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‘고’냐 ‘스톱’이냐… 골머리 앓는 재건축사업, 일정 연기 ‘속출’
▲ 최근 강남구를 비롯한 주요 재건축 단지가 과도한 재건축 부담금 등으로 사업 추진 연기로 방향을 선회하는 모양새다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 최근 서울 강남권을 비롯해 전국 주요 재건축 단지가 일제히 사업 추진 속도를 조절하는 모습을 보이거나 수주에 어려움을 겪고 있다. 이를 두고 전문가들 사이에서는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)에 따른 부담금(이하 재건축 부담금)과 시공자 선정 관련 강화된 행정 처분에 기인한다는 관측이 우세하다. 이에 본보는 도시정비업계의 상황을 좀 더 자세히 들여다보고자 한다.

재건축 부담금으로 사업 ‘지연’ 
업계 “조합과 시공자 간 이견은 표면적 이유”

서울 서초구와 강남구 등의 주요 재건축 단지가 최근 사업 추진을 연기하는 방향으로 정하고 있는 가운데 이 배경에는 재건축 부담금이 있다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

초과이익환수제는 재건축 추진위 승인 시점을 기준으로 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 이를 쉽게 얘기하면 주변 시세보다 이익이 많이 발생할 때 부과되는 금액으로 결국 개발이익의 사유화를 막고 재건축 가격 안정화를 도모하겠다는 취지로 만들어진 제도다.

그러나 업계 일각에서는 과도한 부담금 산정이 재건축 추진 속도의 지연을 야기해 결국 공급 부족으로 인한 전세난 등을 부추길 것이라고 지적한다. 초과이익환수제를 적용할 경우 재건축 부담금 등의 여파로 사업 속도가 지연될 가능성이 높다는 논란은 꾸준히 제기돼 왔다. 기존에 대출을 많이 받은 조합원의 경우 금융비용과 부담금을 더하면 자칫 남는 게 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.

실제 강남구 대치쌍용2차 재건축 조합은 시공자인 현대건설과 시공 계약을 두고 조율 중이지만 여전히 난항을 겪고 있는 모습이다. 표면상 유수지 주차장 공원화와 양재천 정비사업 등 시민제안 공공기여 사업의 공사비(22억 원) 부담 문제 때문이라지만 결국은 부담금으로 인한 사업 지연이라는 시각이 많다.

조합은 재건축 부담금을 가구당 최대 8000만 원 정도로 예상하고 있지만 최종 부담금 통보액이 가구당 최대 4억 원에 달할 수 있다는 전망이 나오며 일부 언론은 재건축 부담금 추정치가 조합의 예상보다 클 경우 사업 연기나 포기, 또는 계약 해지 등 여러 안을 두고 고민하고 있다고 보도한 바 있다.

이에 대해 대치쌍용2차 재건축 조합 안형태 조합장은 본보와의 통화에서 “명백한 오보”라며 “지난 6월 시공권을 가져간 현대건설과 계약을 놓고 조율 중으로 사업 연기는 물론 포기는 생각하지 않고 있다”며 이 같은 우려를 불식시켰지만 관련 보도가 이어지고 있다.

조합 측은 현대건설이 늦어도 다음 달(12월) 말까지는 시공 관련 계약을 체결하고, 곧바로 강남구(청장 정순균)에 재건축 부담금 관련 산정 자료를 제출한다는 계획이다.

하지만 서초구 반포현대나 송파구 문정동 136 일대 재건축의 경우 구청과 한국감정원, 국토교통부의 적정성 검토가 한 달 이상 소요된 것을 보면 예정액 통보도 내년으로 넘어갈 가능성이 존재한다.

「도시 및 주거환경정비법」에 따르면 재건축 시공자를 선정한 후 3개월 안에 시공 계약을 마무리하고 관할 당국에 재건축 부담금 산정 자료를 제출해야 한다. 하지만 이에 대한 제재가 특별히 없어 여러 조합들은 서두르지 않는 모양새다.

대표적으로 대치쌍용2차 바로 옆에 위치한 대치쌍용1차(재건축) 단지다. 시공 계약에 어려움을 겪고 있는 현 상황 상 후속 일정이 지연돼 내년으로 부담금 예정액이 통보될 가능성이 크다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

지난 10월 2일 강남구로부터 사업시행인가를 받으며 사업에 탄력을 받았던 대치쌍용1차는 시공자 선정을 무기한 연기하기로 결정했다. 당초 대치쌍용1차 조합은 사업시행계획(안)을 놓고 공람심사위원회의 논의를 거쳐 인가를 득했지만 재건축 부담금 여파로 인해 시공자 선정 보류 결정을 내린 것이다.

