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[아유경제_재개발] 풍향구역 재개발 조합 비교표 나왔다! 시공권 경쟁의 승자는?포스코건설 비교표 날인 거부, 업계 “롯데건설 사업 조건 우위 전망”
▲ 본보가 입수한 풍향구역 입찰 비교표.
▲ 본보가 입수한 풍향구역 입찰 비교표.
▲ 본보가 입수한 풍향구역 입찰 비교표.
▲ 본보가 입수한 풍향구역 입찰 비교표.
▲ 본보가 입수한 풍향구역 입찰 비교표.

[아유경제=서승아 기자] 사업비 약 7000억 원 규모 광주광역시 풍향구역(재개발)에 새 전기가 열릴 전망이다. 시공자 선정이 임박했기 때문이다.

풍향구역 재개발 정비사업조합(이하 조합)에 따르면 조합은 지난 7일 시공자 입찰을 마감했다. 그 결과, 롯데건설과 포스코건설 등 2개 건설사가 참여한 것으로 파악됐다. 이에 따라 조합은 올해 11월 9일께 시공자 선정을 위한 총회를 개최한다.

풍향구역은 올 하반기 도시정비업계에서 건설사들의 수주 격전지로 부상할 사업지로 일찍부터 손꼽혀 왔다. 이곳은 광주 북구 풍동길 26-2(풍향동) 일원 15만2317㎡를 대상으로 조합이 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 3000여 가구 및 부대복리시설 등을 짓는 대규모 사업이기 때문이다.

유관 업계 전문가들 사이에서 풍향구역은 서울 용산구 한남3구역 재개발(5816가구), 은평구 갈현1구역 재개발(4116가구), 방배삼익 재건축(721가구) 등을 비롯해 대전광역시 유성구 장대B구역 재개발(3000가구), 부산광역시 대연8구역 재개발(3500가구)과 함께 최대 격전지로 꼽힌다.

이 같은 상황에서 입찰이 성사돼 시공자 선정이 초읽기에 들어감에 따라 업계는 누가 승자가 될지를 놓고 주판알을 튕기고 있다. 본보의 취재 결과, 업계는 전반적으로 롯데건설이 사업 제안 조건과 인지도 등에서 경쟁사보다 우위에 있다고 평가하는 분위기이다.

입찰제안서 살펴보니… 사업 조건ㆍ일정에 조합원 눈길

실제로 입찰제안서 등에 따르면 대부분 항목에서 롯데건설이 포스코건설보다 앞섰다.

먼저 최대 관심사인 3.3㎡당 공사비의 경우 롯데건설은 475만 원을, 포스코건설은 467만4000원을 제안했으나, 총 공사비는 롯데건설이 8199억317만5300원, 포스코건설 8477억3092만430원으로 나타났다.

전체 세대수에서 롯데건설(3070가구)이 포스코건설(3000가구)보다 많았고, 특히 롯데건설은 전 가구를 남향으로 배치한 반면 포스코건설은 약 40%(1252가구)에 그쳤다.

가구당 기본 이주비에서 롯데건설과 포스코건설 모두 LTV 60%를 제시했고, 추가 이주비에서 롯데건설이 LTV 40%로 포스코건설(LTV 30%)에 비해 많았다. 아울러 무이자사업비 한도도 롯데건설이 현금청산금 제외한 전액을 제안해 포스코건설(1000억 한도)보다 우위에 있는 것으로 파악됐다.

사업 일정(예상)에서도 롯데건설의 경쟁력이 높은 것으로 나타났다. 롯데건설은 다음 달(11월) 시공자선정총회 이후 2020년 7월 사업시행인가, 그해 12월 관리처분인가를 거쳐 2021년 1월부터 이주, 같은 해 7월 철거 개시, 10월 착공 및 분양, 2025년 5월 준공ㆍ입주 등을 목표로 제시했다. 포스코건설은 2021년 5월 사업시행인가, 그해 11월 관리처분인가, 2022년 5월부터 이주, 그해 8월부터 철거, 9월 착공 및 분양, 2025년 12월 준공ㆍ입주 등을 제안했다.

