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‘뉴스테이’ 이젠 더 이상 돌파구 아니다?!
▲ 최근 뉴스테이 방식이 되레 사업성 저하 요인으로 작용해 대안책 마련이 시급해지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 도시정비사업의 새로운 돌파구로 주목받았던 뉴스테이 방식이 되레 걸림돌로 작용해 뉴스테이를 적용한 사업지들의 어려움이 커지고 있어 그 배경이 주목된다.

가장 결정적인 이유로는 정부가 공사비, 현금청산금 등 나날이 상승하는 비용 부담을 전액 조합이 부담하도록 해 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 전문가들의 지적이 대다수였다. 조합들은 애초 100% 안팎에 맞춰 놓은 비례율이 최근 70% 안팎으로 급락하고 있는 점이 이를 방증한다고 지적하고 나섰다.

아울러 이 같은 제도가 계속 이어지면 사업에서 발생한 이익 대부분이 민간에서 참여한 기업형 임대사업자들에게만 이익으로 돌아가 조합도, 공공도 사실상 사업이익에서 배제되기 때문에 조합은 제도를 개선해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

구원투수로 알려졌던 뉴스테이… 공공지원 민간임대로

이전 정부의 핵심 주거지원 정책이었던 뉴스테이 사업은 공공임대와 달리 연 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하면서 최소 8년간 거주를 보장받는다. 이를 통해 입주민의 주거비 부담을 낮추겠다는 게 목표다. 대신 사업을 추진하는 민간사업자에게는 주택도시기금을 싸게 융자해주거나 택지를 싼값에 공급해준다.

인ㆍ허가 과정에서 혜택도 뒤따른다. 민간 건설사가 짓지만, 완공 후 운영ㆍ관리는 리츠(부동산투자회사)가 맡도록 허용한 것도 기존 개발사업과는 다르다.

뉴스테이는 문재인 정부 들어 공공성이 강화되면서 공공지원 민간임대주택으로 명칭이 변경됐다. 임대료, 의무 임대기간 등은 유지하면서 무주택자에게 우선 입주자격을 부여하는 등 공공성을 높였다.

한 부동산 전문가는 “공공지원 민간임대주택은 다양한 수요자의 맞춤형 혜택을 제공해 높은 인기를 얻고 있다”라며 “특히 대형 건설사들이 중추적인 역할을 하고 있어 우수한 상품성까지 확보되는 만큼 앞으로 관심은 더욱 높아질 것으로 예상한다”고 설명했다.

이어서 그는 “그동안 과도한 기업 혜택이라는 지적을 받아왔던 기업형 임대주택 뉴스테이가 사실상 폐지되고, 공공지원 민간임대로 다시 태어났다. 이름 그대로 공공성을 강화해 주거 취약 계층을 위한 혜택을 강화하기로 한 것”이라고 덧붙였다.

청천2구역 재개발로 선회… 부평4구역 총회서 ‘뉴스테이 철회’ 협의

상황이 이렇게 되자 뉴스테이 방식의 경우 최근 도시정비업계에서 퇴로로 작용하고 있어 해당 방식을 적용했던 조합과 조합원들의 원성을 사고 있다.

지난 25일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부) 등에 따르면 매입가 조정 등 협의가 제대로 이뤄지지 않아 뉴스테이를 포기하고 재개발사업으로 전환 신청한 구역이 인천광역시에서 나왔다.

이에 따라 청천2구역ㆍ미추8구역 등 30여 개 전국 뉴스테이 연계형 정비구역(이하 대책위) 조합원 약 400명은 이달 26일 국토부 앞에서 집회를 개최했다.

대책위는 앞서 매매계약 시점을 착공할 때로 바꾸자고 국토부에 요구했지만 거절당했다. 국토부는 임대사업자와 협의해 매입가를 바꾸는 것도 받아들이지 않았다.

통상 정비사업은 관리처분인가 이후 이주ㆍ철거, 착공까지 3년 정도 걸린다. 일반 재개발은 증가한 사업비를 일반분양 가격 상승으로 메우면 되지만 뉴스테이 연계형 정비사업은 그렇지 않다. 주택도시보증공사(HUG)가 주택도시기금을 출자한 리츠의 임대주택 매매계약이 관리처분인가 때 이뤄지다 보니 실제 착공까지 사업비 증가분을 조합원들이 전액 분담해야 하는 사업구조다.

이에 따라 부평4구역은 지난 10일 조합원총회를 열어 뉴스테이 도입을 포기하고 일반 재개발로 전환하기로 의결했다. 전체 조합원 706명 중 657명(93%)이 참석해 성원을 이뤘다.

특히 이날 조합원의 99%(652명)가 일반 재개발사업 전환을 찬성했다. 부평4구역 조합은 정비계획 변경안을 관할관청에 제출했고, 구의회 의견 청취까지 마쳤다. 시 도시계획위원회를 통과하면 재개발 전환이 마무리된다.

부평4구역은 일반 재개발에서 뉴스테이로 변경할 때 용적률 상향 등 인센티브를 받지 않아 설계 변경이 필요하지 않은 것으로 알려졌다. 당초 민간임대로 리츠(한국자산신탁)에 넘기기로 한 1784가구를 일반분양하면 된다.

부평4구역은 2016년 대비 공시지가가 약 140% 오르는 등 3.3㎡당 매입가를 인상(923만 원→1026만 원)하기로 임대사업자와 협의하고 조합원총회 의결도 받은 바 있다. 미추8구역은 2016년 매매예약 당시 주변 아파트 시세(한국감정원 조사)는 3.3㎡당 1050만 원이었다.

2015년 뉴스테이 연계형 정비사업 첫 시범사업지로 선정된 청천2구역도 비슷한 상황이다. 당시 매입 가격은 주변 시세 3.3㎡당 1100만 원의 80% 수준인 875만 원이었지만 이주ㆍ철거에 3년 이상 시간이 소요되면서 사업비가 1000억 원가량 증가했고 조합원당 6000만~7000만 원을 추가 부담해야 하는 상황에 놓였다.

송림1ㆍ2구역도 부평4구역과 조건이 비슷해 일반 재개발 전환을 준비하는 것으로 파악됐다.

업계 일각에서는 뉴스테이 연계형 정비사업이 줄줄이 좌초될 위기에 놓이면서 이를 통해 예정됐던 약 7만5000가구 규모의 주택 공급도 불투명하다고 지적한다.

인천의 한 재개발 조합장은 “청천2구역은 HUG가 먼저 매매계약하고 나중에 매매가 인상 협상을 하자고 해 진행했다가 최근에 HUG가 안 된다고 말을 바꾸니 오도 가도 못 하고 있다”며 “부평구에서도 청천2구역은 아쉽다고 했지만 부평4구역은 옳은 선택이라고 했고, 재정은 몰라도 행정지원은 최대한 돕겠다고 한 것으로 안다”고 토로했다.

이처럼 뉴스테이를 향한 어려움이 커지고 있는 가운데, 정부가 보완할 대책을 마련해줄지 앞으로의 절차에 주민들의 눈과 귀가 쏠리고 있다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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