내에서 주상복합을 건설할 때 전체 총면적의 10%만 상가를 지으면 돼 준주거지역보다 훨씬 많은 주택을 공급할 수 있다. 예를 들어 부산시의 경우 700%의 기준용적률을 적용하면 630%가 주택이고 70%에는 상가가 들어선다. 부산시의 주거지역 기준용적률이 260%라는 점을 고려하면 같은 면적의 일반상업지역에 주상복합을 지으면 2배 이상의 주택 공급이 가능하다는 의미다. 대구와 울산, 광주, 대전 또한 상업지역에 주상복합을 건설할 경우 주거지역보다 훨씬 많은 주택을 공급할 수 있다. 게다가 기준보다 더 많이 공급할 경우 용적률에 대한 인센티브를 받을 수 있어 주택 공급량은 더욱 늘어나게 된다.

이와 관련해 서울시 관계자는 “총면적의 30%를 상가로 배정한 것은 상업지역에 업무시설과 상업시설을 설치해야 한다는 취지를 반영한 것”이라고 말했다. 

朴 시장 ‘입김’이 여의도엔 ‘역풍’이 되고…15개 단지 사업 추진 사실상 ‘올스톱’
업계 “해법인 정부-지자체 ‘소통’ 시급하다”

유관 업계는 이 같은 서울시 입장에 오세훈 전 시장의 낙마와 더불어 사실상 좌초된 ‘한강 르네상스 프로젝트’에서 그 원인을 찾고 있다. 이 프로젝트의 핵심은 ‘초고층’ 개발이다. 하지만 이는 박원순 현 시장의 정책과 정면으로 배치된다는 게 업계 중론이다.

특히 여의도의 경우 상업지역과 인접한 주거지역의 ‘종상향’을 통해 50층 이상 초고층으로 광역 개발을 하려는 계획이 한때 상당수 주민들의 지지를 받았고, 이러한 분위기를 타고 재건축 논의가 활발하게 진행됐던 지역적 특성을 갖고 있다.

하지만 서울시 정책이 바뀌면서 여의도 재건축 역시 역풍을 맞았다. 실제로 여의도 재건축 15개 단지의 사업 추진 현황은 백지화 상태와 다름없다. 안전진단을 통과한 곳은 수정아파트 1곳에 불과하다. 영등포구청 등에 따르면, 추진위가 설립된 곳도 5곳(▲수정 ▲시범 ▲목화 ▲광장 ▲미성)에 그친다. 이들 역시 유명무실하다는 전언이다.

영등포구청 주택과 담당자는 “여의도 재건축은 그 현황을 파악하기도 어렵다”며 “추진 주체가 있는 곳도 소수에 그치는 데다 이들의 존재감이 유명무실한 탓에 관할 구청조차 제대로 관리하지 어려워 정확한 연락처를 알기 어려운 실정이다”고 전했다.

실제로 서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 공개된 여의도 재건축 단지는 ▲시범(추진위 구성 승인일 2008년 5월) ▲목화(2009년 3월) ▲광장(2009년 7월) ▲미성(2009년 9월) 등 4곳에 불과하다. 게다가 이들 모두 ‘일시중단’ 상태로 다시 냉각기에 돌입한 것으로 파악됐다. 업계 관계자들은 “최경환 기획재정부 장관 겸 경제부총리 취임 후 추진 중인 재건축 활성화 정책으로 이제 겨우 숨통이 트이나 했더니 최근 형국은 서울시가 여기에 찬물을 끼얹어 숨통을 조이는 꼴”이라며 “최근 재건축초과이익환수제도 유예기간 3년 연장과 민간택지 내 분양가상한제 탄력 적용, 재건축 조합원 1가구 (최대) 3주택 허용 등을 핵심으로 하는 부동산 활성화 법안들이 국회를 거쳐 공포됐음에도 여의도 일대 재건축에서 별다른 움직임을 보이지 않는 것은 어찌 보면 당연한 것”이라고 푸념하고 있다.

일각에선 서울시와 국토교통부(장관 서승환ㆍ이하 국토부) 간 ‘불통(不通)’ 문제를 지적한다. 서울시와 국토부가 이미 수차례 대립각을 세운 전례가 있어서다. 국토부가 내놓는 정책들을 번번이 서울시가 관련 조례로 무력화시키고 있는 형국이다.

지난해 9월 정부가 발표했던 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’ 중 용적률 규제 완화 방안 역시 “사전 협의 없이 이뤄진 방안이다”고 밝힌 바 있는 서울시의 용적률 규제는 이 같은 정부의 방침에 사실상 반기를 든 것이란 분석이다.

하지만 업계 전문가들도 정부가 소통의 폭을 넓힐 필요가 있다고 주문한다. 한 업계 관계자는 “정책이 효과를 보려면 지자체와의 협의는 기본”이라며 “지방분권 시대에 정부의 상명하복 식 정책 추진은 지자체 반발은 물론 정부와 지자체 사이에 낀 국민의 불편과 피해를 초래하는 만큼 보다 세심한 정책적 노력이 수반돼야 한다”고 지적했다.

   
 

 

 

   
 

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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