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[아유경제_재건축] 신정뉴타운 ‘마지막 주자’ 신정4구역 재건축, 가속도 붙었다!
▲ 신정4구역 일대. <사진=김필중 기자>

[아유경제=김필중 기자] 서울 양천구 신정재정비촉진구역(이하 신정뉴타운)에서 마지막 조각으로 남았던 신정4구역이 최근 조합 설립을 마치고 사업 추진에 속도를 내고 있어 업계의 이목이 쏠린다.

도시정비업계에 따르면 양천구는 신정4구역 재건축 조합 설립 계획(안)을 지난 8월 27일 인가했다. 마침내 주민들이 바라던 조합설립인가를 받은 것이다.

신정4구역은 신정뉴타운 내 유일한 재건축 사업지이자, 가장 마지막으로 사업이 추진되고 있는 구역이다. 4구역을 제외한 신정뉴타운 나머지 구역은 이미 입주를 마쳤거나 준공을 앞두고 있다.

이곳은 다른 구역과 비교해 뒤늦게 사업에 뛰어들었지만 2017년 8월 정비구역 지정 이후 불과 2년 만에 조합설립인가를 받는 등 사업 추진 속도가 빠른 편이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 기준(75%)을 훌쩍 넘는 90.36%에 달했다.

사업시행인가 전부터 대형 건설사들도 이곳 시공권에 눈독을 들이고 있다. 업계에 따르면 GS건설, 대림산업, 대우건설, 현대산업개발, 롯데건설, 현대건설 등이 조합 설립을 축하하는 현수막을 구역 곳곳에 내걸며 눈도장 찍기에 나선 것으로 알려졌다.

한편, 이 사업은 양천구 중앙로45길 27-19(신정동) 일대 8만822㎡를 대상으로 지상 최고 21층 규모의 공동주택 1837가구 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 주요 골자로 한다.

[인터뷰] 신정4구역 신동일 조합장
“명품 단지 조성해 목동 재건축의 ‘본보기 집’ 될 것”
“신속한 사업 추진 동력은 열정적인 조합원 참여”

▲ 신정4구역 신동일 조합장. <제공=해당 조합>

이달 8일 본보는 신정4구역을 찾아 신동일 조합장과 사업 전반에 관한 이야기를 나눴다.

사업에 대한 자세한 설명과 함께 그는 “신정뉴타운에서 가장 늦게 출발했지만 짧은 기간 안에 조합설립인가를 얻은 것은 조합원분들의 적극적인 협조 덕분”이라며 그 공을 주민들에게 돌렸다.

아래는 신 조합장과의 일문일답.

- ‘신정4구역’ 재건축사업이 어떻게 진행돼 왔는지/

신정뉴타운은 2003년 서울시 2차 뉴타운사업지구로 선정된 후 2006년 재정비촉진지구로 지정됐다. 우리 구역은 촉진지구 지정 시 노후도 요건이 맞지 않아 존치관리구역으로 관리되다가 2017년 8월 재정비촉진계획이 결정되며 정비구역으로 지정돼 본격적인 사업이 시작됐다. 지난해 6월 추진위구성승인을 득하고 지난 8월 27일 조합설립인가를 얻었다.

- 신속한 조합설립인가의 비결은/

우리 구역이 신정뉴타운 내 마지막 주자인 만큼 조합원들이 그동안 주변 구역에서 사업이 진행되는 전반적인 과정을 간접적으로 경험하면서 어느 정도 학습효과가 있었고, 조합원으로서 사업에 적극적으로 참여하는 것이 결국 내 재산을 지키고 나아가 자산 가치를 상승시키는 길이란 걸 잘 알고 있었다. 이러한 공감대를 바탕으로 외부 용역 등의 도움 없이 90%에 달하는 동의율로 조합설립인가를 얻을 수 있었다.

- 향후 사업 일정 및 계획은/

재정비촉진계획 변경, 건축심의, 사업시행인가, 시공자 선정 등을 거쳐 3년 안에 관리처분인가를 얻는 것을 1차 목표로 사업을 추진하고 있다. 원활하게 사업이 진행된다면 향후 2026년 입주하는 것이 목표다.

