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미니 재건축사업, 두 마리 토끼 다 잡을 수 있을까?
▲ 도시정비사업에 대한 규제가 강해진 가운데 빈집법의 개정으로 소규모재건축 등이 돌파구가 될 수 있을지 업계의 관심이 커졌다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 빈집에서 잇따라 사건ㆍ사고가 발생하자 정부가 이를 해결하기 위해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 빈집법)」을 개정해 시행에 돌입하자 규모가 작은 미니 재건축을 추진하는 사업지에 활력이 더해지고 있어 이목이 집중된다. 이에 본보는 미니 재건축사업의 현황과 빈집법을 개정하게 된 배경에 대해 짚어봤다.

미니 재건축에 대형 건설사들 ‘운집’… 업계 “규제 피해 건설사들 참여 증가”

정부가 부동산 규제를 연이어 내놓아 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업지 물량이 줄어들고 있는 가운데 이달 5일 빈집법 개정안이 통과되면서 미니 재건축사업 규제가 완화되자 건설사들이 대거 모여 사업지들의 속도전이 예고된다.

지난 9일 한국토지신탁은 대구 78태평상가아파트 가로주택정비사업에서 시공자 선정을 위한 현장설명회(이하 현설)를 개최했다. 그 결과, ▲반도건설 ▲호반건설 ▲동부건설 ▲코오롱글로벌 ▲삼호 ▲고려개발 ▲KCC건설 등 총 21개 건설사가 현설에 참여했다. 특히 현대건설, 대림산업 등 대형 건설사들의 참여도 이뤄져 시공권 경쟁이 뜨겁다는 점을 알 수 있었다.

서울 중랑구 세광하니타운 가로주택정비사업 조합이 지난 11일 개최한 시공자 현설에는 ▲호반건설 ▲반도건설 ▲KCC건설 ▲라온건설 등 총 20여 개의 중견 건설사들이 참여했다. 이 사업은 서울 중랑구 동일로121길 20(중화동) 일대 5546.7㎡에 지하 1층~지상 20층 규모의 공동주택 2개동 223가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

수도권에선 경기 광명시 소하동2구역 가로주택정비사업이 최근 시공자 입찰을 진행한 결과 신원종합개발이 단독으로 참여했다. 신원종합개발은 올해 3월 30일 같은 광명시 정우연립 소규모재건축의 시공자로 선정된 바 있어, 소하동2구역의 시공권을 품에 안을 경우 380가구 규모의 단일 브랜드 도입도 예상된다.

가로주택정비사업ㆍ소규모재건축 등이 규모가 작음에도 이처럼 크고 작은 건설사들의 활발한 참여가 이어지는 이유는 대형 단지 재건축사업이 적용받는 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제도 및 부담금, 공시가격 인상 등의 규제에서 벗어날 수 있기 때문이다.

일례로 대규모 재건축사업에 해당하는 은마아파트는 서울시의 규제로 기존 지상 최고 45층으로 신축하려는 계획을 지상 최고 35층으로 수정해 다시 인가 신청을 했지만, 아직 서울시의 답변은 나오지 않고 보류된 상태다.

가로주택정비사업은 엄격한 용적률 기준 등으로 2년 전까지만 해도 정체됐지만, 최근까지 서울에서만 33개 조합이 인가를 받았다. 올해 서초ㆍ강남구에서만 4개 단지(▲한국상록연립 ▲남양연립 ▲현대타운 ▲한신빌라) 등이 공사 중이거나 이주 절차를 밟고 있다.

한 업계 관계자는 “최근 도시정비사업지 물량 확보가 어려워 아무래도 소규모 재건축사업에 대한 수주에 노력을 기울일 수밖에 없다. 대형 건설사들도 수도권이나 대규모 단지 위주로 도시정비사업지 수주에 관심을 뒀던 것에서 벗어나 지방이나 큰 단지가 아닌 재건축사업에도 많이 진출하려는 분위기다”며 “건설사들의 입장에서는 신규 공급이 많이 줄어들고 있어 안전한 먹거리를 찾고 있는데 그중에서도 최근 관련 규제가 걷힌 미니 재건축에 높은 관심을 두고 참여하는 건설사들이 늘고 있다”고 말했다.

빈집법 개정으로 ‘눈길’… 전문가들 “체계적인 관리 필요”

다수의 업계 관계자들은 이처럼 소규모 정비사업지들이 인기를 끌고 있는 배경은 지난해 2월 빈집법이 시행됐기 때문이라고 입을 모은다.

정부가 빈집법을 마련한 배경에는 빈집에서 잇따라 사건ㆍ사고가 발생한 데다가 주택의 노후화로 주거생활의 질이 현저히 낮아지기 때문에 이를 정비해야 한다는 필요성이 커졌기 때문이다.

게다가 지난 5일 국회 본회의를 통과한 개정안은 소규모정비사업 관련 인센티브 규정을 개선하고, 증가하는 빈집에 대응해 빈집밀집구역의 관리 정비를 활성화하는 방안이 마련됐다.

주요 내용은 정비기반시설을 설치하는 경우 해당 지역 용적률에 설치하는 정비기반시설에 해당하는 용적률을 더한 범위에서 인센티브를 부여해 정비기반시설 설치 및 소규모 정비사업을 활성화할 수 있게 했다.

또한, 공적임대 공급에서도 연면적 20%에서 세대수의 20% 이상 공적 임대주택을 건설하는 경우 법적상한용적률까지 건축을 허용했다.

빈집실태조사 결과 빈집밀집구역 지정을 통해 안전사고 등 발생 방지를 위한 관리를 강화하고 시장, 군수 등은 밀집구역 내 빈집을 우선 매입할 수 있으며 밀집구역 내에서 빈집정비사업 추진 시 지방 건축위 심의를 거쳐 건축 규제를 완화 받을 수 있게 규정을 신설했다.

아울러 현행 자율주택정비 사업은 단독주택 및 다세대주택을 개량 정비하는 사업으로 농어촌 및 준농어촌 지역에서 사업 추진이 불가했으나 이번 개정안은 대상주택에 연립주택을 추가하고, 도시재생활성화지역으로 지정된 농어촌, 준농어촌 지역에서도 사업 추진이 가능해진다.

특히 이번 개정안에는 지방자치단체가 주관으로 빈집 현황을 주기적으로 관리하고 정비계획을 수립하도록 했다. 다만 빈집사업의 대상이 되는 전국의 기초 단체 총 144개 중 실태조사가 완료되거나 진행 중인 지자체는 3분의 1이 채 안 되는 43개(완료 12개ㆍ진행 31개)에 불과해 앞으로 정비가 필요하다는 의견이 많다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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