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| ▲ 이부환 우인법무사합동사무소 대표법무사/ 아유경제 편집인 |
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일선 정비사업조합(이하 조합)들은 조합원 분양신청을 마감하고 관리처분계획을 준비하면서 이주관리라는 용역을 발주한다. 많은 조합들은 이주관리 업무를 세입자 조사, 이주 홍보, 빈집 관리 정도로 인식하고 있다.
그러나 실무를 진행해 보면 이주관리 업무는 관리처분인가 후 명도 업무와 밀접하게 연결되어 있어 이 업무가 부실하게 되면 명도가 실패하고 결국 예정된 착공을 지연시키는 결과를 가져 온다.
통상 시공자와 공사 도급 본계약을 하게 되면 관리처분이 이뤄지고 이주 개시 후 8개월 이내에 착공을 목표로 한다. 따라서 명도가 잘못되면 예정된 기일에 착공을 할 수 없고 사업비 및 이주비에 대한 금융비용과 물가 상승률에 따른 공사비 인상이 불가피하다.
이처럼 이주관리와 명도 업무는 사업비와 직결되어 있는 만큼 처음 시작 단계에서 첫 단추가 잘못 꿰어지면 조합은 돌이킬 수 없는 손실을 입게 되므로 정비사업의 중요한 업무라 할 수 있다.
통상 시공자와 공사 도급 본계약을 하게 되면 관리처분이 이뤄지고 이주 개시 후 8개월 이내에 착공을 목표로 한다. 따라서 명도가 잘못되면 예정된 기일에 착공을 할 수 없고 사업비 및 이주비에 대한 금융비용과 물가 상승률에 따른 공사비 인상이 불가피하다.
이처럼 이주관리와 명도 업무는 사업비와 직결되어 있는 만큼 처음 시작 단계에서 첫 단추가 잘못 꿰어지면 조합은 돌이킬 수 없는 손실을 입게 되므로 정비사업의 중요한 업무라 할 수 있다.
그럼에도 많은 조합들은 이 업무의 중요성을 인식치 못하고 세입자 조사나 이주 시 빈집 관리를 해주는 정도의 업무로 파악하고 있다. 그간 서울 시내에서 관리처분인가가 이뤄져 이주한 조합들을 보면 이주 개시 후 명도 기간이 최소 1년 이상, 2년 넘게 소요되는 현장들이 많다. 심지어 3년 넘게 명도를 마무리하지 못하고 중단된 곳도 있다. 명도가 실패하여 착공이 지연된 조합원 1000가구 이상의 대단지 조합의 경우 매달 수십억 원의 손실(비용)이 발생한다.
명도가 지연된 원인을 들여다보면 여러 사정이 있지만 무엇보다도 조합 집행부가 명도 업무의 중요성을 제대로 인식치 못해 사전 준비가 부족한 탓이라 할 수 있다. 한마디로 세입자 조사, 이주관리, 이주 촉진 등의 업무는 관리처분인가 후 명도를 위한 사전 준비 업무다. 그럼에도 조합들은 세입자 조사 등의 자료를 위해 이주관리 용역을 별도로 발주하고, 이 용역의 조사 자료를 명도 업무를 진행하는 변호사에게 소송 자료로 제공한다. 그러나 변호사는 조합의 자료를 토대로 소송 업무를 진행한 결과 현장의 명도 대상 점유 관계가 특정되지 않거나 착오로 조합이 패소하는 사례가 빈번하다.
결국 처음부터 다시 명도 소송을 시작해야 하는 상황이 벌어진 것이다. 때로는 거의 이주가 마무리되어 착공에 임박해서 명도 대상이 누락됨을 발견하고 조합 집행부는 발만 동동 구른 채 조합원들 몰래 가슴앓이 하는 경우가 허다하다. 이러한 손실 책임에 대해 명도 소송을 진행한 변호사는 조합의 부실한 자료 제공의 탓으로 돌리고, 이주관리업체는 단순하게 세입자 조사 업무를 하였을 뿐 명도 업무와는 책임이 없다는 발뺌을 하게 된다. 결국 명도의 실패로 인한 조합의 손실에 대해 아무도 책임을 지지 않는다는 것이다.
결국 처음부터 다시 명도 소송을 시작해야 하는 상황이 벌어진 것이다. 때로는 거의 이주가 마무리되어 착공에 임박해서 명도 대상이 누락됨을 발견하고 조합 집행부는 발만 동동 구른 채 조합원들 몰래 가슴앓이 하는 경우가 허다하다. 이러한 손실 책임에 대해 명도 소송을 진행한 변호사는 조합의 부실한 자료 제공의 탓으로 돌리고, 이주관리업체는 단순하게 세입자 조사 업무를 하였을 뿐 명도 업무와는 책임이 없다는 발뺌을 하게 된다. 결국 명도의 실패로 인한 조합의 손실에 대해 아무도 책임을 지지 않는다는 것이다.
