▲ 정부의 규제 기조가 이어지고 있는 상황 속에서 본보는 2019년 상반기 이슈들을 짚어봤다. <사진=아유경제 DB, 편집=서승아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 2019년 상반기가 지나가고 있는 가운데, 재개발ㆍ재건축사업들이 여전히 맥을 못 추고 있다. 지난해 초과이익환수제도, 안전진단 강화, 이주비 대출 규제 등 정부가 잇따라 강도 높은 규제를 내놓은 데 이어 정부와 서울시가 재개발ㆍ재건축 등 민간 정비사업 전 과정에 개입하는 방안을 내놓겠다고 밝혀 앞으로의 사업 진행도 순탄치 못할 전망이다. 본보는 2019년 상반기의 도시정비사업의 핵심 키워드들을 짚어봤다.

■ 서울시, 늑장 심의로 재건축사업들 잇따라 ‘차질’

서울시가 부동산가격 상승이 이어지자 재건축사업의 속도를 조절하기 위해 인ㆍ허가를 늦게 내는 방식으로 사업을 지연시켜 재건축 조합들은 어려움을 겪고 있다. 열악한 주거환경을 개선하기 위해 다수 조합은 서울시의 무리한 요구까지 수용했지만, 서울시 도시계획위원회 심의 등에 수개월이 넘도록 상정조차 하지 못하자 집단 반발과 시위를 이어가고 있다. 올해 하반기에는 발 빠른 사업을 진행하기 위한 시의 대책이 마련될지 주목된다.

■ 서울시, 임대주택 공급 ‘강조’

정부가 재개발 임대주택 의무 비율을 상향하기로 한 데 이어 서울시가 재건축사업의 임대주택 확대를 강조했다. 서울시 재건축 단지 중 임대주택 의무 비율이 없는 곳들도 임대주택 확대를 권고받아 해당 사업지들은 타격이 컸다. 이미 도시정비사업들은 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화 등 재건축사업을 옥죄는 각종 규제들로 발 빠른 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 그런데 서울시가 기부채납시설에 공공임대 주택을 포함하도록 하는 등 정비계획 관련 심의를 보류한 사례였기 때문이다.

■ 일몰제 임박 재개발ㆍ재건축 ‘38곳’ 

올해 상반기가 지나가면서 내년 일몰제가 임박한 구역들이 다수 언급되고 있다. 해당 사업지들은 일몰제 대상에 해당할 경우 정비구역이 해제돼 더는 사업을 추진할 수 없게 돼 공포에 빠진 형국이다. 추진위구성승인을 받았더라도 내년 3월까지 조합설립인가 신청을 하지 못하면 구역 해제에 해당된다. 이러한 위험에 놓인 추진위들은 대부분 2012년 1월 30일 이전에 추진위구성승인을 받아 사업 추진을 오래도록 해왔다. 아울러 2012년 2월 1일 이후부터 최근까지 추진위구성승인을 받은 구역은 2년 이내에 조합설립인가를 신청해야 일반 일몰제를 적용받는다. 

■ 임대주택 매각가 갈등… 뉴스테이 정비사업 표류

장기간 사업이 속도를 보이지 못하고 있는 재개발ㆍ재건축사업들을 활성화하기 위해 정부가 뉴스테이 연계형 정비사업을 도입했지만 계속해서 사업이 속도를 내지 못해 어려움이 커지고 있다. 게다가 사업이 지연됨에 따른 사업비 증가분은 모두 조합원이 떠안게 되기 때문에 사업 자체가 매몰될 위기에 처해 점입가경이 되고 있다. 이에 조합들은 구제책 마련이 시급하다고 목소리를 높이고 나섰지만 마땅한 대안이 나오지 못하고 있는 현실이다.

■ 서울시, 도시정비사업 전반적 개입 ‘시동’

서울시가 향후 재개발ㆍ재건축사업으로 신축되는 아파트의 디자인 등 정비계획 전반을 관리하는 방안을 내놓았다. 도시정비사업 추진 전 서울시가 사전 공공기획단계를 도입해 단지 디자인과 높이, 배치 등을 포함한 사전 가이드라인을 제시하겠다는 것이다. 이를 통해 도시 경관을 고려한 건축 디자인 등을 유도하고 도시정비사업의 기간과 비용을 줄이겠다고 나섰지만, 사업을 추진하는 주민들은 되레 서울시의 관여가 깊어져 사업 추진이 늦춰질까 걱정이 늘어가고 있다.

■ 편법 수의계약에 조합원은 발만 ‘동동’

‘정비사업 계약업무 처리기준’에 대한 개정의 목소리도 커지고 있다. 기준 시행 이후 수의계약 제도를 악용해 편법으로 시공자를 선정하는 형태가 늘어나고 있기 때문이다. 이와 관련해 경쟁입찰 방식을 무색하게 만든다는 업계 전문가들의 비판도 쏟아졌다. 일부 현장에서는 기존 입찰보다 더욱 까다로운 조건을 내걸고 입찰에 참여해 적극적으로 수주 의지를 보인 건설사도 제외하고 제3의 건설사와 수의계약을 추진하는 형태의 편법을 자행하고 있다. 하지만 정부는 이를 규제할 수 있는 효율적인 방안을 내놓지 못해 조합원들은 발만 동동 구르고 있다.

■ 재개발 손실보상 ‘개편’

서울시가 도시정비사업 갈등의 주요 원인인 보상제도 개편을 추진한다. 그동안 강제철거 예방대책 등을 통해 제도개선을 지속해서 해왔지만, 구체적인 손실보상에 대한 대책이 마련되지 않아 세입자의 주거권ㆍ영업권 보장 논란, 철거 반대시위, 자해 등 극단적인 사고가 꾸준히 발생해왔기 때문이다. 시는 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 보상제도 개선방안을 내년 7월께 마련하겠다고 발표했다.

■ HUG 분양가 규제 ‘강화’에 일반분양 앞둔 구역들 고심

HUG의 분양가 규제가 더욱 조여지면서 과도하다는 지적이 나오는 가운데 일반분양을 앞둔 현장들이 어려움을 겪고 있다. 업계 관계자들은 독점 공기업이라는 권력을 활용해 상식 밖의 기준을 들이대며 분양가 하락을 강요하고 있다고 지적하고 나섰다. 일부 소식통은 HUG가 분양보증 과정에서 조합 임원들을 대상으로 분양가 조정을 수용한다는 내용의 조합 임원 확약서를 받고 있다고 밝혔고, 조합이 관리처분총회 당시 책정했던 분양가보다 더 낮게 책정하라고 압박하는 사례도 빈번한 것으로 파악됐다.

■ OS요원 금지 법안 등장에 시장 혼란 ‘가중’

시공자 선정 과정에서 홍보요원인 OS요원이 조합원을 방문해 서면동의서를 받을 수 없도록 하는 법안이 추진되면서 지나친 규제라는 불만이 나오고 있다. 현재 서면동의서 징구 업무를 맡고 있는 OS요원들의 고용 주체는 건설사가 아닌 조합으로, 이미 현 제도상에서 건설사와 계약한 OS요원들은 서면동의서 징구 업무가 금지됐기 때문이다. 이에 대해 전문가들은 현장 현실을 인식하지 못한 입법행위로 시장에 혼란을 초래하고 있다고 지적하고 있다.

서승아 기자  koreaareyou@naver.com

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