▲ 한국주택문화연구원의 정책위원으로서 향후 조합과 조합원 간 공동체 의식을 고양시킬 수 있는 방향의 강의를 할 예정인 오학우 감정평가사 <사진=정훈 기자>

[아유경제=서승아 기자] 최근 ‘부동산 3법’이 국회 문턱을 넘어 도시정비업계에 훈풍이 불고 있는 가운데 도시정비사업에서 피할 수 없는 문제 중 하나는 조합원과 조합 간 분쟁과 소송이다.

이 같은 시점에서 한국주택문화연구원은 ‘무료 교육 시스템’ 구축을 눈앞에 두고 있다. 더불어 정비사업조합(이하 조합)을 위한 양질의 교육을 제공하면서 조합-조합원 사이의 소통을 도와주는 ‘조정자’ 역할까지 할 예정이다.

이에 본보는 본보 편집인에 이어 한국주택문화연구원과도 뜻을 함께하게 된 오학우 감정평가사를 지난 6일 만나 봤다.

연구원이 준비 중인 교육과정의 한 축을 맡게 될 오 평가사는 “보이는 건물을 짓는 것보다는 보이지 않는 조합원의 협력을 건축하는 ‘중심축’ 같은 역할을 하고 싶다”는 소감을 밝혔다.

- 한국주택문화연구원은 구체적으로 어떤 단체인지/

정비업체ㆍ감정평가사ㆍ변호사 등 유관 업계 전문가들이 뜻을 모아 도시정비사업 관련 교육사업을 목적으로 사단법인 문화예술진흥협회 산하 한국주택문화연구원을 설립하게 됐다. 한국주택문화연구원은 향후 도시정비사업과 관련된 다양한 이슈를 연구해 나갈 계획이다. 이어 한국주택문화연구원의 교육 센터를 마련해 매 기수 30명 정도의 수료생을 배출해 낼 계획이다.

특히 한 구역의 조합장 또는 추진위원장, 임ㆍ대의원, 조합원, 토지등소유자들을 대상으로 하는 교육을 실시할 예정이다. 이를 통해 도시정비사업에 대한 올바른 인식을 심어주고 도시정비사업이 나아가야 할 방향을 제시하고자 유관 업계에 흩어져 있던 유능한 전문가들이 한마음 한뜻으로 뭉치면서 오늘에 이르게 됐다.

- 한국주택문화연구원과 뜻을 같이하게 된 계기가 있다면/

도시정비사업은 큰 틀에서는 주거환경을 개선하기 위한 사업이지만 일정 부분 조합원들의 영리사업으로 볼 수 있다. 그만큼 조합과 조합원의 협동심이 긴요한 가운데 한국주택문화연구원의 설립 취지와 공동체에 관한 지향점 등에 공감해 뜻을 함께하게 됐다. 서울시에서도 ‘소통에 있어 행복한 주택’이라는 슬로건으로 소규모지만 공동체 의식을 강조한 공동체 활성화 사업을 마포구 서교동 등에서 벌이고 있다. 이러한 소규모 사업으로 서울시 전체 약 420만 가구에 대한 매우 충족한 주택 공급이 될 순 없지만 공동체 의식을 중점으로 둔다는 점은 매우 바람직하다고 생각한다.

이러한 방식이 좋다고 여겨지는 것처럼 한국주택문화연구원도 전문교육을 실시하고 구성원 간 소통의 장을 열어 조합원과 조합이 함께 생각하고 고민해 사업을 추진하는 올바른 방향을 이끌어주는 ‘견인차’ 역할을 해야 한다고 생각한다. 이에 추진위원장ㆍ조합장ㆍ감사ㆍ이사ㆍ대의원 또는 추진위원과 함께 교육을 받고 같이 지식을 쌓아 가면서 공동으로 대처한다면 최근 정비사업계의 문제로 거론되는 갈등이 줄어드는 해법으로 작용할 수 있을 것으로 기대된다.