조합 측에 따르면 옆 단지인 대치쌍용2차의 부담금 추정액이 확정된 후 사업 진척에 대해 논의하기로 결정했다. 그동안 대치쌍용1차 조합은 대치쌍용2차와 독자적으로 사업을 추진해왔지만 대치쌍용2차의 부담금 예상액이 확정되기 전까지는 사업을 추진해서는 안 된다는 조합원들의 요구가 쇄도했다. 이에 결국 조합 측은 시공자 선정을 위한 입찰공고를 대치쌍용2차 조합의 재건축 부담금 확정 이후로 미룬다고 알렸다.

대치쌍용1차 조합의 한 관계자는 “주민들의 의견을 수렴해 대치쌍용2차의 부담금 예정액 통보 이후로 시공자 선정 여부도 결정할 것”이라며 “조합의 부담금 예상액 초과 여부에 상관없이 추후 활발한 논의가 필요할 것으로 보인다”고 전했다. 아울러 향후 조합원총회를 열어 이곳의 사업 진행 여부를 결정할 것으로 보인다.

업계 관계자들은 그동안 쌍용아파트가 재건축 기대로 꾸준히 가격이 상승한데 이어 주변 우성, 은마아파트가 재건축에 돌입하면 대치동 집값도 상승세를 탈 것으로 전망됐지만 대치쌍용1차의 사업 연기로 상승 분위기에 찬물을 끼얹었다는 반응이다.

이밖에 서초구 반포주공1단지 3주구(재건축) 역시 현대산업개발과의 계약 조건 협의가 순조롭지 않은데다 본계약 체결 후 부담금 추정치 자료를 제출할 예정으로 각 주요 단지별로 추정지가 고지돼 난항이 예상된다. 아울러 대치우성1차도 재건축사업을 굳이 서두르지 않는 것으로 파악됐다.

도시정비업계 한 관계자는 “해당 단지들의 경우 의견 조율의 기간이 꽤 길어질 것으로 예상돼 부담금에 대한 예측도 함께 늦어질 것으로 보인다”고 귀띔했다.

이를 두고 부동산 전문가는 “조합과 시공자 간 계약 내용에 대한 이견은 표면적 이유”라며 “재건축 부담금에 대한 우려로 사업을 서두를 이유가 없다는 조합들의 속내도 깔려 있다”고 분석했다. 

시공자 선정 관련 행정처분 강화 ↑
소리 없는 수주전… 수의계약 방식 ‘증가’

여기에 정부가 도시정비사업 수주 비리를 근절하기 위해 시공자 선정 관련 행정처분을 대폭 강화한 것 역시 각 조합의 시공자 선정에 영향을 주고 있다.

최근 유관 업계에 따르면 연내 시공자 선정을 앞둔 서울 재개발ㆍ재건축 단지는 9114가구에 달한다.

하지만 이들 단지 중 시공자 선정에 어려움을 겪고 있는 단지가 상당수 있다. 대표적인 곳은 강동구의 천호3구역이다. 이곳은 지난 10월 29일 시공자 선정을 위한 입찰을 마감했지만 한 결과, 대림산업 한곳만 참여해 건설사의 참여 부족으로 자동으로 입찰이 유찰됐다. 

앞서 지난 9월 14일 조합이 개최한 시공자 선정을 위한 현장설명회에는 ▲대림산업 ▲대우건설 ▲GS건설 ▲현대엔지니어링 ▲현대산업개발 ▲반도건설 ▲동부건설 등 12개 사가 참여하며 기대감을 높였지만 입찰까지는 이어지지 않았다.

천호3구역은 사업시행인가를 발판삼아 연내 시공자 선정이 가능할 것으로 예상했지만 이번 유찰로 계획에 차질이 생겼다. 해당 조합은 본보와의 통화에서 “이사회와 대의원회를 통해 예정 날짜에 다시 입찰공고를 내는지 등을 놓고 논의할 것”이라고 밝혔다.

구로구 길훈아파트 재건축사업 역시 시공자 선정 재도전에 나선 상황이다. 길훈아파트 재건축 조합(조합장 성백윤)은 지난 10월 16일 시공자 선정을 위한 2차 입찰공고를 냈다. 앞서 조합이 개최한 시공자 현설에 8개 건설사가 참여하며 기대감을 높였지만 아쉽게도 최종 입찰까지 이어지지 않아 유찰됐다.

수도권도 상황은 비슷하다. 3200가구 대단지가 들어설 것으로 보이는 파주1-3구역(재개발)은 지난 9월 초 시공자 선정을 위한 입찰을 마감했지만 다수의 건설사가 참여하지 않아 유찰됐다.

