▲ 재건축사업에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 리모델링사업의 인기가 높아졌다. <사진=아유경제DB>

[아유경제=김진원 기자] 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화 등 정부의 도시정비사업 규제 기조로 유관 업계가 전반적으로 어깨를 움츠리고 있는 가운데 재건축에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 리모델링사업이 돋보이는 모양새다. 최근 리모델링 추진 단지들이 주목을 받고 있는 만큼 본보가 현재 사업 분위기를 좀 더 관심 있게 들여다봤다. 

재건축에 비해 규제 덜한 리모델링 인기 ↑… 왜?
잠원훼미리아파트, 둔촌현대2차 등 시공자 선정 ‘눈앞’

리모델링사업은 주요 골격을 유지하면서도 구조, 기능, 미관 및 거주 환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위다. 세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있으며 안전진단에서 B등급을 받으면 수직증축 리모델링이 가능하다. 재건축처럼 전면철거 대신 기존 아파트 위로 2~3개 층을 더 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식으로 최대 3층까지 올릴 수 있다. 안전진단에서 C등급 이상을 받으면 수평, 별동 증축이 가능하다.

특히 각 사업 주체들이 주목하는 점은 필요 연한이 15년으로 재건축보다 짧다는 것이다. 이 같은 장점으로 현재 리모델링은 재건축의 대안으로 각광받고 있는 상황이며 실제로도 재건축이 여의치 않거나 수익성을 따져본 일부 조합들은 리모델링을 택하는 추세를 보인다.

기존에는 수직증축이 각광을 받는 추세였지만 사업 기간과 과정(조합 설립→1차 안전진단→1차 안전성 검토→건축심의→2차 안전성 검토→행위허가→이주ㆍ철거→2차 안전진단→착공)이 길고 최근 정부의 한 층 강화된 안전 규제로 수평증축의 인기도 높아지고 있다.

서울시의 경우 본격적으로 리모델링사업에 돌입했다. 지난해 4월 자치구로부터 22개 단지를 신청 받아 현장조사를 진행하고, 같은 해 6월 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳을 최종 결정했다. 시범단지는 ▲남산타운 ▲신도림우성1차 ▲신도림우성2차 ▲신도림우성3차 ▲문정시영 ▲문정건영 ▲길동우성2차 등이다.

시공자 선정을 눈앞에 둔 리모델링 조합도 있다. 주인공은 잠원훼미리아파트로 1992년에 지어진 이 단지는 노후화가 진행됨에 따라 지하주차장도 더 확장하고 내진이나 층간소음을 위한 시공을 통해 주거환경을 개선하기 위해 리모델링사업을 묵묵히 추진해왔다.

잠원훼미리아파트는 시공자 입찰에 ▲포스코건설 ▲현대산업개발 ▲롯데건설 3개 사가 참여해 수월하게 시공자 선정이 가능하게 됨과 동시에 10대 건설사 안에서 3개 사가 참여하면서 유관 업계 관계자들의 부러움을 사고 있다는 후문이다. 조합은 오는 13일 시공자선정총회 및 제2차 합동홍보설명회를 개최해 시공자를 선정할 계획으로 이를 성공적으로 마칠 경우 안전진단, 건축심의 등을 순차적으로 진행해 안전성을 강화한다는 방침이다.

강동구 둔촌현대2차 리모델링사업도 시공자 선정을 향한 기대감을 높이고 있어 이목이 집중된다. 둔촌현대2차는 다른 리모델링 사업지와는 달리 수평증축과 별동증축으로만 시공돼 업계의 관심이 상당하다. 둔촌현대2차 리모델링 조합(조합장 김재화)은 최근 조합 사무실에서 시공자 선정을 위한 현장설명회를 개최하는 등 적극적인 움직임을 보였고 조만간 수의 계약 방식으로 전환을 결정해 사업 진척에 속도를 낸다는 구상이다. 이 사업은 강동구 풍성로65길 34(둔촌동) 일대 7909㎡를 대상으로 한다. 조합은 향후 선정되는 시공자와 함께 최고 12층 규모의 공동주택 2개동 196가구 및 주차장(주차대수 81대) 등을 신축할 계획이다.

