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[아유경제_오피니언] 민간의 주택 공급 활성화 방안
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

공동주택을 공급하는 방식에 있어 「주택법」 등에서도 공동주택을 공급할 수 있는 방식은 존재하지만 일반적으로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의한 민간 주도의 공급과 「도시개발법」에 의한 공공(정부 등 포함)주도의 공급 방식이라 할 수 있다. 사회적으로 이슈화되는 것은 도시정비법에 의한 주택 공급이며 공공주도의 공급 방식은 공영개발을 언제든지 실현해 공급할 수 있는 방식으로 인식해 주택 수급 문제가 대두되는 경우 공공이 지속해서 사용하는 방식이다.

공공이 주도하는 방식은 지방분권시대에 부응해 공공이 주도적으로 주택 공급에 뛰어들어 공영개발을 통해 이윤을 창출해 내려는 방식을 선호하다 보니, 공공이 더욱 깊숙이 공급에 개입하게 되고 정부가 주택시장에 적극적으로 개입하는 실마리가 됐다.

하지만 공영개발은 다양한 한계점을 지니고 있다고 할 수 있다. 첫째, 도시화해가는 사회적 환경에 대응하는 구도심의 개발에 한계가 있고, 공공도 이를 인정해 도시정비법에 공공이 직접 개입하는 공공재개발을 시도하고 있지만, 성공을 거둘지는 미지수이다. 둘째, 공공이 추진하는 공영개발의 사업지는 그린벨트나 도시의 외곽으로 자연을 훼손하는 것을 전제한 개발이라는 점이다. 셋째, 공공의 이윤을 만들어내기 위해 주택의 질의 차이를 공공이 스스로 만들어낸다는 것이다. 일례로 임대주택은 저가의 저품질의 주택을, 분양주택은 고가의 고품질의 주택을 생산해 냄으로써 공공이 양극화를 부채질한다고 할 수 있다.

민간이 공급하는 공동주택은 「주택법」에 의한 것과 도시정비법에 의한 것으로 양분되며, 최근 사업의 다양화를 시도하는 방식의 주택 공급 방식이 적용되고 있으나 일반적인 행태는 도시정비법에 의한 공동주택의 공급이라 할 수 있다. 이는 도시정비법에 의한 도시정비사업의 성과에 따라 공동주택의 공급량이 결정되거나 조절될 수 있다는 것을 보여주는 것으로 주택시장의 안정은 도시정비사업의 합리적 운영을 통한 순환식 주택 공급이라 단정할 수 있다.

국토교통부 장관은 최근 주택 공급 관련 기관 간담회를 통해 ‘민간 공급 활성화’를 언급했다 하는데, 이제야 공동주택의 수급에 대해 올바른 인식을 하게 된 것 같아 안심이지만 공공이 추진하는 정책 방향에 대한 뚜렷한 언급이 없어 더 두고 볼 일이다.

공공이 언급한 민간 공급 활성화는 도시정비법에 의해 추진되는 도시정비사업의 활성화를 지칭하는 것으로 도시정비법의 역할은 더욱 중요시된다. 도시정비법은 공공이 주도하는 도시개발법과 비교해 분명한 차이를 보이고, 사업 주체의 차이보다 더욱 중요시돼야 하는 것은 토지 등의 수용 또는 사용에 관해 어떤 방식을 적용하느냐이고, 도시개발법은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용해 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있으나 도시정비법에 의한 재건축사업에 있어 수용을 허용하지 않아 아직도 알박기가 횡행한다는 것이다. 따라서 도시정비법도 폭넓게 수용방식을 적용해야 한다

공공은 과거 무분별한 정비사업지를 양산해 냈고, 도시정비법이 추구하는 공영개발과 도시정비사업의 연동성을 무시한 채 과다한 공동주택의 공급이나 투기의 과열 등의 명분을 내세워 양산해 낸 정비사업지를 지정해제 하는 등 억압적인 정책을 추진했다. 이는 공공의 정책실패로 사업시행자는 법에서 정한 절차에 따라 사업을 시행했고 법적 규제나 사업의 악화 등으로 인한 주민 갈등으로 사업이 좌초되기도 한 것임을 알아야 한다.

하지만 어느 정도 정비사업지가 정리되고 공공도 도시정비법을 정확하게 이해해 나가면서 사업지에 대한 통제보다 공공이 추진하는 공동주택사업과 연동해 움직여야 한다는 것을 인식하면서 공공재개발을 추진해 공공이 직접 도시정비사업에 참여하게 됐다. 궁극적으로 도시정비법을 정확히 숙지하면 추구하는 목적을 이해하게 되고 이는 도시개발법 등과 연동해 공공이 추진하는 공영개발이 선행, 민간에서 추진하는 도시정비사업이 후행해 사업 추진에 따른 문제점 발생을 최소화하도록 해야 하는데 공공이 오히려 공영개발을 통해 이윤을 추구하다 보니 법체계의 운영에 균열이 생긴 것으로 생각한다.

공공이 추진하는 정책은 민간 공급 방식인 도시정비법의 공동주택 공급을 투기라 단정하고 통제적 관리에 방점을 찍고 사업 추진을 통해 발생하는 이윤을 세금 등을 통해 환수하는데 주안점을 둔다. 이에 민간을 통한 공동주택의 공급량에 차질이 발생했고, 공공이 국민의 생활 수준 향상에 따른 주택 수요를 정확하게 예측하지 못한 것에 기인한 것으로 공동주택시장의 붕괴에 따른 책임소재는 분명하다.

공동주택시장에서 공공의 역할은 점차 확대돼 직접 개입하는 수준을 넘어 공공이 직접 공동주택을 공급하는 형태를 보여주고 있다. 민간이 공급하는 공동주택시장은 침체 국면을 벗어나지 못하는 상황에서 공공이 시장에 개입해 실패를 어느 정도 인정하면서 민간 공급이 활성화돼야 한다는 자세를 보여주고 있으므로 향후 민간이 공급하는 공동주택시장은 더욱 활성화되리라 생각한다. 하지만 도시정비법을 통해 추진되는 도시정비사업이 안고 있는 고질적인 문제가 해결되지 못한다면 공공이 직접 개입하는 공공재개발 등이 더욱 활성화될 것이고 이는 또다시 실패로 귀결되지 않을까 심히 우려된다.

민간 공급의 활성화는 민간이 추진하는 사업에서 일정 수준의 이윤이 발생해야 하고 사업을 추진하는 과정에서 최대한 사업성이 보장돼야 기대할 수 있는 것이며, 공공이 주장하는 투기문제는 사업이 종결됐을 때 거론해도 늦지 않을 것이다.

결론적으로 공공이 공공재개발을 추진한다고 하지만 도시정비사업에 직접 개입해 균형을 잃지 않고 사업을 진행한다는 데에는 한계가 있다. 그러므로 공공이 지금까지 도시정비사업에 대해 취한 정책들에 대한 성찰 후 도시정비사업이 안고 있는 문제를 일차적으로 해결해야 한다. 무엇보다 공공이 공동주택을 원활히 공급하기 위해서는 민간 공급을 활성화해야 하는데, 이는 공공이 취하고 있는 규제를 더욱 완화하고 도시정비법에서 정하는 도시정비사업의 활성화 대책들을 적극적으로 구현할 때 비로소 수급이 안정적으로 이뤄질 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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