이곳의 현장설명회도 8개의 건설사가 참여해 기대감을 높였지만 최종 입찰까지 이어지지 않았다. 이에 조합은 유찰에 대한 아쉬움을 뒤로 하고 새로운 일정을 확정한 뒤 시공자 선정을 위한 도전을 이어나가고 있다.

지방의 경우 4500여 가구에 달하는 대규모 재개발사업인 부산광역시 영도제1재정비촉진5구역(이하 영도1-5구역) 역시 지난 9월 시공자 선정을 위한 입찰을 마감한 결과, 건설사의 참여가 부족해 자동으로 유찰됐다.

앞서 지난 8월 21일 영도1-5구역 조합이 개최한 시공자 선정을 위한 현장설명회에는 ▲GS건설 ▲현대건설 ▲호반건설 ▲한진중공업 ▲아이에스동서 ▲반도건설 등 6개의 건설사가 참여하며 기대감을 높인 바 있지만 입찰까지는 이어지지 않았다. 결국 조합은 이사회와 대의원회의를 통해 수의계약 방식으로 전환을 결정했다. 

이외에도 경남 창원 반월지구(재개발)와 대원1구역(재개발) 등도 사업 진척에 어려움을 겪고 있다.

도시정비업계 한 전문가는 “정부가 시공자 선정 관련 행정처분을 대폭 강화하자 건설사들이 과다 경쟁을 자제하고 있다”면서 “동시에 재건축 분담금 규모가 수억 원에 달해 시공자와 조합 간에 조율 문제가 배경에 있다”고 귀띔했다.

또한 그는 “전반적으로 도시정비사업 현장이 줄었고 정부가 규제를 강화함에 따라 수주 경쟁이 한풀 꺾였다”며 “입찰이 연이어 무산돼 사업에 제동이 걸린 현장들은 수의계약으로 시공자를 선정하는 방식으로 돌아서고 있다”고 덧붙였다. 

대출 규제 강화도 사업 추진에 ‘악영향’
전문가 “재건축 부담금, 개발비용은 시가 기준 산정해야”

설상가상으로 정부의 대출 규제 강화 기조도 애를 먹이고 있다. 

지난해 8ㆍ2 대책 이후 투기지역과 투기과열지구의 경우 대출 한도가 크게 줄었다. 특히 강남 4구 등은 주택담보대출을 이미 1건이라도 받았다면 추가 대출이 불가하다. 

투기지역은 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용받으며 투기과열지구는 역시 LTV, 총부채상환비율(DTI)이 40% 적용되고, 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없다. 아울러 도시정비사업 분양 재당첨 제한, 청약 규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용한다.

조정대상지역도 세제 강화(다주택자 양도소득세 중과ㆍ장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용), 금융규제 강화(LTV 60%ㆍDTI 50% 적용), 청약규제 강화 등을 적용받는다.

결국 대출 규제가 이주 지연ㆍ사업 속도 저하ㆍ사업비 증가 등으로 이어지며 전반적인 주택시장의 타격이 불가피하게 됐다.

한편 공시가격에서 산정되는 재건축 부담금의 개발비용을 감정평가에 따른 시가로 기준을 바꿔야 한다는 의견이 제기돼 눈길을 끈다.

최근 한국감정평가사협회와 한국부동산연구원이 공동 개최한 ‘개발이익 관련 부담금 산정기준 개선 전문가 회의’에서 주용범 한국부동산연구원 연구위원은 이같이 주장했다.

이날 주 연구위원은 “개발이익은 실질적으로 귀속되는 규모로 산정돼야 한다”며 “개발비용 산정의 효율화와 관리강화가 필요하다”고 설명했다.

이어진 토론회에서 이상경 가천대학교 교수는 “입체개발부과금 도입을 앞둔 상황에서 현행 부담금의 낮은 징수율은 심각한 문제”라며 “토지와 건물에 대해 부과하는 재건축 부담금은 감정평가로 산정하는 것이 타당하다”고 강조했다.

전동흔 한국감정평가사협회 공공서비스위원장은 “부담금은 준조세에 해당하므로 시가로 산정하는 것이 합당하다”면서 “공시가격은 보충적 방법(보완 수단)이어야 할 것”이라고 말했다.

녹록치 않은 상황을 마주한 도시정비업계의 고민이 날로 깊어지고 있는 가운데 이 같은 어려움을 타개하기 위한 대책 마련이 시급해 보인다.

▲ 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 도시정비업계가 여러 문제를 해결하기 위해 동분서주하고 있지만 녹록치 않은 상황임은 분명해 보인다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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