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여당 압승에 힘 실리는 규제, 설자리 잃는 재건축
▲ 6ㆍ13 지방선거에서 여당이 압승을 거두면서 재건축사업의 입지는 더욱 좁아질 전망이다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 6ㆍ13 지방선거 및 국회의원 재보궐 선거가 여당인 더불어민주당의 압승으로 막을 내리면서 문재인 정부의 부동산 규제도 탄력을 받게 됐다. 특히 도시정비업계에서 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제), 안전진단 강화 등 재건축 규제에 힘이 실릴 것으로 예상돼 재건축사업의 입지가 더욱 좁아질 전망이다.

박원순 시장 “초과이익환수제, 한강변 35층 제한 ‘고수’”
이재명 당선인 “재건축보다 리모델링에 ‘방점’”

서울시의 경우 박원순 현 시장이 3선에 성공한 것과 더불어 25개 자치구 기초단체장 선거에서 24개 구를 여당이 싹쓸이하면서 초과이익환수제, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제들은 더욱 탄력을 받게 됐다.

박 시장은 초과이익환수제 시행에 대한 의지를 강력하게 표명하고 있으며 한강변 주거지역 내 아파트는 최고 35층까지만 허용하는 35층 가이드라인 등 재건축에 대한 규제를 그대로 유지한다는 방침이다.

반면 박 시장의 역점 사업으로 꼽히는 도시재생사업은 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다. 그는 강남과 강북의 균형발전과 격차 없는 서울을 핵심 공약으로 내세웠다. 이를 위해 초과이익환수제를 예정대로 추진해 재건축 부담금을 도시ㆍ주거환경기금으로 활용하겠다고 밝혔으며, 낙후된 지역발전에 활용하겠다는 의도를 내비췄다.

또 예산 편성 시 사업의 균형발전기여도를 기재하는 ‘균형발전영향평가제’를 도입해 지역균형발전 종합대책을 추진하고 창동ㆍ상계, 수색ㆍ상암, 영등포ㆍ여의도, 가산ㆍ대림 등 취약지역을 중심으로 일자리ㆍ혁신 거점으로 지정, 개발ㆍ육성한다는 구상이다. 아울러 서계동, 용산전자상가, 을지로 인쇄타운 등의 소규모 도시재생사업을 적극 추진하고 ‘역세권 청년주택’, ‘행복주택’ 등 임대주택 공급도 확대할 계획이다. 

이재명 경기도지사 당선인은 재건축보다 리모델링에 방점을 두고, 공공주택을 보급하는 것에 힘을 쏟을 것으로 보인다. 이 당선인은 재개발ㆍ재건축과 관련해서는 당과 호흡을 맞추겠다는 의지를 밝혔다. 또한 경기 북부의 접경지역 개발 및 DMZ생태ㆍ평화공원 조성을 강조했다. 

최근 남북한 관계 화해 분위기와 맞물려 그동안 소외된 경기 북부 지역의 지원에 초점을 맞추고, 경의ㆍ경원선 축에 각각 경제ㆍ산업 및 관광ㆍ물류 개발벨트를 조성해 통일경제특구 지정을 추진한다는 구상이다.

또한 그는 저소득층 공공임대주택과 사회주택 공급 확대를 공약으로 내걸었다. 청년, 신혼부부, 고령자 주택, 신생아 출산가정 아이사랑 공공임대를 특별공급도 약속했다. 이밖에 도시재생 연계 구도심 주거환경 개선, 공동주택 맞춤형 특화 리모델링을 지원하겠다고 밝혔다.

박남춘 인천시장 당선인도 비슷한 기조의 부동산 정책을 펼칠 전망이다. 박 당선인은 무분별한 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴스테이사업 등으로 원주민이 삶의 터전에서 물러나고 부동산 경기가 침체돼 원도심이 더 어려워졌다고 주장했다.

그는 인천시 도시재생 총괄 전담기구를 신설하고 인천형 도시재생사업인 ‘더불어마을’을 추진할 계획이다. 또한 신혼부부, 청년, 1인 가구 등을 위한 맞춤형 공공임대주택 2만 가구를 공급하겠는 공약을 내걸었다.

지방선거에서 여당이 기초단체장까지 석권함에 따라 재건축 규제 기조의 정부 정책이 지자체의 재건축 인ㆍ허가 과정에서 끼치는 영향력은 더욱 커질 것이라고 업계 관계자들 내다봤다.

강남 3구 당선인들 “재건축사업 조속히 추진할 것”
업계 “서울시와 재건축 둘러싼 ‘갈등’ 불가피” 

한편 1995년 민선 지방자치제도가 시작되고 23년 만에 ‘보수의 텃밭’인 강남구에서 첫 민주당 소속 구청장 탄생으로 주목을 받은 정순균 당선인은 최우선 현안으로 압구정동 현대아파트, 대치동 은마아파트 등의 재건축사업 정상화를 지원하는 데 힘을 쏟겠다고 밝혔다.

