▲ 수직증축 리모델링 절차도. 서울시는 이번에 수립한 ｢2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)｣에 따라 증축형 리모델링 추진 시 총 4차례 안전성 검토를 거쳐 안전 관련 우려를 불식시킨다는 구상이다. <제공=서울시>

[아유경제=정훈 기자] 서울시가 ‘서울형 리모델링’이라는 신개념을 도입해 아파트도 고쳐 쓰고 다시 잘 쓰는 도시재생 시대를 연다. ‘서울형 리모델링’이란 공공의 지원을 받아 아파트(공동주택)를 리모델링하고, 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대복리시설 일부를 지역사회에 개방ㆍ공유해 공동주택의 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 15년 이상 된 아파트의 경우 주거환경관리사업처럼 시가 공사비, 운영비 융자와 전문가 컨설팅 등의 ‘공공지원’을 통해 주거지의 지속 가능성을 높이되 이렇게 리모델링이 이뤄진 단지의 공공성을 부여하자는 게 이 같은 모델의 핵심.

서울시는 지난 12일 이러한 내용을 골자로 하는 ｢2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)｣을 전국 광역 지자체 중 최초로 수립했다고 발표했다.

이를 위해 시는 시내 공동주택 총 4136개 단지를 전수조사 해(경과 년도, 기준 용적률, 시세 등 기준) 리모델링 수요가 있을 것으로 판단되는 단지들을 ▲‘세대수 증가형(168개 단지 추정)’ ▲‘맞춤형(1870개 단지 추정)’으로 구분하고, 6개 세부 유형을 마련해 단지별 특성에 따라 리모델링 시 주민들이 선택할 수 있도록 했다. 나머지 2098개 단지는 1985년 이전에 지어져 재건축이 필요하거나(721개 단지 추정) 2010년 이후 준공해 유지ㆍ관리 정도면 충분한(1377개 단지 추정) 곳이라고 시는 판단했다.

리모델링 기본계획은 10년 단위의 서울시 리모델링사업의 기본 정책 방향을 제시하는 법정 계획으로, 지자체장이 관할 구역에 대한 리모델링 기본계획을 수립하도록 명시한 ｢주택법｣ 개정(2013년 12월 24일) 이후 전국 광역 지자체 중에서는 서울시가 최초로 수립하는 것이다.

준공 15년 이상 공동주택 2025년 전체의 92% 전망에 ‘마련’
사업계획승인 가능해져 증축형 리모델링 본격화 ‘교두보’ 될 듯

시가 이처럼 리모델링 법정 계획을 내놓은 것은 시내 공동주택 단지 중 리모델링 대상이 되는 15년 이상 공동주택이 2015년 1940개 단지(82만6903가구ㆍ전체 공동주택의 55.8%), 2020년 2993개 단지(114만6576가구ㆍ77.38%), 기본계획의 목표 연도인 2025년 3690개 단지(136만1823가구ㆍ91.9%)로 지속적으로 늘어날 것이란 전망에 따른 것이기도 하다.

특히 이 중 ‘세대수 증가형’은 수평ㆍ수직증축을 통해 세대수를 늘리는 것으로, 기본계획이 최종 수립되면 15년 이상 된 아파트의 리모델링 추진에 가속도가 붙을 것으로 기대된다. 14층 이하 아파트는 2개 층, 15층 이상 아파트는 3개 층까지 증축이 가능하다. 2013년 개정된 ｢주택법｣에 따라 건축도면이 남아 있는 준공 15년 이상 된 아파트는 최대 3개 층까지 증축이 가능해졌지만 그동안 ‘리모델링 기본계획’이 마련되지 않아 리모델링주택조합(이하 조합)들은 사업계획승인(행위허가) 등을 받을 수 없었기 때문 사업 본격화에 어려움을 겪어 왔다.

