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[아유경제_오피니언] 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부
▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

매도청구 시 대상자가 둘 이상의 물건을 소유하고 있을 경우 해당 물건에 대한 시가감정평가를 하게 되는데 이러한 감정평가 시 개별평가를 함이 원칙인지 아니면 일괄평가할 수 있는지가 문제 된다.

이 문제와 관련된 사례의 경우 갑 아파트 재건축 조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 갑 아파트 단지 내 상가에 있는 을 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄해 감정평가한 사안인데 위 상가는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 시행되기 전에 소유권이전등기를 마친 것으로 현재까지 위 법률에 따른 집합건물등기가 돼 있지 않고 각 호수별로 건물등기가 돼 있는데 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있었다. 이에 대해 원심은 “을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있고 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 사정에 기초해 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정해 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 판단했다.

이에 대해 대법원(2020년 12월 10일 선고ㆍ2020다226490 판결)에서는 “「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항은 ‘감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위해 감정평가법인 등이 준수해야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다’라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항은 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 한다’라 하고, 제2항은 ‘둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄해 감정평가할 수 있다’라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다”라며 “갑 조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 해당 단지 내 상가에 있는 을 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄해 감정평가한 사안에서 위 상가는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 시행되기 전에 소유권이전등기가 마무리된 것으로 현재까지 해당 법률에 따른 집합건물 등기가 돼 있지 않고 각 호수별로 건물등기가 돼 있는데 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있지만 위 부동산들은 실질적인 구분건물로 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 개별적인 거래 대상이 된다고 보이고 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있어 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도 이같이 단정해 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심 판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다”라고 원심을 파기했다.

따라서 재건축 조합이 매도 청구 시 소유자 1인이 여러 개의 부동산을 소유하고 있을 경우 원칙적으로 개별평가를 원칙으로 하는 점을 인식하고 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용돼 감정평가 시 주의해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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