- 한국주택문화연구원 정책위원으로서 어떤 교육을 지향할 계획인지/

한국주택문화연구원의 강의는 타 강의들과는 다르게 차별화시켜 조합과 조합원 사이의 공동체 의식도 키우면서 도시정비사업의 현안들을 공유해 정비사업 현장에서 적용할 수 있는 내용들 중심으로 진행할 계획이다. 더불어 사실 관계만을 전달하는 강의가 아니라 모두가 공유하면서 풀어 가는 방식의 쌍방향 강의를 펼쳐 나갈 계획이다. 이에 조합원과 조합이 함께 문제를 풀어 나가면서 도시정비사업이 보다 원활하게 추진될 수 있는 방법에 중점을 둔 교육과정을 진행하고 싶다. 또한 필요한 법규들이나 내용들 역시 충실히 전달할 예정이다.

- 도시정비사업에서 교육기관의 필요성에 대해 느낀 적이 있다면/

도시정비사업의 실제 핵심은 보이는 건물보다는 조합원 분담금 등이 결정되는 관리처분 단계다. 하지만 상당수 조합들이 관리처분 단계가 되기 전까지 그 중요성을 모르고 있는 경우가 많다. 조합원들의 최대 관심사는 ‘내 재산의 가치가 얼마이며 얼마를 더 내야 하는 지에 머무는 게 대부분이기 때문이다. 때문에 조합-조합원 간 분쟁의 불씨가 이 단계에서 이르러서야 극심해지는 경우가 다반사다. 하지만 정작 대부분의 조합 집행부는 관리처분 단계에 직면해서야 이를 깨닫곤 한다. 심지어 착공 후에도 연관 문제로 소송이 벌어져 골머리를 앓고 있는 조합이 부지기수다.

정확한 기준과 그에 따른 투명하고 공정한 운영이 이뤄지지 않으면 조합원 사이에 불신이 확산되고, 형평성마저 없다면 상대적 가치 빈곤으로 조합원 간 분쟁의 원인이 된다. 따라서 도시정비사업에서의 교육은 분쟁이나 사고에 직면하게 됐을 때를 대비해 반드시 필요하다고 생각한다. 또한 교육을 통해 적법 절차를 따르고 조합-조합원 간 소통이 원활이 이뤄진다면 사업 기간 역시 단축될 것이기 때문에 여러 측면에서 도움이 될 수 있으리라 확신한다.

▲ 하나감정평가법인은 국내 최정상급 감정평가 전문 기업으로서 정비사업에 특화돼 있다. <사진=정훈 기자>

- 재개발ㆍ재건축사업 부본부장으로 있는 (주)하나감정평가법인에 대해서 소개하자면/

(주)하나감정평가법인은 도시정비사업에 특화된 감정평가법인으로서 ‘부동산 종합 솔루션’을 지향하고 있다. 도시정비사업과 관련해서는 사업 초창기인 사업 추정 분담금 산정부터 관리처분 단계에 이르기까지 필요한 모든 용역을 제공하고 있고 업계에서도 최상위권의 능력을 인정받고 있다.

이 같은 인정을 반영이라도 하듯이 많은 재개발ㆍ재건축 사업장에서 관련 업무를 수행했고, 특히 재건축 분야에서는 업계 최정상으로 자리매김하고 있다. 이 같은 인정에 보답하는 마음으로 도시정비사업에 여러 조합ㆍ추진위 관계자 분들에게 도움이 되도록 봉사하는 마음으로 앞으로도 계속해서 노력해 나갈 것이다.

- 여러 재개발ㆍ재건축 구역의 감정평가 업무를 수행하면서 느낀 어려움이 있다면 무엇이며 어떻게 해결했는지/

저의 인식을 다르게 바꿔줬던 한 사업지의 평가 건이 있었는데 제 기억으로 약 8~9년 전으로 수도권에 있는 한 재건축 사업장이었다. 이 사업장은 조합원분양 500여 가구, 일반분양분 100여 가구 미만으로 사업 조건이 그리 뛰어나지는 못했다. 그렇다 보니 관리처분 단계에서 당연히 어려움에 부딪치게 됐다. 그 가운데 권리가액이 작은 조합원들이 많아 문제가 더욱 불거졌다. 저는 원래 감정평가사로서 사실 관계를 명확히 규명하는 점에 중점을 두고 있었지만 이 사업장에서는 이전과는 다르게 주민들이 이해할 때까지 소통하려고 노력했다. 조합원들의 문제가 단순히 업무 관계로서가 아니라 온전히 삶을 살아가는 과정 중 일어나는 고민으로 받아들여졌기 때문이다.

