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국토부, 공시가격 형평성 논란… 공시제도 개선될까?

[아유경제=최다은 기자] 최근 국토교통부(이하 국토부ㆍ장관 김현미)가 용산구와 마포구를 비롯한 서울 8개 구에 개별주택 공시가격 재검토 및 조정을 요청했다. 정부가 조사한 표준 단독주택 공시가와 지방자치단체의 개별 공시가의 차이가 발생했기 때문이다.

올해 개별주택 공시가격 결정 절차는 시ㆍ군ㆍ구의 가격 산정(1월 25일~2월 8일), 한국감정원 검증(2월 11일~3월 13일), 소유자 의견청취(3월 15일~4월 4일), 공시위원회 심의 등을 거쳐 시ㆍ군ㆍ구청장이 결정ㆍ공시(4월 30일)하게 된다.

이때 지자체는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지니는 비교표준주택 선정 후 주택가격비준표로 용도지역, 도시계획시설, 토지용도, 도로, 형상, 지세, 접근성 등 12개 토지요인과 구조, 부대설비, 옥탑, 지하, 부속건물 등 10개 구조요인을 적용해 가격을 산정한다.

감정원 지사 검증 담당자는 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 방문, 지자체의 개별주택 가격산정조서 등을 점검해 가격의 적정성을 검증하게 된다.

표준주택, 개별주택 공시가격 산정ㆍ검증 결과… 최대 7%p ‘차이’
국토부, 공시가격 인상률 오류… “고의 아닌, 단순 실수”

그런데 이달 17일 국토부가 표준주택과 개별주택 공시가격 산정ㆍ검증 결과 발표를 통해 서울 용산ㆍ마포ㆍ강남 등 지역에서 지자체가 산정한 개별 단독주택의 공시가격 인상률이 표준 단독주택보다 비정상적으로 낮은 것으로 조사됐다고 밝혔다. 특히, 해당 지역들 중 공시가 차이가 두드러지는 지역은 최대 7%p를 웃도는 차이가 발생했다.

8개 구 가운데 표준-개별주택 공시가 변동률 격차가 가장 큰 곳은 용산구(7.65%p)였고, 이어 ▲마포구(6.81%p) ▲강남구(6.11%p) ▲성동구(5.55%p) ▲중구(5.39%p) ▲서대문구(3.62%p) ▲동작구(3.52%p) ▲종로구(3.03%p) 순으로 뒤를 이었다. 이처럼, 서울 8개 자치구 표준-개별주택 공시가 변동률 차이는 평균 3%p를 웃돌아 최대 2%였던 예년 격차에 비해 변동률 격차가 컸다.

정부는 8개 구 9만여 가구를 대상으로 지자체의 개별주택 공시가 산정 과정과 한국감정원 검증 과정ㆍ결과를 살핀 결과, 개별주택 456가구에서 공시가격 산정ㆍ검증 과정의 오류가 발견됐다고 밝혔다.

조사된 주요 오류 유형은 ▲표준주택을 잘못 선정 ▲개별주택 특성을 잘못 입력하거나 임의로 변경 ▲표준주택 선정 및 비준표로 산정한 가격을 임의 수정한 점 등이었다.

아울러 국토부는 오류 편차가 커진 이유는 오류가 발생한 사례들이 대부분 고가주택으로 이뤄졌기 때문이라고 설명하며 오류에 대해선 감정원과 지자체 등의 협의를 거쳐 재검토하고, 각 구에 부동산가격공시위원회를 통해 공시가를 바로잡도록 요청했다.

서울 8개 구 외 나머지 17개 구의 경우는 표준-개별주택 공시가격 평균 변동률 격차가 미미해 이번 정밀 조사 대상에서 빠졌지만, 전산 시스템 분석 등을 통해 의심되는 사례가 발생 시 재검토를 요청할 방침이라고 덧붙였다.

