▲ 최근 역전세난으로 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 사례가 급격히 증가하고 있어 주의가 요구된다. <사진=아유경제DB>

[아유경제=김필중 기자] 최근 역전세난이 심화되면서 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 늘어나고 이로 인한 경매 신청도 증가하고 있다. 지난해 전세보증금 반환보증 사고가 큰 폭으로 증가한 데 이어 지난 4월 전국 법원경매 진행건수는 3년 만에 최대치를 기록했다. 이에 본보는 보증금을 최대한 안전하게 지키기 위해 임차인이 할 일은 무엇인지 정리해봤다.

작년 전세금 반환보증 사고 전년比 11배 ↑
경매 진행건수 3년 만에 ‘최대’

이달 7일 국회 국토교통위원회 소속 자유한국당 송언석 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘전세보증금 반환보증 사고율’ 자료에 따르면 2017년 33건이던 반환보증 사고는 작년 372건으로 11배 이상 증가했고, 올해 들어서는 지난 3월까지 이미 216건을 기록했다.

반환보증 사고란 임차인이 가입한 HUG 전세보증금 반환보증보험의 만기가 도래했는데도 임대인이 전세금을 반환하지 못해 HUG가 대신 이를 되돌려주는 것을 말한다.

2017년 0.87%이던 사고율은 지난해 1.59%로 높아졌고 올해 3월까지 2.56%를 기록하는 등 가파르게 상승했다.

전세금 반환분쟁도 급증했다. 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난 3월 접수된 284건의 분쟁조정 가운데 주택보증금 반환 관련 분쟁은 216건으로 76%에 달했다. 지난해 3월(56건)에 비해서는 40%가량 늘었다.

지난해와 올해 초 100건대를 유지했던 주택보증금 반환 분쟁조정 접수건수는 지난 3월 들어 200건을 넘어섰다. 봄 이사철을 맞아 전세보증금을 만기에 돌려받지 못해 반환중재를 요청해온 임차인이 대폭 늘어난 것이다. 

조정위 관계자는 “분쟁조정 대부분이 보증금 반환 문제에 관한 것이고 이 중 가장 많은 사례가 추후 세입자를 구하기 어려워 보증금 반환이 지연되는 경우”라고 설명했다.

보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 늘어나자 전국 법원경매 진행건수도 3년 만에 최대치를 기록했다.

법원경매 전문업체인 지지옥션이 최근 발표한 ‘2019년 4월 경매 동향 보고서’에 따르면 지난 4월 전국에서 진행된 법원경매 진행 건수는 총 1만1327건으로 집계됐다.

이는 2016년 5월 1만2153건을 기록한 이후 3년 만의 최대치로, 전월(9783건)보다 15.8% 증가한 것이다. 

경매 건수는 전국적으로 증가했다. 전국 17개 시ㆍ도 가운데 인천과 부산만 전달 대비 진행건수가 줄었고 나머지는 모두 늘었다.

수도권의 경매 진행건수는 3384건으로 한 달 새 12.6% 증가했다. 특히 대전(123.6%), 강원(37.8%), 울산(36.9%), 전남(30.5%) 등은 큰 폭으로 늘었다. 경기도는 1995건으로 지난 3월에 이어 최다 진행건수 지역에 등극한 가운데 충남도 1249건을 기록해 ‘진행건수 1000건 이상’ 대열에 합류했다. 

장근석 지지옥션 경매자문센터 팀장은 “전ㆍ월세 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 강제 경매를 진행하는 등 ‘갭투자자’의 매물이 많이 늘었다”며 “부동산시장이 침체되면 경매 투자자들도 입찰에 보수적으로 접근하기 때문에 응찰가가 낮아지고 유찰되는 건수도 늘어난다”고 분석했다.

피 같은 전세보증금 떼이지 않으려면

전셋집을 계약할 때 세입자는 거래할 집의 등기부등본을 직접 떼어 상대방이 전셋집의 진정한 소유자인지, 자신의 배당 순위는 몇 번째일지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 

집주인이 세금을 체납하고 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 체납국세는 전세보증금보다 배당 순위에서 앞서기 때문이다. 집주인의 동의를 얻어 국세청의 미납국세열람제도를 이용하면 체납국세 여부를 파악할 수 있다. 

집주인 본인이 아닌 대리인과 계약하는 경우엔 위임장ㆍ인감도장ㆍ인감증명서를 갖춰 놓고 집주인에게 전화해 위임 여부를 확인하고 녹취를 남겨 놓는 등 증명자료를 확보할 필요가 있다. 

계약을 마친 후 「주택임대차보호법」상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 점유, 전입신고, 확정일자 받기를 빠뜨리지 말고 해야 한다. 이사와 함께 주민센터에서 전입신고를 해야 대항력을 얻을 수 있다. 대항력이란 임대차계약을 한 당사자인 집주인뿐만 아니라 추후에 집주인이 바뀌더라도 자신이 임차인임을 주장할 수 있는 권리다.

확정일자를 받으면 우선변제권을 갖게 돼 확정일자 이후에 설정된 근저당권자 등보다 우선해 배당을 받아 보증금을 회수할 수 있다.

가능하다면 전세권설정등기까지 해야 보증금에 대한 안전장치가 더욱 두터워진다. 전세권설정등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금반환소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하다.

계약 만기가 다가오면 임차인은 계약만료일 최소 1개월 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 통보해야 한다. 향후 소송을 고려한다면 내용증명을 통해 밝혀두는 게 좋다. 계약 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 법원에 지급명령신청을 할 수 있다. 신청 후 2주내 상대방이 이의제기를 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 생긴다.

보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임차권등기명령이란 살던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 보장해주는 것이다. 

임차권등기명령을 신청했다면 최후의 수단으로 전세금반환소송을 제기할 수 있다. 하지만 전문가들은 그 전에 주택임대차분쟁조정위원회에서 중재를 해보기를 권한다. 소송에서 승소판결을 받으면 보증금을 우선 변제받을 수 있지만 이 경우 최소 6개월이 걸린다.

가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하면 된다. 두 상품은 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 책임지는 상품으로 보증한도 내에서 전세금 전액을 보장한다.

HUG 관계자는 “전세자금을 떼일지 모른다는 우려가 확산되면서 보증보험 가입 건수도 매해 두 배씩 늘고 있다”고 말했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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