조합, 조합원들과 함께 밤 10시에 시작해 자정을 넘기면서까지 회의를 거듭했던 경험이 많았다. 그러한 일들이 반복되면서 ‘인생의 한 과정이라는 측면에서 함께 나누고 소통하자’는 생각을 하게 됐고, 이를 기점으로 단순히 감정평가사라는 전문가로서의 지식을 전달한다는 개념이 아니라 함께 살아가는 인생에서 한 과정을 공유할 수 있는 그러한 측면에서서 평가 업무를 수행하게 됐다. 그러다 보니 전달력이 뛰어나다는 평을 듣는 전문가로 자리 잡을 수 있었고 현재도 한 인생의 동반자 같은 마음을 가지고 조합원의 입장에서 감정평가 업무를 수행하는 데에 중점을 두고 있다. 돌아보면 이 사업지가 저에게 이 같은 변화를 불러온 것으로 생각된다.

- 가장 최근에 겪은 조합 중에서 인상 깊은 난항이 있었다면 무엇인가/

서울시를 기준에 두고 봐도 이곳은 인구가 1000만 명을 상회하고 420만 가구가 살고 있는 공간이자 터이다. 그런데 400여 만 가구를 충당할 수 있는 주택 가구가 제대로 공급되기엔 힘든 실정이다. 이 같은 문제와 관련해서 서울시는 임대주택과 재건축 장기전세주택을 대안으로 내놓고 있지만 이 방안들로는 1년에 3000가구 이상 공급하기가 여건상 매우 어렵다. 턱없이 공급이 부족한 상황이다. 누군가는 주택 공급을 충분히 해줘야 주거의 질을 높일 수 있는 상황이다. 행정을 펼치는 시 관계자들은 형평성 있게 정책을 펴는 게 마땅하다. 그러나 이 점이 너무 지나쳐서 규제ㆍ제재 일변도로 가게 되면 외려 주거 복지를 창출하는 데 방해 요소로 작용할 수 있다.

예를 들어 국ㆍ공유지 매입과 관련해서 말하자면 현재는 조합이 유상 매입을 많이 하도록 정책이 변화됐다. 이에 대해 인상이 깊었던 사업장이 있는데 이 사업장은 조합원이 약 400명 정도 되는 구역인데 국ㆍ공유지 매입 금액이 250여 억 원에 달했다. 조합에서 적절하고 지혜롭게 대처해 이를 환급받을 수 있게 된 것으로 알고 있다. 인가를 내주는 구청에서도 단순히 기계적인 형평성만을 보지 말아야 한다. 부동산 이론에서는 부동산의 특징 중 하나로 강한 개별성을 들고 있다. 부동산 문제를 다루는 도시정비사업을 위한 행정에서도 이 같은 점을 고려해 현장마다 맞는 맞춤형 정책을 내놓아야 한다. 그렇게 해서 도시정비사업에 호황기가 찾아온다면 서울, 더 나아가 한국에 거주하는 모든 이들의 주거 복지가 제고됨은 물론이고 디플레이션 우려를 낳고 있는 한국 경제에 큰 도움을 줄 수 있을 것이다.

- 향후 도시정비사업을 위해 본보와 한국주택문화연구원이 고민해야 할 점과 방향은/

한국주택문화연구원은 명칭 그대로 주택 문화를 연구하고 전달해줄 수 있는 충실한 기관이 됐으면 좋겠다. 기존에 있었던 도시정비사업 관련 단체들 중에서는 시간이 지나면서 초기 목적에서 벗어나 구성원 몇몇의 이익집단으로 변질되는 경우가 많았다. 한국주택문화연구원도 이 같은 점을 반면교사로 삼아 조합원과 조합의 진정한 동반자이자 파트너로서 오래도록 존재하길 바란다.

아울러 이를 이루기 위해 정책위원들끼리 수시로 이야기를 나누고 보다 나은 방법들을 모색하는 데 시간을 아끼지 말아야 한다. 특히 연구원 출범 취지에 담긴 ‘조합과 조합원은 공동체’라는 의식을 늘 되새기면서 연구원이 도시정비사업뿐만 아니라 한국 주택 문화를 앞으로 나아가게 하는 ‘견인차’ 같은 존재로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다. 되새기면서 연구원이 도시정비사업뿐만 아니라 한국 주택 문화를 앞으로 나아가게 하는 ‘견인차’ 같은 존재로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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