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[아유경제_오피니언] 과도한 입찰보증금을 조건으로 한 입찰의 유효성
▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

부산광역시의 A 재개발 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위)는 2017년 11월 17일 제한경쟁입찰 방식으로 정비사업전문관리업자를 선정하기로 하고, 입찰보증금으로 12억 원을 예치한 업체만 입찰에 참여할 수 있도록 하는 내용으로 입찰공고를 했다.

A추진위는 B 정비사업전문관리업자를 비롯해 현장설명회에 참석한 6개 사에 입찰지침서를 교부했고, 그 내용으로 ①입찰보증금 12억 원을 현금으로 입금하고 입금증을 제출한 업체 ②조합이 설립되지 못할 시 사용 비용(대여금 포함)은 매몰비용으로 처리 ③컨소시엄 불가 등을 입찰 조건으로 포함했다. A추진위는 위 내용을 조건으로 해 2차례 입찰을 진행했으나 B를 포함한 2개 업체만 입찰에 참여해 모두 유찰됐다.

A추진위는 주민총회 의결을 거쳐 정비사업전문관리업자를 수의계약으로 선정하기로 하면서, B를 정비사업전문관리업자로 선정하는 안건을 상정하기로 결의했고 주민총회에서 위 내용대로 결의했다.

그런데 원고는 A를 상대로 위 입찰이 무효이므로 B를 정비사업전문관리업자로 선정한 주민총회 결의의 무효확인을 구하는 소송을 제기했다.

2. 법원의 판단(부산지방법원)

구 「도시 및 주거환경정비법(이하 구 도시정비법)」 제14조제2항은, 추진위가 정비사업전문관리업자를 선정하고자 하는 때는 제13조에 따라 시장ㆍ군수의 추진위구성승인을 얻은 후 국토교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다고 규정하고 있고, 제84조의3제5호는, 제14조제2항에 따른 경쟁입찰의 방법에 의하지 않고 정비사업전문관리업자를 선정한 추진위원장을 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

위와 같은 구 도시정비법 제14조제2항의 내용 및 이 규정을 위반한 행위를 유효로 한다면 도시정비사업의 중요한 절차 중 하나인 정비사업전문관리업자 선정에 관한 조합원 간의 분쟁을 유발하고 그 선정 과정의 투명성ㆍ공정성이 침해됨으로써 조합원들의 이익을 심각하게 침해할 것으로 보이는 점, 구 도시정비법 제84조의3제5호에서 위 규정을 위반한 경우에 형사처벌을 하고 있는 점 등을 종합하면, 구 도시정비법 제14조제2항은 강행규정으로서 이를 위반해 경쟁입찰의 방법이 아닌 방법으로 이뤄진 입찰과 정비사업전문관리업자 선정 결의는 당연히 무효라고 봐야 한다. 나아가 형식적으로는 경쟁입찰의 방법에 따라 조합원총회에서 정비사업전문관리업자 선정 결의를 했다고 하더라도 실질적으로 구 도시정비법 제14조제2항에서 경쟁입찰에 의해 정비사업전문관리업자를 정하도록 한 취지를 잠탈하는 경우에도 위 규정을 위반한 것으로 볼 수 있다.

해당 사건에 있어서 살피건대, 앞서 인정한 사실과 앞서 든 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합해 인정되는 다음의 각 사정을 위 법리에 비춰 보면, 이 사건 사업을 위한 정비사업전문관리업자를 제한경쟁입찰의 방법으로 선정함에 있어, 입찰보증금 12억 원을 납부한 업체에게만 입찰에 참여할 수 있게 하고, 정비사업전문관리업자로 선정된 경우 그 입찰보증금 12억 원을 추진위의 대여금으로 귀속시키며, 조합이 설립되지 못할 때에는 대여금 중 사용비용 상당을 반환받지 못하도록 하는 내용으로 입찰자격을 제한해 실시한 이 사건 입찰은, 입찰보증금이 입찰에 따른 계약 체결을 담보하기 위한 수단이라는 점에서 그 필요성이 인정되는 점을 고려하더라도, 경쟁입찰의 취치를 잠탈해 부당하게 입찰을 제한함으로써 실질적으로 구 도시정비법 제14조제2항을 위반한 것으로서 무효라고 할 것이고, 따라서 이러한 이 사건 입찰을 거쳐 수의계약으로 B를 정비사업전문관리업자로 선정한 이 사건 주민총회에서의 이 사건 결의 또한 무효라고 봄이 상당하다.

