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향후 아파트 가격은 오를 것인가
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

정부는 국토의 효율적 이용과 관리를 통한 도시의 지속가능하고 균형있는 발전을 위해 주택문제에 대한 정책들을 강구하게 된다. 이에 공동주택의 공급을 위한 주요 법률로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」과 「도시개발법」을 두고 민간주도의 주택공급은 도시정비법을, 정부주도의 공급은 「도시개발법」을 적용하고 있다.

「도시개발법」은 정부에서 주택을 공급하는 공공임대주택과 관련이 있으므로 민간이 주도하는 도시정비법상 진행하는 정비사업에 대해 살펴보는 게 의미가 있다. 다만 도시정비법에서도 공공이 관여하여 시행하는 사업은 예외적인바 분류에서 제외하기로 한다. 도시정비사업은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하는 데 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거 및 생활의 질을 높이는데 목적(제1조)이 있다 할 수 있으나, 도시정비법의 본질상 정비기본계획의 수립권자가 공공(제4조제1항)이므로 정비기본계획에서 정하는 정비사업예정지는 주택 공급에 있어 중요한 요소다.

지난 시간을 되돌아볼 때, 정비사업예정지는 민간이 아닌 공공에 의해 만들어진 사업지로 난무하였고 정치의 변화에 따라 그 변동 폭도 컸다 할 것이며, 이로 인해 정비사업의 사업시행자들은 정비구역 지정 후 인ㆍ허가권자의 눈치를 보며 올바른 목소리를 내지 못하는 상황에 놓여 있었다.

따라서 정비사업지의 수는 주택 공급 예정수를 예측하는 지표가 되어 과다공급현상이 발생되는 상황에 직면하였고, 이를 타개하기 위해 순환정비 방식 및 안전진단실시 시기의 조정 등을 통해 사업이 정상적으로 진행될 수 있는 길을 터왔다.

하지만 현 정부에 이르러 투기를 억제한다는 등의 명분을 내세워 주택시장에 대한 개입을 강화하고 있는바, 이는 장기적으로 주택공급량의 감소 및 주택가격의 상승을 예견할 수 있다. 그런데 정부의 개입으로 주택공급량이 감소하는 경우 정부가 직접 주택공급량을 조절할 방법이 없다면 오히려 주택가격이 상승하는 현상이 나타나는바, 주택공급량은 감소하지 않는 것을 전제로 아파트 가격이 오를 것인가에 대해 알아보도록 하자.

일반적으로 정부가 시행한 주택가격 규제책들은 가시적으로는 성공적인 운영이 된 것으로 예단할 수 있을 것이다. 이는 수도권과 지방의 주택가격 하락 폭을 고려하지 않는다면 성공적이라 할 수 있다. 하지만 정부의 주택 정책은 전체 국토에 있어 형평성과 균형을 유지하여야 하는바, 지방의 주택가격이 폭락한다면 이는 성공적이라 할 수 없을 것이다.

이에 현재 시행되고 있는 주택 정책과 향후 예상되는 상황 등을 고려하여 민간에서 공급하는 아파트가격이 오를 것인가에 대해 살펴본다면, 결론적으로 가격이 오른다는 것이다.

향후 아파트 가격이 상승할 것이라고 보는 근거로 들 수 있는 하나는 정부 주택 정책의 일관성 결여에서 찾을 수 있다. 정부는 단기적인 처방책을 강구하다 보니 지역별 균형을 유지하지 못하고 수도권과 지방간의 주택가격 격차를 해소하지 못하여 서민들의 빈부격차를 늘려왔다. 또한, 정책은 상황에 따라 요동을 친다. 앞에서 언급하였듯이 정비기본계획을 수립하는 수립권자들은 당선되기 위해 주택 공급을 완화하는 정책을 펼칠 뿐만 아니라 정비기본계획이 10년 단위(5년마다 타당성 검토)로 수립되는 점을 악용하여 도시기능의 회복과 관계없이 개발계획을 계획에 반영하여 정비사업지를 대거 생산해 냈다.

더불어 분양전환되는 공공임대주택에 대한 분양전환가이다. 정부는 임대주택을 공급하면서 저가로 공급하여 서민들의 주거생활의 질 향상과 주거안정을 가져왔으나, 임대기간이 종료되고 난 후 임대주택을 공급받은 자에게 분양전환에 따른 가격에 있어 적정성을 상실하고 있다. 다시 말하면 당시 입주자가 체결한 계약서에 분양전환가격을 산정하는 방식에 대해 약정되어 있더라도 분양 당시보다 터무니없는 가격으로 공급한다는 것은 문제가 있다. 결국 분양전환가격의 상승은 인근 아파트 가격에도 영향을 미치고, 장기적으로 민간이 공급하는 주택에도 영향을 미쳐 정부에서 공급하는 주택의 공급가격이 최초 공급 당시의 가격과 비교 시 아무런 의미가 없다는 것을 스스로 반증하는 상황이 올 수 있다.

또 하나는 1기 신도시의 노후화로 민간에서 공급되는 신규 아파트에 대한 수요를 정성적인 예측만으로 판단하기에는 무리가 있다. 정부에서 조성한 1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 안양시 평촌, 군포시 산본, 부천시 중동 5개 도시다. 해당 신도시는 최근까지도 주택가격의 상승을 이끄는 도시들이라는 점이 지적된다. 따라서 최근 정부에서 3기 신도시 예정지를 발표하였는데 이도 현재와 같은 정책들을 유지한다면 해당 지역뿐만 아니라 인근 지역의 주택가격 인상을 주도하는 지역이 되고, 정부 등에서 공급되는 임대주택도 향후 지금과 같은 분양전환가격에 대한 갈등이 반복될 수 있다.

마지막으로 경제성장에서 찾을 수 있을 것이다. 2018년 기준 1인당 GDP는 약 3만2000불로 세계 26위에 해당하는 수준이다. 이는 경제성장률의 둔화와 관계없이 우리의 경제성장속도가 세계 어느 나라보다 빠르고, 국민의 소득수준도 향상되어 국민들이 최상 품질의 아파트를 선호한다. 게다가 작년부터 근로시간 단축 등에 대한 고용안정화 정책의 정착을 위해 세금을 투입하고, 성장주도정책들을 위해 통화량이 급격히 증가하였다.

정부는 주택가격의 안정화를 통해 국민의 삶을 풍요롭게 만들어야 하고 도시기능의 회복을 위해 주거환경도 개선하여야 하는바, 민간에서 주택을 공급하는 것은 계속될 것이며, 정부 등도 직접 시장에 개입하여 주택을 공급하여야 한다. 하지만 현 상황에서 주택 정책의 풍선효과로 인해 지역 차이가 심화한다면 추진하는 정책들이 성공적이라고만 할 수 없다.

결론적으로 정부에서 추진하는 정책들이 장기적 계획을 반영하지 못하는 경우 과거 악순환을 반복하였듯이 필자가 제시하는 요인들로 인해 정부의 정책과는 관계없이 아파트가격은 오른다. 따라서 정부는 가격이 오를 수 있는 요인들의 제거에 심혈을 기울이고 지역 사이 격차를 해소하는 정책들을 추진하여야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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