■ 공정시장가액 비율 5% 인상

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 적용된다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다. 지금까지 공정시장가액은 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세 부담을 덜어주는 역할을 했지만 2019년부터는 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

■ 종합부동산세 세율 조정

지난해 정부가 발표한 9ㆍ13 부동산 대책에 따라 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대된다. 또 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세 부담 상한이 상향 조정된다.

■ 주택임대소득 분리과세

지금까지 연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 올해부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉜다. 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 각각 축소된다.

■ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억 원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억 원 이하로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

■ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

이달 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 주택을 구매하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받는다. 취득세 감면은 기존 주택과 신규 분양주택에 모두 해당한다. 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내며(재혼 포함), 소득이 외벌이는 연 5000만 원 이하, 맞벌이는 연 7000만 원 이하여야 한다. 해당하는 주택의 기준은 3억 원(수도권 4억 원) 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.

■ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 나이가 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다. 청년우대형 청약통장은 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공한다. 앞서 말한 나이 제한은 물론, 총급여 3000만 원(종합소득 2000만 원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입할 수 있다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.

■ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 차례대로 확대될 예정이다. 

■ 실거래가 신고 기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 그동안은 신고 기간이 60일 이내로 길어 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 「부동산중개업법」에 따라 최고 수준인 3000만 원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9ㆍ13 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토 중이다.

■ 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 1세대일 경우, 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 같게 본다는 것이다. 개정이유는 다주택가구가 이혼을 위장하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다.

■ 청약가점 자동확인 추진

올 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만 하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 현행은 무주택기간, 부양가족수 등을 신청자가 직접 입력해야 해서 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다. 2019년 하반기에 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론, 당첨자에 대한 서류 검토 기간도 크게 줄어들 것으로 예상한다.

▲ 2019년 달라지는 부동산 제도.

■ 투자 포인트… 다주택자 3억 이하 집부터 처분ㆍ무주택자 급매물에 주목

이처럼 2016년 11ㆍ3 부동산 대책 이후 연달아 정부가 부동산 관련 규제를 내놓음에 따라 이번 해 부동산시장은 더욱 얼어붙었다. 이 같은 분위기는 올해에도 이어질 전망이다. 대출고 재건축시장 규제를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 인상 등 세금이 커지는 방안이 실행 예정돼있기 때문이다.

정부는 규제 강도를 높여 종합부동산세(이하 종부세) 세율을 인상하고 대출 규제도 더 강화해 사실상 무주택자를 제외하면 주택을 담보로 대출이 절대 불가능하게 했다. 게다가 기준금리 인상이 0.25포인트씩 2017년 11월 30일, 2018년 11월 30일에 각각 이뤄져 부동산시장에는 그야말로 악재가 이어졌다.

이에 다주택자와 무주택자는 각자 상황에 따라 투자ㆍ구매전략을 꼼꼼히 세워야 하는 중요성이 커지고 있다. 특히 다주택자는 올 한 해 세금 대응 전략을 사전에 미리 세워야하며 서울시 등 주요 수도권에 집을 보유하고 있다면 양도세 중과 적용을 받아 집을 매각하기에 더욱 어려워 주의를 기울여야 한다.

또 최근 재건축 아파트를 필두로 하락세를 이어가고 있는 아파트 가격을 고려하면 매각도 더더욱 어려움에 부딪칠 수밖에 없다. 2019년 아파트 공시가격 인상은 불가피하고, 세금 부담은 상당히 올라갈 수밖에 없어 부담이 중첩된다.

만약 올해 주택 처분을 고민 중이라면 어떤 주택을 먼저 처분하느냐에 따라 세금 차이가 클 수 있어 고민해야 한다. 임대주택과 일정 지역 3억 원 이하 주택, 조정대상지역 외 주택 등 중과되지 않는 주택, 양도차익이 작은 주택을 우선 양도하고 양도차익이 큰 주택을 나중에 팔아 중과를 피하거나 1가구 1주택 비과세를 하는 방법으로 순서를 잡아야 한다는 게 전문가들의 중론이다.