①A추진위가 이 사건 입찰에서 입찰 참가자에게 납부하도록 한 입찰보증금 12억 원은 A추진위와 B가 체결한 이 사건 용역계약 상의 전체 용역비 약 42억9667만1068원(이 사건 사업의 건축연면적 52만6037.1044㎡×8168원)의 약 27.9%에 해당하는 금액으로, 입찰보증금이 입찰에 따른 계약 체결을 담보하기 위한 수단이라는 점에서 그 필요성이 인정되는 점을 감안하더라도, 그 액수가 지나치게 과다하다. 더욱이 A추진위는 정비사업전문관리업자로 선정된 경우 그 입찰보증금 12억 원을 추진위의 대여금으로 귀속시키며, 조합이 설립되지 못할 때는 대여금 중 사용비용 상당을 반환받지 못하도록 정하고 있기까지 하다. 이러한 입찰보증금에 의한 입찰 자격의 제한은 자본금, 도시정비사업 실적, 사업장 등록 소재지 등으로 그 자격을 제한해 부실한 업체가 정비사업전문관리업자로 선정되는 것을 방지하고자 하는 제한경쟁입찰의 취지에 부합하지 않는 자의적이고 부당한 제한으로 봄이 상당하다.

②이에 대해 A추진위는 스스로, B에게 기존 용역의 대가로 지급해야 할 자금과 기타 사업비로 사용할 자금을 확보할 필요성이 있어 이 사건 입찰의 입찰보증금의 액수를 12억 원으로 정한 것이라고 하고 있어, 과다한 입찰보증금으로 입찰 자격을 제한한 목적 또한 경쟁입찰의 공공성을 침해한 것으로 볼 수밖에 없다.

3. 결론

A추진위가 이 사건 입찰을 실시하기 직전인 2017년 11월 20일 이미 B와 정비사업전문관리 용역계약과 유사한 내용의 용역계약을 체결하면서 용역비로 9억5000만 원을 지급하기로 약정함으로써, B로 하여금 실질적으로 입찰보증금으로 12억 원이 아닌 2억5000만 원만 지급하면 되도록 한 점, 이후 A추진위가 이 사건 결의를 거쳐 B와 실제로 이 사건 용역계약을 체결함에 있어서는 B에게 입찰보증금 12억 원 상당에 해당하는 돈을 요구하거나 지급 받지도 않았던 점 등의 사정을 더해 보면, 이 사건 입찰에서 위와 같이 입찰보증금으로 입찰자격을 제한한 것은 사실상 B를 수의계약에 의해 정비사업전문관리업자로 선정하기 위한 것으로 볼 여지가 충분하다.

또한, 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조, 동법 시행령 제37조는 입찰보증금을 입찰금액의 100분의 5 이상으로 해야 한다고 규정하고 있고, 현금 또는 법 시행령에 규정된 보증서 등으로 납부하게 해야 한다고 규정하고 있어, 입찰보증금의 액수 및 그 납부 방법에 관한 일응의 기준을 제시하고 있는 것으로 볼 수 있는데, 용역비 대비 입찰보증금의 비율이 27%에 해당하는 금액인 점을 보면 입찰보증금이 입찰에 따른 계약 체결을 담보하기 위한 수단이라는 점에 비추어 보더라도 그 액수가 과도한 것으로 보인다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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