서울시 “도시정비사업 손실보상 제도 개선 계획” 
세입자 보호 위한 법안 잇따라 ‘발의’

서울시가 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 추진 과정에서 손실보상에 대한 합리적인 보상기준을 마련하기 위해 ‘정비사업 손실보상 사례조사 및 제도개선 용역’을 추진한다고 이달 2일 밝혔다.

그동안 도시정비사업 현장에서 세입자의 주거권ㆍ영업권 보장 논란, 철거 반대시위, 자해 등 극단적 사고가 발생하고 브로커가 활동하면서 빈번한 갈등이 존재해 왔다. 이에 시는 도시정비사업 추진 과정에서 세입자, 현금청산자에 대한 합리적 보상기준을 마련하고 손실보상을 둘러싼 갈등을 조기에 완화할 수 있는 방안을 마련한다는 방침이다.

이번 용역의 주 내용은 ▲정비구역 내 보상대상자 현황조사 및 분석 ▲관리처분인가 이후 이주단계 구역 내 심층 사례조사 ▲관련 법령 및 제도 개선 방안 마련 등이다.

서울시는 이달 용역을 시작해 주민ㆍ전문가와 함께하는 공청회를 통한 의견수렴 등 공론화 과정을 거쳐 보상제도 개선안을 2020년 7월에 마련할 예정이다. 또한 보상금액 결정 과정 시 주민들이 궁금해 하는 사항은 구역을 전담하는 전문가가 대면 설명을 하고 주민요구사항은 주거사업협력센터에서 사전협의체 운영 시 충분히 논의돼 손실보상 갈등이 완화될 수 있는 절차를 계획하고 있다.

류훈 서울시 주택건축본부장은 “도시정비사업 현장에서 갈등을 지속하고 있는 손실보상이 이번 용역을 통해 투명하고 합리적인 보상기준 제시와 주민소통 강화 방안 및 사전협의체ㆍ도시분쟁조정위원회 등 연계 방안이 마련될 수 있기를 기대한다”고 말했다.

입법도 추진됐다. 더불어민주당 우원식 의원은 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안을 지난 3월 20일 대표발의 하며 “건축물의 철거가 토지등소유자의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 않는다는 규정은 존재한다”면서 “그러나 세입자의 권리ㆍ의무에 대한 내용은 존재하지 않아 세입자의 주거이전비 보상과 관련된 혼란이 발생할 수 있다는 지적이 제기되고 있다”고 말했다.

현재 관련 법령은 도시정비사업 시행 시 기존 건축물의 철거와 관련해 관리처분인가를 받은 후 철거하는 것을 원칙으로 하고 있다. 반면, 안전사고의 우려가 있는 경우 등에는 관리처분인가를 받기 전이라도 예외적으로 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장ㆍ군수 등의 허가를 받아 철거할 수 있도록 하고 있다.

우 의원은 이 같은 문제를 해결하기 위해 “관리처분인가 전에 건축물을 철거하는 경우 건축물의 철거는 세입자의 권리ㆍ의무에 영향을 주지 않는다는 내용을 추가해야 한다”면서 “이는 세입자의 주거안정성 향상에 기여할 것이다”고 개정안 제안 이유를 밝혔다.

앞서 금태섭 더불어민주당 의원 역시 재건축사업 시 세입자 보호를 강화하기 위한 「도시 및 주거환경정비법」 개정안을 지난 2월 대표발의한 바 있다. 개정안 내용을 들여다보면, 재건축사업 과정에서 세입자가 폐업 또는 휴업하거나 주거를 이전하는 경우 영업 손실과 시설ㆍ주거 이전비용 등을 사업시행자가 보상하도록 하는 내용을 담았다. 재건축 단지 내 세입자의 재산권을 지키기 위함이다.

그동안 관련 법령에 따르면 사업시행자가 도시정비사업을 시행할 때 토지 등의 수용ㆍ사용 및 그에 따른 보상을 할 수 있도록 돼 있다. 하지만 재건축사업의 경우 천재지변 등의 사유로 긴급하게 도시정비사업을 시행할 경우로서 시장ㆍ군수 등이 직접 또는 지정개발자를 통해 시행하는 경우에 한해서만 수용ㆍ사용 등을 할 수 있도록 규정했다.

따라서 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에 한해 해당 정비구역 내 세입자에 대해 영업 손실이나 주거 이전비용 보상이 주어지고 재건축사업의 경우 세입자의 영업 손실, 주거 이전비용 등에 대한 보상이 미비하다는 지적이 일각에서 제기된 바 있다.

특히 재건축은 재개발처럼 오래되거나 불량한 건축물이 밀집한 지역에서의 주거환경을 개선하는 사업이지만, 도로ㆍ상하수도ㆍ비상대피시설 등 정비기반시설이 열악하지 않은 상태에서 진행된다는 차이가 있다. 하지만 이는 해당 정비기반시설 내에 거주하거나 영업을 하는 세입자의 보호 여부와는 필연적인 관련성이 없다는 것이 금 의원의 설명이다.

금 의원은 “재건축사업 시 세입자의 영업 손실보상에 대한 아무런 규정을 두지 않는 것은 헌법상 비례 원칙에 어긋나 세입자의 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 있다”고 주장했다.

권익위 “재개발 주거이전비 지급대상 ‘세입자’에 무상거주자 포함”

여기에 국민권익위원회(이하 권익위)는 주거이전비 보상 대상인 ‘세입자’ 범위에 무상거주자도 포함시키는 내용의 ‘주택재개발사업의 세입자 주거이전비 보상기준 명확화 방안’을 국토교통부(이하 국토부)에 권고했다고 지난 3일 밝혔다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업으로 인해 본인의 의사와 상관없이 주거를 이전해야 하는 건물 소유자와 세입자에게 주거이전비를 보상하도록 규정하고 있다.

그러나 관련 법령에 ‘세입자’에 대한 정의나 범위가 명확히 규정돼 있지 않아 보상을 둘러싼 논쟁과 분쟁이 많았다. 세입자는 사전적 의미인 ‘세를 내고 거주하는 자’로 해석되다 보니 재개발사업 추진 시 무상으로 거주하는 자가 보상 대상에 해당하는지 여부에 대한 혼란이 많았다.

이에 권익위는 공익사업으로 주거지를 옮겨야하는 세입자에게 정당한 보상을 주는 방안을 마련해 국토부에 제도 개선을 권고했다고 설명했다. 권익위는 공익사업에 따른 주거이전비 보상대상인 ‘세입자’ 범위에 유상거주자뿐만 아니라 무상거주자를 포함시켜 법령에 명확히 규정하도록 했다. 또 해당 주택 실제 거주 여부에 대해서는 공공요금영수증 등 입증 방법을 법령에 구체화하도록 했다.

만약 보상 관련 협의가 안 될 경우, ‘세입자가 사업시행자에게 토지수용위원회에 재결을 신청하도록 요구할 수 있다’는 내용을 세입자에게 명확히 안내하도록 했다.

안준호 권익위 권익개선정책국장은 “주거이전비는 공익사업으로 뜻하지 않게 살던 곳을 떠나야 하는 국민에 대한 보상인 만큼 명확한 기준과 공정한 절차가 뒷받침돼야 할 것”이라며 “앞으로도 국민 삶과 밀접한 분야의 제도개선을 적극 추진할 계획”이라고 말했다.