자녀에게 증여해 주택 수를 줄이는 방법과 배우자와 공동명의를 통해 절세하는 방법도 똘똘한 방법 중 하나다. 종부세 일부 개정으로 세율이 높아지고 공시지가 현실화 등에 따른 종부세 상승으로 부담은 더 커질 수 있지만 종부세는 인별 과세를 활용해 배우자에게 지분을 증여한 뒤 증여세 없이 과세표준을 분산하거나 자녀에게 부담부 증여를 하면 되기 때문이다. 

같은 맥락의 부부 간 증여에서는 금액 한도가 있어 이에 주의해야 한다. 예를 들어 2018년 공시가격이 25억 원인 강남권 주택을 부인 A씨 명의로 A씨와 남편 B씨가 보유할 경우, 이 부부는 2019년 공시가격이 오를 것에 대비해 공동명의로 바꾸려고 할 것이다. 1주택자라면 종부세가 9억 원까지는 부과되지 않기 때문에 지분을 50%씩 보유하는 게 현명한 방법이라고 생각할 수 있다.

하지만 부부간에도 증여세를 내지 않는 한도는 6억 원으로 현재 17억 원인 주택을 8억5000만 원씩 나눌 경우, 2억5000만 원에 대해서 증여세를 내야해 향후 몇 년간 낼 종부세보다 작은지 계산해야 한다.

아울러 해당 소유자는 과표 구간도 고려해야 한다. 종부세는 공시가격에서 1주택자가 9억 원, 2주택자 이상은 6억 원을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 후 이 금액에 해당하는 세율을 적용해 세금을 예상한다. 그런데 1주택자는 공정시장가액비율까지 곱해 나온 과세표준이 6억 원이 되지 않는다면 세금 인상분이 크지 않다. 이에 공동명의로 바꾸는 것보다 몇십만 원의 세금을 부담하는 게 되레 똘똘한 방법이 될 수 있다.

전세보증금을 낀 상태로 자녀에게 증여하는 부담부 증여도 도움이 된다. 특히 전세가율이 높으면 절세에 큰 효과를 볼 수 있다. 추가 투자를 원하는 가운데, 다주택자가 투자상품을 찾는다면 주택보다는 기타 상품이 효율적이다.

한편, 이와 달리 무주택자에게는 올해가 되레 내 집 마련의 기회가 될 수 있을 전망이다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 규제하고 있는데다가 청약당첨자 선정에 있어 무주택자 비중이 확 커졌기 때문에 시세 대비 싼값에 공급되는 신규 분양시장에서 이들은 작년 대비 훨씬 더 유리해졌다. 또 올해 금리 인상과 대출 규제로 일부 다주택자들이 매물을 싼값에 내놓을 경우, 무주택자들은 내집 마련을 이룰 수 있을 것이다.

한국주택문화연구원 관계자는 “여유자금으로 부동산 투자를 하려는 투자자들은 급매물에 주목해야 한다”며 “집값이 많이 오르던 흐름에서 벗어나 정부의 잇따른 규제에 지난해 말부터 최대 3억 원씩 빠지는 강남권 매물들도 등장해 서울시 담보대출을 40%까지 인정받을 수 있는 무주택자들은 급매물을 잡는 것이 영리한 방법”이라고 귀띔했다.

업계 일각에선 2019년에 시행되는 부동산 규제가 많음에 따라 업계 전문가들이 올해 주택시장이 양극화되고 성장세가 꺾일 것이라고 예상하고 나섰다. 9ㆍ13 대책 이후 정부의 강력한 수요억제책으로 거래량이 감소하고 38만 가구 이상의 입주 물량이 올해 쏟아질 예정이기 때문이다. 

지난 2일 부동산 114에 따르면 공급과잉에 따라 전ㆍ월세 등의 가격이 안정되고 서울을 제외한 대부분 지역에서는 집값 조정이나 보합장세가 유력하다. 또 지난해보다 주택거래량은 다소 감소할 예정이다.

한 업계 관계자는 “금리 인상 속도가 다소 둔화하고 토지 보상금이 시장에 유입될 확률이 높지만, 대출 규제는 물론 임대소득 과세 강화, 종부세 인상 등의 세금 부담이 고가 부동산 소유자와 다주택자를 압박할 전망이다”고 밝혔다.