- 성공적인 시공자 선정을 위한 전략이나 중점을 두고 있는 부분은/

아직 사업시행인가 등 거쳐야 할 길이 남았지만, 시공자 선정은 조합원들도 가장 큰 관심을 보이는 사안 중 하나이다. 현재 1군 건설사 대부분이 우리 단지의 사업성에 주목하면서 사업 참여 의지를 밝히고 있다. 조합원들도 각자 선호하는 브랜드가 있기 때문에 “나는 무조건 어디가 좋다”라는 말씀을 하시는 분들도 더러 계셨다. 하지만 이제 그런 단순한 기준에서 벗어나 아파트의 이름만으로도 가치가 느껴질 수 있는 브랜드를 기본 바탕으로 제안서와 구체적인 조건들을 비교해 우리 구역에 걸맞은 시공자를 선정하겠다는 공감대가 형성돼 있다. 아울러 컨소시엄이 아닌 단독 시공에 대한 조합원들의 선호도가 높으므로 이를 반영해 입찰 절차를 진행할 계획이다.

- 재건축사업과 관련해 행정당국에 개선을 바라는 부분이 있다면/

우리 구역은 단독주택 재건축으로 재개발과 별반 다를 바 없지만, 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 적용 대상이다. 본질적으로 미실현 이익을 대상으로 과세하는 초과이익환수제는 폐지하는 것이 맞는다고 생각하며, 폐지가 어렵다면 최소한 합리적인 산정 방식으로 제도 보완이 시급한 상황이다. 우선 초과이익환수제의 산정 기준인 공시가격의 현실화율이 70~80%에 이르는 아파트와 50~60%에 불과한 단독주택 간 형평성 문제가 있다. 또 추진위가 승인된 날을 기준으로 하는 초과이익환수제의 개시시점도 변경돼야 한다. 재건축사업은 조합 설립 이후에 사업시행계획(안) 수립 등의 절차를 거쳐 계획이 구체화되고 사업 추진이 본격화되는데 개발 행위가 없는 초기부터 개발이익을 산정하는 것은 적절치 않다. 아울러 분양가상한제는 결국 조합원들의 이익을 일반분양 대상자가 가져가는 구조다. 우리 조합원들은 70%가 빌라 소유자로 굉장히 영세한 분들이 많다. 조그마한 빌라 하나 소유한 사람들이 대부분인데, 이러한 조합원들의 이익을 시세보다 적게 제한해서 대출 없이 현금을 동원할 수 있는 현금부자들에게 돌려준다는 것이 정서상으로도 맞지 않고 비합리적이다. 따라서 이러한 불합리한 제도들로부터 우리 조합원들의 권리가 침해받지 않도록 목소리를 낼 것이며, 상황에 따라 인근 구역과 연합해 대응하는 방안도 염두에 두고 있다.

- ‘신정4구역’이 누리는 개발 호재 및 입지적 장점은/

신정4구역에서 길 하나만 건너면 목동10단지로, 목동의 우수한 학군과 학원가를 함께 이용할 수 있는 목동생활권에 속한다. 우리 단지가 신정뉴타운의 마지막을 장식하는 한편 목동생활권 내의 새 아파트 단지로서 향후 재건축될 목동 14개 단지의 모델하우스(본보기 집)가 될 것으로 생각한다. 따라서 우리 구역에 관심을 보이는 건설사들에도 이곳 재건축사업을 훌륭하게 완수한다면 향후 목동아파트들이 재건축될 때 제일 큰 홍보효과를 누릴 수 있을 것이라고 얘기한다. 향후 순차적으로 재건축될 목동아파트 14개 단지의 이주 수요 및 새 아파트에 대한 수요를 받는 것도 장점이다.

- 조합원에게 당부하고 싶은 말은/

조합원들께서 열의를 갖고 자발적으로 참여해주신 덕분에 단기간에 조합설립인가를 얻는 등 수월하게 사업이 진행될 수 있었다. 아울러 지난 6월 말에 열린 조합 창립총회에서 본인에게 다시 한번 압도적인 지지를 보내주신 것에 대해 감사하게 생각하고 있다. 재건축사업을 진행하는 데 있어 조합원 간의 작은 다툼이나 내분이 사업의 발목을 잡는 큰 변수가 될 수 있다는 것을 잘 알고 있다. 조합장으로서 그러한 일들이 발생하지 않도록 조합원들의 목소리에 귀 기울이고 소통해 나갈 것이며, 조합원들께서도 큰 그림을 보시고 함께해주시길 당부드린다. 지금까지 열정적으로 참여해주셔서 감사드리며, 앞으로도 그 마음 변치 않고 성공적인 재건축사업을 완수하는 날까지 응원해주시길 바란다.

▲ 신정4구역 재건축 조감도. <제공=해당 조합>

김필중 기자  koreaareyou@naver.com

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