▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 토지소유자를 조합원으로 하는 「토지개발 등기규칙(도시개발법)」과 달리 토지등소유자를 조합원으로 하며, 주거환경개선사업이나 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자로 하고, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(도시정비법 제2조제9호)를 말하므로 임차권자는 조합원이 될 수 없다.

도시정비사업에 있어 사업을 추진하는 동력은 토지등소유자의 일정 부분 이상의 동의라 할 수 있고, 추진위나 조합을 구성할 때 일정 요건의 동의를 받아야 하는바, 조합 설립 과정 등에서 동의의 방법 등에 대한 논란이 자주 발생한다.

추진위는 조합 창립총회를 개최하고 조합설립인가를 신청하게 되는데 이때, 토지등소유자의 동의 방법으로 토지등소유자는 서면동의서에 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다(도시정비법 제36조). 다만 동의의 철회 또는 반대 의사 표시의 시기는 숙지하고 있어야 한다. 원칙적으로 동의의 철회 또는 반대 의사의 표시는 해당 동의에 따른 인ㆍ허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있으나, 정비구역의 해제에 대한 동의와 조합 설립에 대한 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고, 다만 조합 설립 동의는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지 아니한 경우에도 창립총회 후에는 철회할 수 없다(도시정비법 시행령 제33조).

조합이 설립(인가)되면 재건축사업을 시행하는 경우, 투기과열지구로 지정된 지역에서는 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없는바, 조합원의 지위 이전에 대해서도 관심을 갖고 있어야 한다. 다만 재개발사업을 시행하는 경우 투기과열지구로 지정된 지역은 관리처분인가 후부터 조합원의 지위를 양도할 수 없다. 하지만 세대원 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 지역으로 이전하는 경우 등에는 그러하지 아니한다(도시정비법 제39조ㆍ도시정비법 시행령 제37조).

조합은 조합원으로 구성되는바, 조합원의 성향 등에 따라 운영 방향도 변화될 수 있으므로 정관의 변경에 주의를 기울여야 한다. 일반적으로 총회를 개최하여 조합원 과반수 찬성으로 의결하나 조합원 자격 등 일정 사항은 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다(도시정비법 제40조). 따라서 정관은 조합을 운영하는 규율을 정하는 것으로 의결과정이나 운영에 있어 신중을 기울여야 한다.

그리고 총회의 의결 방법과 직접출석 비율에 관심을 가져야 한다. 총회의 의결은 일반적으로 조합원 과반수 찬성으로 의결하나 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 등에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 조합원은 총회에 대한 의결권을 서면으로 행사하거나 직접 출석하여야 한다. 다만, 일반적으로 조합원의 직접 참석비율은 10%지만 조합 창립총회 등 중함이 있는 총회는 20% 이상 직접 출석하여야 한다(도시정비법 제45조).

또한 조합은 추진위 구성 및 조합 설립 시 일정 요건의 동의를 받아야 하고, 총회 개최 시에도 참석비율에 대한 일정 비율의 찬성을 받아야 한다. 실질적으로 재적인원이나 참석인원에 대한 일정 비율의 동의라 할 수 있으므로 조합에서의 동의는 과반수 동의가 기본이다. 다만 조합 설립 동의나 특별한 요건을 필요로 하는 사안에 대해서는 동의 및 찬성비율을 별도로 정하고 있다. 그리고 안전진단의 신청이나 정비구역 해제 신청 비율은 특별히 정하고 있으나, 법에서 정하는 동의요건을 충족한 사안에 대해 그보다 낮은 동의율을 이유로 업무를 진행하는 것은 분명 문제가 있다.

도시정비법에서 정비구역의 의무적 해제에 있어 일정 요건의 동의율을 기준으로 하여 정비구역을 해제하도록 규정되어 있으나, 동의율보다 사업의 지연 기간 등 진행 여부를 요건으로 하므로 동의율은 큰 의미가 없다(도시정비법 제20조). 그러나 정비구역 등의 직권해제에 있어서는 동의율은 유의미하다 할 것이다(도시정비법 제21조). 도시정비법에서 정비예정구역 또는 정비구역의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정한 경우 등을 제외하고 토지등소유자의 30% 이상이 정비구역 등(추진위가 구성되지 아니한 구역에 한한다)의 해제를 요청하는 경우 직권으로 정비구역 등을 해제할 수 있는바, 도시정비법에서 정비구역 등의 해제에 대한 동의율을 구체적으로 정한다 할 수 없다. 따라서 법에서 정하는 동의율을 기준으로 판단할 시, 추진위가 구성되지 아니한 구역에 대해 토지등소유자의 30% 이상의 동의를 요구하므로 최소 토지등소유자 30% 이상이 동의하여 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우 해제를 검토하여야 한다. 

도시정비사업은 시간과의 싸움이며, 일반적으로 법에서 정하는 바와 달리 사업의 성패는 사업성보다는 사업 지연으로 인해 달라진다. 도시정비사업에서 사업이 지연되는 원인은 내부와 외부 모두에서 찾을 수 있다. 내부적인 요인으로는 조합 설립 시 동의율 징구와 단계별 사업 추진에 있어 직접적인 사업성을 제시하는 관리처분계획(안) 수립 절차라 할 수 있다. 이는 조합이 역량을 갖춘다면 극복할 수 있을 것이다. 하지만 외부적인 요인에서 발생하는 사업 지연은 외부의 협력이 있어야 가능하므로 바로 수정이 가능한 사안도 현실에서는 쉽게 사업시행기간 단축으로 이어지기 힘들다.

법에서 조합 설립 이후 사업처리기간에 대해 명시하고 있는 것은 사업시행인가와 관리처분인가 시라 할 수 있으나, 그 기간을 사업시행인가 처리 기간도 관리처분인가 처리 기간과 동일하게 단축하여야 하고, 법에서 정하는 검증요건도 강화하여야 한다. 하지만 업무처리기간의 단축을 요하는 것은 건축계획 등에 대한 심의라 할 수 있으므로 건축계획에 대한 심의를 통합하여 진행하도록 법에서 강제하여야 하고, 처리 방법도 협의 등을 일시에 처리할 수 있도록 유관 기관 및 부서 등이 한자리에서 처리할 수 있는 시스템을 완비하여야 할 것이다. 

조합은 토지등소유자가 새로 집을 짓기 위한 사업을 하는 것으로 조합원의 지위의 유지는 강화되어야 하고, 각종 동의요건은 사안에 맞게 정하여야 한다. 또한 조합 설립 및 운영에 필요한 동의요건은 정비구역 등의 해제를 하는데 반영되어야 하고, 정비사업지가 난립하고 있다 하여 임의적으로 정비구역 등을 해제하는 것은 문제가 있다. 그리고 업무처리는 금지가 능사가 아니라 지속경영이 가능하도록 단기간에 처리하고 법에서 정하는 인허가권자 등의 사업에 대한 참여 범위를 확대하여야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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