인근에 위치한 강동구 둔촌현대1차는 지난해 8월 안전진단에서 B등급을 받으며 리모델링사업에 뛰어들었다. 1984년에 준공된 둔촌현대1차는 11~14층 규모의 공동주택 5개동 498가구로 구성됐다. 리모델링을 통해 74가구가 신축되며 일반분양 대상도 있다. 앞으로 교통영향평가, 건축심의 등을 진행할 계획으로 특히 둔촌현대2차와 수평증축과 별동 건축 리모델링을 함께 진행하기로 했다는 소식도 나온다.  

제도적 미비, 재건축보다 낮은 수익성
전문가 “좋은 대안 분명… 단점 보완하면 잠재력 커질 듯” 

용산구 이촌현대아파트의 경우 지난해 8월 안전진단에서 C등급을 받아 수평증축 리모델링사업을 추진하고 있다. 용산구 첫 리모델링 추진 단지인 이촌현대는 1974년 준공돼 리모델링사업을 통해 현 653가구에서 750가구로 재탄생할 예정이다. 이곳의 시공자는 포스코건설로 용산구의 사업계획 승인이 떨어지면 이주를 진행해 내년 상반기에 착공에 들어간다는 구상이다. 리모델링에서 사업계획 승인은 재건축사업의 ‘사업시행인가’로 보면 된다. 

지난해 3월 리모델링 허가를 받은 강남구 개포우성9차는 지상 15층 아파트 2개동 232가구 규모의 단지로 이미 착공에 들어갔다. 이곳은 수평증축 방식을 최초 적용한 단지로 시공 역시 포스코건설이 맡았다.

포스코건설은 성남시가 지원하는 공동주택 리모델링 시범단지인 분당 한솔마을 5단지와 느티마을3ㆍ4단지 등의 시공도 맡아 리모델링이 허용된 이래 최대 강자로 자리매김하는 중이다.

안전진단을 통과한 성동구 옥수극동아파트 역시 건축심의 인ㆍ허가 절차를 진행 중이다. 1986년 준공된 이 단지는 지난해 2월부터 건물 기울기, 기초 및 지반 침하, 내력비, 기초내력비, 처짐, 내구성 등 6개 항목에 걸친 안전진단 결과 모든 항목에서 B등급보다 낮은 점수가 나와 수직증축이 가능하게 됐다. 현재 지하 1층~지상 15층 규모의 공동주택 8개동 900가구를 리모델링사업을 통해 지하 5층~지상 18층 규모의 공동주택 8개동 1035가구로 탈바꿈한다는 구상이다.

하지만 리모델링사업 앞날이 장밋빛만 있는 것은 아니다. 재건축사업에 비해 낮은 수익성도 업체의 참여를 주저하게 만드는 요인이라는 평가를 받는다. 여기에 서울시에서 현재 인ㆍ허가 기준, 절차, 사업자금 지원 등 리모델링 지원을 위한 구체적인 조례가 나오지 않아 명확한 기준이 없다는 분석이 나온다. 조합들이 행정절차 준비에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

한 도시정비사업 전문가는 “우리나라는 아직 리모델링사업이 활성화되지 않아 설계 작업 등을 제대로 감당해본 업체가 사실상 없고 제도적으로 아직 미숙하다”고 밝혔다.

그럼에도 리모델링사업은 재건축사업은 어렵지만 노후화된 주택 등의 성능을 개선하는 데 좋은 대안이 될 수 있기 때문에 가이드라인을 만들어 조례와 인ㆍ허가 과정에 반영하게 된다면 잠재력은 더 커질 것으로 업계 전문가들은 보고 있다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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