이에 대해 업계 일각에선 지자체가 공시가격 급등에 반발하는 민심을 의식해 ‘상승률 하향 조정’을 조성한 것 아니냐는 고의성 여부에 대한 목소리가 커졌다.

당국은 이들 오류 대부분은 기준 설정이나 계산 실수에 따른 것으로, 담당 공무원의 고의성을 단정하긴 어렵다고 설명했다. 국토부 관계자는 “지자체에 표준주택을 선택할 재량 권한이 있지만, 객관적으로 봐서 너무 심하게 엉뚱한 표준주택을 기준으로 삼은 사례 등을 지적했다”며 “지자체 공무원들이 고의로 가격을 낮췄다고 생각하지는 않는다”고 말했다.

전문가 “주택 공시가격 산정, 감정평가사에게 맡겨야”
업계, 공시제도 근본적인 개선 ‘필요’ 목소리

그러나 서울 일부 지역의 개별 단독주택 공시가격 오류에 대해 일부 업계 전문가들은 공정성에 대한 의문을 제기하고 나섰다.

지난 22일 ‘제6회 이데일리 부동산포럼-부동산 조사통계의 문제점과 개선방향’이란 주제로 열린 전문가 좌담회에서 김남성 감정평가사사무소협의회장은 “현재 한국감정원의 주택 공시가격 산정 업무에 투입되는 인원 500여 명 중 감정평가사 200여 명을 제외한 나머지 직원들은 해당 업무를 할 자격이 없다”며 “법에서 자격을 부여받은 감정평가사만 공시가를 산정할 수 있는데, 감정원의 비전문가들이 이 업무를 독점하는 것은 위헌”이라고 주장했다.

이어서 김 회장은 “표준주택 공시가를 감정평가사가 아닌 감정원 직원이 사실상 산정하는데 이는 감정평가사 제도의 본질을 훼손하는 것”이라며 “즉 감정평가사 자격증을 따지 않고 한국감정원에 입사하면 감정평가 행위를 할 수 있는 셈인데, 개별주택 가격 산정 결과에 불만을 가진 누군가가 소송을 제기한다면 승소 가능성이 크다”고 덧붙였다.

한편, 정부는 주택 공시가격의 현실화율을 높이기 위해 전국 표준주택 공시가격을 지난해 대비 평균 9.13% 상향 조정했지만, 산정 과정 및 절차에 대해서는 구체적으로 밝히지 않았다.

이에 업계 일각에서는 문제의 근본적인 원인으로 대두되는 ‘부동산 공시제도’에 대한 지적과 함께 국토부가 부동산 공시가격을 산정하는 절차를 제대로 공개해야 한다는 목소리를 냈다.

경제정의실천시민연합 관계자는 “국토부가 표준주택 공시가 산정근거 공개 요구를 거부하는 것은 물론이고 일선 지자체에도 자료를 제공하지 않아 스스로 논란을 키우고 있다”라면서 “산정근거를 투명하게 제시하고 이를 기준으로 개별 지자체의 자의적 가격 조작을 막을 수 있도록 관련 제도를 촘촘하게 개선해야 한다”고 지적했다.

공시 범위 확대 등 주택 공시제도의 근본적 개선이 필요하다는 의견도 제기됐다.

한 부동산 전문가는 “현재 간단한 보도자료 형식으로 발표하고 있는 공시가격을 조사 과정 전반을 담은 보고서와 함께 제시한다면 투명성이 더 높아질 것”이라며 “향후 2~3년간 제도 운용 계획이 담긴 중장기 로드맵을 설정하는 등의 제도적 틀 마련도 필요하다”고 조언했다.

또 다른 업계 관계자도 “이번에 찾아낸 오류를 반면교사로 삼아 공시가격 산정을 체계적으로 보완해야 할 필요가 있다”며 “부동산 공시가격이 대폭 오르면서 국민의 정책 민감도가 높아진 상황을 고려해 더욱 신중하고 정확한 체계를 만들어야 한다”고 말했다.

최다은 기자  realdaeun@naver.com

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