임대주택 등록 장려하던 정부
8개월여 만에 정책 방향 ‘선회’

그동안 정부는 다주택자의 임대사업자 등록을 장려해왔다.

지난해 12월 국토부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 이에 따라 등록한 주택 임대사업자는 취득세 감면, 종합부동산세(종부세) 합산 배제, 양도소득세 장기보유특별공제 등의 다양한 세제 혜택을 받아왔다.

여기에 더해 주택 건설ㆍ매입 자금도 지원(대출)하며, 건강보험료 감면 혜택까지 줬다. 이때 임대인은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 4년 또는 8년 동안 재계약을 거절할 수도, 임대료를 연 5% 초과해 인상할 수도 없다. 이를 통해 정부는 임대사업을 주택공급의 한 축으로 인정함과 동시에 임차인들의 계약 만료와 임대료 인상에 대한 걱정을 덜어주는 효과를 노렸다.

그 결과 많은 다주택자들이 서둘러 임대사업자로 등록했다. 지난 9월 21일 국토부가 발표한 자료에 따르면 지난해 말 26만 명이던 임대사업자 수는 올 8월 말 기준 총 34만5000명으로 크게 늘었다. 8월에만 8538명이 등록해, 7월보다 23.5%, 작년 8월보다 35.3% 증가했다.

그런데 정부가 등록 임대주택에 대한 세금ㆍ대출 혜택을 다시 줄이기로 했다. 정책 의도와 달리 제도를 악용해 집을 더 산 후 대거 임대주택으로 등록하는 부작용이 나타났기 때문이다.

지난 8월 31일 김현미 국토교통부 장관은 기자들과 만난 자리에서 “임대주택 등록 활성화는 무주택자가 안정적인 임대료로 8년 이상 거주할 수 있게 하는 효과가 있다”며 “(그런데) 최근 부동산 시장에서는 임대 등록의 혜택을 집을 새로 사는 수단으로 역이용하는 경향이 일부 나타났다”고 말했다.

이어서 김 장관은 “등록된 임대주택에 주는 세제 혜택이 일부 과했다”면서 “관계기관들과 개선책을 협의 중”이라고 덧붙였다.

김현미 장관 “정책 의도와 다른 역효과”
임대사업자 혜택 ‘꽁꽁’ 묶어

지난 9월 13일 발표된 부동산 대책은 임대사업자에게 주던 세제 혜택을 대폭 축소했다. 우선 또 조정대상지역 내 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제 혜택을 없앴다.

올해 4월 1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시작됐는데, 등록 임대주택은 중과세하지 않고 일반세율을 적용해왔다. 취득 당시 시가가 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하인 임대주택을 5~8년 이상 임대하는 조건으로 준 혜택이었다.

하지만 이번 대책으로 지난 9월 14일부터 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 임대 등록을 해도 다른 다주택자와 같은 양도세율을 적용한다. 6~42% 수준인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 중과한다. 핵심은 9월 14일부터 ‘신규 취득’이다. 이전까지 계약 체결, 계약금 지불까지 완료했다면 종전대로 양도세를 중과하지 않는다.

종합부동산세 합산 배제 혜택도 사라졌다. 그동안은 수도권 내 6억 원 이하의 주택을 8년 이상 빌려주면, 기존 다른 주택과 따로 세금을 물어 종합부동산세를 덜 냈다.

하지만 9월 13일 이후 수도권 조정대상지역에서 신규 취득한 임대주택부터는 모두 합산해 종합부동산세를 매긴다. 이 역시 13일까지 계약 체결, 계약금 지불을 완료했다면 종전 혜택을 누릴 수 있다. 13일 이후 취득했다면 종합부동산세 과세 기준일(매년 6월 1일)에 따라 내년 12월에나 합산과세를 적용한 통지서를 받게 된다. 

임대주택을 팔 때 양도소득세를 면제해주는 혜택이 줄어들었다. 수도권의 전용면적 85m² 이하 주택(비수도권 100m² 이하)을 10년 이상 임대하는 경우 양도세를 내지 않아도 됐다. 올해 말까지 취득해 3개월 내 임대사업자로 등록하고 10년 간 임대하는 경우에 한정된 혜택이었다.