그는 지난 1일 본보와의 인터뷰에서 “최근 침체된 강남의 분위기를 다시 부흥시키기 위한 동력을 만들겠다”면서 “특히 서울 도시정비시장에서 핵심인 압구정동 현대아파트ㆍ대치동 은마아파트 등 각종 재건축 문제를 해결하기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

또한 “노후화 공동주택의 재건축 등을 조속히 추진하고, 실거주자 등 1가구 1주택자인 경우 초과이익환수제도로 과도한 피해를 입지 않도록 노력하겠다”고 강조했다.

정 당선인은 구속 중인 현 신연희 강남구청장이 서울시와 끊임없이 대립각을 세운 것을 문제로 지적하며 박원순 시장, 지역구 국회의원인 같은 당 전현희 의원과 협력해 강남구의 숙원인 재개발ㆍ재건축 문제, 영동대로 복합개발 등을 강남구민의 이익에 역점을 두고 추진하겠다는 의지를 밝혔다.

강남구 못지않게 재건축 단지가 밀집해있는 송파구에서도 더불어민주당 후보가 구청장을 차지했다. 박성수 송파구청장 당선인 역시 굵직한 현안을 해결하기 위한 중앙정부 및 서울시와 협력의 중요성을 강조하며 재건축사업을 지원하겠다는 공약을 내걸면서 송파구민들의 표심을 얻었다.

박 당선인은 ▲재건축사업 촉진 및 주거환경개선 ▲주거지원 및 주택개조지원 확대 ▲송파수변 올레길 조성 ▲가락시장 현대화 지원 및 옥상 공원화 등을 약속했다.

부동산 업계 전문가들은 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 중 두 곳을 민주당이 차지한 만큼 같은 당 소속인 박 시장의 입장이 유연해질 가능성이 있지만 재건축을 둘러싼 갈등은 불가피할 것으로 내다봤다.

특히 여당이 서울시 25개 자치구 기초단체장 중 24곳을 석권하며 서울 전역을 푸른색으로 물들인 가운데, 조은희 현 서초구청장은 유일하게 서울에 야당 깃발을 꽂으며 재선에 성공해 눈길을 끌고 있다.

그는 ▲서울시 이주조정심의로 늦춰진 대규모 단지 관리처분인가 승인 추진 ▲재건축 분쟁지역에 스피드 재건축 119 및 특별중재단 파견 확대 ▲초과이익환수제 폐지 등을 공약으로 내걸었다.

지난 2월 정부는 초과이익환수제를 피하기 위해 작년 연말 관리처분인가를 신청한 재건축 단지들에 대한 타당성 검증을 외부에 맡기라고 강남 3구에 지시했지만 서초구는 자체 검증 계획을 밝혔다.

조 구청장은 “재건축에 대한 관리처분인가는 본래 자치단체장의 고유 업무이고 관리처분인가 여부를 위한 검토는 그동안 지자체장 주관으로 진행돼왔다”면서 정부와 대립각을 세웠다.

이에 따라 초과이익환수제를 둘러싸고 정부 및 서울시와 재건축 노른자로 불리는 서초구의 충돌이 예상된다. 조 구청장은 “지금 서초구에 가장 필요한 것은 재건축과 관련해 주민의 소중한 재산을 지키는 것”이라며 “초과이익환수제는 아직 실현되지 않은 이익에 대한 과세이며 부당한 2중과세로 재선되면 폐지에 앞장서겠다”고 밝힌 바 있다.

도시정비업계 한 관계자는 “정부와 서울시가 부동산 관련 규제를 강화하고 있는 상황에서 기초단체장이 재건축 활성화를 추진하는 것은 사실 부동산시장의 변수가 생기지 않는 한 현실적으로 한계가 있다”고 귀띔했다. 

1대 1ㆍ신탁 방식 재건축, ‘개발비용’ 올리고 ‘부담금’ 줄이고
재건축 포기하고 리모델링 눈길 돌리기도

여당의 압승에 따른 규제 기조 강화로 재건축시장의 위축이 불가피한 가운데 재건축을 추진 중이거나 예정했던 단지들은 대안 찾기에 나섰다. 대표적으로 1대 1 재건축, 부동산 신탁 방식 재건축, 리모델링 등이 거론되고 있다.

1대 1 재건축은 기존보다 가구 수를 늘리는 통상적인 재건축 아닌 가구 수를 거의 늘리지 않고 기존 주택의 면적과 비슷한 크기로 재건축하는 사업이다.