‘세대수 증가형’ㆍ‘맞춤형’ 구분해 주민 선택권 높여
오는 9월 고시 목표… 시선은 ‘내력벽 철거 비율’로

시와 유관 업계 등에 따르면 ‘세대수 증가형’ 리모델링은 168개 단지(추정)가 가능 대상지로 분류된다. 다른 리모델링에 비해 상대적으로 대규모 공사가 이뤄지는 고비용 방식이다. 단지별 특성에 따라 수직증축형(기본형+수직증축)과 수평증축형(기본형+수평증축) 등 2개 세부 유형을 주민들이 선택할 수 있다.

시는 168개 단지가 모두 수직증축 리모델링을 한다는 가정 아래 세대수 증가가 기반시설(상하수도, 교통, 학교, 공원)과 주변 경관에 미치는 영향을 면밀히 검토한 결과, 그 영향이 미미한 것으로 나타났다고 설명했다.

아울러 시는 수직증축 리모델링 시 법에서 의무화한 안전진단(2회) 외에 안전성 검토 2차례를 추가, 총 4차례에 걸쳐 안전을 면밀히 검토해 수직증축 리모델링에 대한 안전성 우려를 없애 나간다는 계획이다.

‘맞춤형’ 리모델링은 설비, 수리 등을 통해 주거환경을 개선하는 저비용 방식이다. 이들 단지는 ▲기본형(대수선+주차장 확충) ▲평면확장형(기본형+평면확장) ▲세대구분형(기본형+멀티홈) ▲커뮤니티형(기본형+커뮤니티시설 확충) 등 4개 세부 유형을 주민 선택에 따라 진행할 수 있다.

시는 이와 같이 ‘지역재생’과 ‘공공성’ 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 효과가 있는 ‘서울형 리모델링’을 활성화하기 위해 단기적으로는 기존에 시 관련 부서와 중앙 부처에 산재돼 있는 에너지 정책과 연계한 지원비 정보를 제공하는 등 행정적 지원을 선제적으로 시작하기로 했다. 이를 위해 서울시 공동주택과 내에 ‘서울시 리모델링 지원 센터’를 설치해 원스틉(one-stop)으로 정보를 제공하고, 리모델링 초기 사업성 분석을 위한 컨설팅도 지원한다는 계획이다. 또 장기적으로는 도시재생기금과 연계한 리모델링 공사비 이차보전(일부 이자비 부담), 조합 운영비 및 공사비 융자 같은 적극적인 재정지원 방안을 마련해 ‘서울형 리모델링’을 지속 활성화한다는 계획이다.

아울러 일선 조합의 안정적인 운영이 어려워 정비사업 추진이 지지부진한 강북 일부 지역 가운데 주민들이 리모델링을 원하는 경우 ‘서울형 리모델링’ 시범 단지로 선정해 시범 사업을 추진할 계획도 밝혔다.

시는 이와 같은 내용의 ｢2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)｣을 공람ㆍ공고(5월), 시의회 의견 청취(6월), 도시계획위원회 심의(7~8월 중) 등을 거쳐 오는 9월 최종 고시한다는 목표로 완성에 만전을 기한다는 구상이다.

한편 시는 ‘서울형 리모델링’ 활성화를 위해서는 공공지원을 위한 재정 확보 방안이 중요한 만큼 도시재생기금을 활용할 수 있도록 관련 부서와 긴밀하게 협의를 추진할 예정이다.

정유승 서울시 주택건축국장은 “기존 신축 위주의 재건축사업은 자원 낭비나 이웃 해체 같은 부작용이 있는 반면, 리모델링은 원주민 재정착과 공동주택의 장수명화를 통한 지속 가능한 도시재생이 이뤄질 수 있다는 장점이 있다”며 “‘서울형 리모델링’을 활성화하는 내용을 담고 있는 공동주택 리모델링 기본계획을 통해 기존에 도시 속 섬처럼 단절됐던 아파트 단지가 지역사회와 공존할 수 있는 방안을 모색할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

다만, 대다수 리모델링 조합을 비롯한 업계가 요구하고 있는 ‘내력벽 철거’와 관련해 그 비율을 놓고 민관 사이에 줄다리기가 이어지고 있는 만큼 이 논쟁이 일단락돼야 증축형을 포함한 리모델링사업 전반의 활성화가 이뤄질 것으로 보여 귀추가 주목된다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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