앞으로는 면적 기준에 주택가액 기준(수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하)도 충족해야 양도세를 감면 받는다. 9월 13일 이후 취득한 주택부터 적용된다. 한시적인 제도라서 올해를 넘긴 취득 분은 조건을 갖춰도 혜택이 없다(「조세특례제한법 시행령」 제97조 3ㆍ5항).

아울러 대출 규제를 강화했다. 투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 대출을 받을 경우 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용한다. 그동안 임대사업자는 규제지역에서도 금융사에 따라 LTV 60∼80%를 적용 받았는데, 이를 ‘갭투자’로 악용하는 사례가 적지 않았다. 발표 다음날인 14일부터 적용에 들어갔다.

▲ 주택임대차 정보시스템(RHMS) 구축 개념도. <제공=국토교통부>

▲ RHMS를 통해 주택 소유자의 다양한 현황을 한꺼번에 파악할 수 있다. <제공=국토교통부>

부처별 정보 결합한 통합시스템 구축
임대차 정보, 손바닥 보듯 파악 가능

이 같은 제도를 시행하려면 민간 임대차 시장의 현황을 파악할 인프라가 필수적이다.

국토부는 9ㆍ13 대책과 함께 ‘주택임대차정보시스템(RHMS)’을 가동한다고 밝혔다. RHMS는 건축물대장 등 공부에 기반해 총 10개의 주택임대차 관련 정보를 결합, 구축한 시스템이다. 국토부의 임대등록자료ㆍ확정일자신고자료, 국세청의 월세세액공제자료, 행정안전부의 자가ㆍ빈집 여부 정보와 공시가격, 실거래가격, 전월세가격 정보 등 각 기관에 흩어진 정보를 모았다. 

RHMS에 이름을 입력하면 전국에 몇 채의 집을 보유했고, 자가 거주인지 임대인지 여부, 전체 임대소득 규모 등의 현황을 한눈에 파악할 수 있다. 임대주택으로 등록되지 않은 주택도 누군가 전입을 했다면 임대주택으로 파악되고, 주민등록 전입이 안된 주택이라 할지라도 건축물 에너지 사용량 등을 통해 임대여부를 확인할 수 있게 된다.

국토부는 RHMS 시험 가동 결과, 올해 7월 기준 전국의 주택 소유자(개인)의 주택보유 현황, 임대 중인 주택과 그 임대료 현황 등이 낱낱이 드러났다고 설명했다. 이에 따르면 전국 1527만 가구 가운데 자가 거주와 빈집을 제외한 임대주택은 692만 가구였다. 여기서 공부상 임대료를 파악할 수 있는 주택은 187만 가구, 공부에 나타나지 않는 미등록 임대주택은 505만 가구로 나타났다. 임대 중인 주택 보유자 총 614만 명 중 1가구 보유자는 527만 명, 2가구 보유자는 63만 명, 5가구 이상 보유자는 8만 명으로 추정된다. 특히, 그간 정부에서 공부를 통해 파악 가능한 임대소득은 전체 임대주택의 약 27%에 불과했으나, RHMS 덕에 나머지 73%에 대한 임대소득 추정자료를 생산할 수 있게 됐다. 정부는 앞으로 RHMS가 임대소득 탈루를 막는 데 크게 기여할 것으로 기대한다. 장하성 청와대 정책실장은 “미등록 임대라 해도 소유현황ㆍ임대소득 등의 여부가 거의 실시간으로 확인 가능하다”고 말했다.

실제로 지난 9월 16일 국세청은 RHMS에서 자료를 제공받아 고가ㆍ다주택자 1500명에 대한 동시세무조사에 들어갔다. 국세청 관계자는 “검증 과정에서 탈루혐의가 여러 과세기간에 걸쳐 있는 등 탈루 규모가 큰 경우 세무조사로 엄정하게 추징하겠다”며 “주기적으로 RHMS 자료를 제공받아 주택임대소득에 대한 소득세 신고관리에 활용함과 동시에 법원의 전세권ㆍ임차권 등기자료를 수집해 주택임대소득 자료를 확충하고 주택임대소득에 대한 과세를 강화하겠다”고 말했다. 당장 내년부터는 2000만 원 이하 임대소득에 대한 과세가 시행된다.

▲ 주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율. <제공=국토교통부>