쉽게 풀이해 일반분양으로 발생하는 개발이익을 포기해 재건축 부담금을 줄이고 개발비용을 대폭 늘리는 단지의 고급화를 통해 명품 아파트를 만드는 전략이다. 또한 일반 재건축의 경우 전용면적 85㎡ 이하 소형 주택을 60% 이상 포함시켜야 하지만 1대 1 재건축은 기존 주택형을 유지하거나 30%까지 늘릴 수 있다. 일반분양 물량이 거의 없기 때문에 분양가 상한제 규제에서도 자유롭다.

그러나 일반분양을 포기하는 만큼 낮은 사업성이 사업의 발목을 잡는 요인이 될 수 있다. 2009년 동부 이촌동의 렉스아파트는 1대 1 재건축을 통해 ‘래미안첼리투스’로 탈바꿈했다. 1대 1 재건축을 통해 각 조합원이 부담한 공사비는 5억4200만 원으로 알려졌다. 이 사업지의 종전 평가액은 3.3㎡당 5693만 원으로 총 감정평가액은 5346억 원이었으며, 공사 이후 종후 평가액은 3.3㎡당 9411만 원으로 총 감정평가액이 8837만 원이었다. 여기서 사업비용 2510억 원을 제외하면 수익률은 18.4%에 불과하다. 일반분양으로 가구 수를 최대한 확보해 재건축사업을 진행하지 않는 이상 사업의 수익이 크지 않다는 이야기다.

재건축 부담금 폭탄에 따른 공포로 신탁 방식 재건축도 다시 주목받고 있다. 신탁사에 지불하는 수수료가 개발비용으로 산정되면서 초과이익환수제에 따른 부담금을 상대적으로 줄일 수 있기 때문이다.

신탁 방식 재건축사업은 조합 대신 신탁사가 시행을 맡아 추진하는 재건축 방식으로 2016년 3월 「도시 및 주거환경정비법」이 개정됨에 따라 도입됐지만 신탁사에 분양수익의 일부를 지불하는 수수료가 높다는 이유로 속도전이 필요한 재건축 사업장 외에는 외면을 받아온 게 사실이다.

그럼에도 추진위 및 조합 설립 과정을 생략하기 때문에 사업기간을 1~2년 정도 단축할 수 있으며, 신탁사가 금융감독원에 자금 관리를 보고하기 때문에 기존 조합 방식 재건축보다 투명한 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다.

단, 추진위나 조합 등 법정 주민단체가 없어 주민 간 협의나 적극적인 사업 추진에 어려움을 겪는 사업장도 있다. 가장 먼저 신탁 방식 재건축사업을 택한 여의도 시범아파트도 아직 시공자를 정하지 못한 상태로 제 속도를 내지 못하고 있는 것으로 파악됐다.

이외에 재건축 안전진단 평가가 한층 강화되면서 아예 재건축사업을 포기하고 리모델링으로 눈길을 돌리는 단지도 늘고 있다. 기존 건물을 전부 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 리모델링은 주요 골격을 유지하면서 증축 또는 대수선을 통해 내진 성능을 높여 주거환경을 개선하는 방식이다.

재건축에 적용되는 조합원 지위 양도 제한이나 초과이익환수제, 분양가상한제 규제에서 자유로우며 준공연한이 15년으로 재건축보다 짧다는 장점이 있다. 최근에는 개포동 대치2단지 등 강남에서도 재건축 대신 리모델링사업을 추진 중이다. 

특히 ‘수직증축 리모델링’은 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올리고, 가구 수도 기존보다 15%까지 늘릴 수 있다.

여기에 더해 서울시가 올해 초 서울형 공동주택 리모델링을 본격적으로 시행하겠다고 밝혀 그 불씨가 커진 형국이다. 이는 준공한 지 15년이 지난 아파트 등 공동주택을 리모델링할 경우 서울시가 행정과 재정 측면에서 지원하고 공공 기여를 받는 형태로 시는 지난달(5월) 중구 남산타운 회현별장 등 11개 단지를 후보로 추려 현재 시범단지 선정 작업을 진행하고 있다.

한 부동산 전문가는 “리모델링이 재건축보다 규제를 덜 받고 기존에 있던 규제들이 없어진 건 맞지만 용적률을 다 채워 재건축으로 진행했을 때 사업성이 떨어지는 중층아파트에서 추진하는 면이 강하다”며 “투자보다 실거주를 중심으로 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.

▲ 정순균 강남구청장 당선인(좌측)은 박원순 시장과 협력해 재개발ㆍ재건축 관련 문제를 해결하겠다고 밝혔다. <출처=더불어민주당 전현희 의원 SNS>

 

김필중 기자  kpj11@naver.com

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