최근 조합들은 이러한 문제점을 깊이 인식하고 이주관리와 명도업무를 하나의 용역으로 묶어서 업체 선정 입찰공고를 하고 있다. 즉 명도 업무의 성공을 위해서는 세입자 조사 등 현장의 기초 자료를 수집하는 단계에서부터 소송요건에 맞추어 명도 대상자를 특정하는 등 이주관리와 명도 업무를 일관성 있게 진행하고자 하는 것이다. 관리처분인가 후 명도를 진행해 보면 소장, 가처분, 송달 등의 절차를 거치는 과정에 변론기일 전 80% 이상이 이주를 하게 되어 소 취하를 하게 되므로 실질적으로 변호사가 법정에서 소송대리의 변론 업무를 수행하는 경우는 그리 많지 않다는 사실이다.
이런 점 때문에 일부 조합들은 실질적인 명도 업무를 위해 현장에서 점유자 조사, 깡통조합원 및 외국인 등 단기 임차인 관리, 도면 작성, 법적 절차 홍보 등의 전문 용역을 초기에 투입하고, 관리처분인가 후 명도 소장, 가처분, 송달, 집행 등의 업무를 기동력 있게 동시에 진행할 수 있는 법무사를 주관사로 하여 입찰공고를 하고 있다. 그리고 변호사에게는 변론기일 전까지 이사를 가지 않은 조합원이나 세입자들에 국한하여 소송 변론의 별도 용역을 맡기고 있는 추세다.
이런 점 때문에 일부 조합들은 실질적인 명도 업무를 위해 현장에서 점유자 조사, 깡통조합원 및 외국인 등 단기 임차인 관리, 도면 작성, 법적 절차 홍보 등의 전문 용역을 초기에 투입하고, 관리처분인가 후 명도 소장, 가처분, 송달, 집행 등의 업무를 기동력 있게 동시에 진행할 수 있는 법무사를 주관사로 하여 입찰공고를 하고 있다. 그리고 변호사에게는 변론기일 전까지 이사를 가지 않은 조합원이나 세입자들에 국한하여 소송 변론의 별도 용역을 맡기고 있는 추세다.
다시 말해서 명도 업무의 성공을 위해 현장에서 발로 뛰며 소송요건에 맞게끔 기초 자료를 수집할 수 있는 업체에 이주 명도의 업무를 주관하도록 하는 게 업무의 효율성에서 조합의 손실을 막을 수 있는 최선의 방법임을 알게 된 것이다. 조합 현장에서는 업종이나 업체 간 서로 보이지 않는 영역 다툼을 벌이고 있다. 과거 철거업체는 빈집 관리라는 명분으로 이주관리의 적임자라 자처하였고, 변호사는 법정에 출석하여 변론할 수 있는 소송대리권을 내세워 명도 업무의 절대자임을 주장하였다.
모두 틀린 말은 아니다. 그러나 실제 현실은 위와 같은 업체들에 의해 이주관리와 명도 업무가 진행된 결과 90% 이상이 명도가 실패하여 해당 조합들은 착공 지연에 따른 막대한 손실을 보고 있다. 이는 용역 업체들이 이주관리와 명도 업무의 전문성과 인적 시스템을 갖추지 않은 채 적당히 용역을 수주하여 수박 겉 핥기 식의 무책임한 용역을 진행하고 있다는 반증이다.
모두 틀린 말은 아니다. 그러나 실제 현실은 위와 같은 업체들에 의해 이주관리와 명도 업무가 진행된 결과 90% 이상이 명도가 실패하여 해당 조합들은 착공 지연에 따른 막대한 손실을 보고 있다. 이는 용역 업체들이 이주관리와 명도 업무의 전문성과 인적 시스템을 갖추지 않은 채 적당히 용역을 수주하여 수박 겉 핥기 식의 무책임한 용역을 진행하고 있다는 반증이다.
결론적으로 세입자 조사, 이주관리, 수용 재결 등의 업무는 궁극적으로 명도를 위한 업무이며 최종 목표는 착공 예정 기일에 명도를 100% 완료하는 것이다. 명도 업무 특성상 100%가 아닌 99%의 명도 완료는 착공이 불가하므로 사실상 의미가 없다. 따라서 이주관리와 명도 업무를 수행하는 업체는 업무의 전문성과 인적 구성의 시스템을 갖추어야 하고 그게 바로 조합의 손실 비용을 최소화하는 진정한 용역이 될 것이다.
이부환 편집인 koreaareyou@naver.com
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