이 밖에 조합원 무상 제공 품목에서도 차이가 났다. 롯데건설은 ▲전ㆍ후면 발코니 확장 ▲전ㆍ후면 발코니 이중창 새시 ▲시스템 에어컨(전실ㆍ전용면적 72㎡ 이상) ▲65인치 LED TV ▲양문형 냉장고/김치냉장고 ▲드럼세탁기(19kg) ▲의류 스타일러 ▲빨래건조기 ▲다이슨 무선청소기 ▲주방 컬러 액정 TV(10인치) ▲부부 욕실 비데 ▲거실 아트 월 천연대리석 ▲외산 원목마루 ▲현관 에어 샤워기 ▲공기청정기 ▲전동식 빨래 건조대 ▲광파 오븐 레인지 등 37개를 제시했다. 포스코건설은 ▲발코니 확장(안방 제외) ▲시스템 에어컨 ▲55인치 LED TV ▲양문형 냉장고/김치냉장고 ▲드럼세탁기(17kg) ▲의류 스타일러 ▲빨래건조기 ▲LG 무선청소기 ▲식기세척기 ▲전기 오븐 ▲전동식 빨래 건조대 ▲거실 아트 월(포스마블ㆍ디자인 선택 가능) ▲현관 에어 샤워기 ▲전열 교환 청정환기시스템 등 36개를 제안했다.

이와 관련해서는 포스코건설의 무상 제공 품목보다 양과 질적인 측면에서 모두 롯데건설이 한 수 위라는 게 업계 중론이다. 아울러 전문가들은 롯데건설이 제시한 시그니처만의 특화(외관ㆍ배치ㆍ조경ㆍ커뮤니티ㆍ단위세대ㆍ주차ㆍ시스템 등)를 최강점으로 꼽았다. 게다가 시그니처 에비뉴의 경우 95개 롯데 계열사 협업(롯데시네마ㆍ롯데슈퍼ㆍ롯데하이마트ㆍ롯데렌탈 등)으로 이른바 상품아(상권을 품은 아파트)가 조성될 것으로 예상했다.

롯데건설, 세계 1위 HBAㆍ이이남 작가 영입
포스코건설, 신개선문 라데팡스 모티브

연면적의 경우 지하면적 비율을 보면 롯데건설이 약 6:4, 포스코건설은 약 5:5수준으로 포스코건설의 지하층이 많은 것으로 알려졌다. 주차대수는 롯데가 1.7:1, 포스코는 2.5:1로 포스코건설의 제안이 우수한 것으로 보인다.

대안설계를 보면 롯데는 해외설계사 HBA(세계 1위, 호텔ㆍ리조트ㆍ레지던스)와 제2의 백남준이라 불리는 미디어아트 계의 거장 이이남 작가가 참여해 설계했으며, 포스코는 신개선문 라데팡스를 모티브로 브릿지가 있는 메인동을 형상화해 설계를 한 것으로 알려졌다.

롯데건설 설계에 대한 반응은 전반적으로 수려한 외관, 랜드마크가 될 웅장한 스카이브릿지 등이 호평을 받는다. 롯데건설의 지상 49층은 심의가 어렵지 않겠냐는 조합원들의 문의가 나오고 있지만 건설사 측은 상업지역 내 높이 제한 규정은 없으며 「광주광역시 도시계획조례」, 「광주광역시 건축조례」, 「광주광역시 가로구역별 건축물 높이지정」의 경우 재개발ㆍ재건축사업은 제외이기 때문에 전혀 법적인 문제 없다는 주장을 펼치고 있다. 또 이미 광주 내 48층의 ‘KBC써밋플레이스’, 누문동 정비사업 또한 46층으로 고층을 형성한 사례가 있어 문제가 될 게 없다는 견해다.

포스코건설의 설계에 대한 평가 또한 전반적으로 나쁘지 않다. 다만 임대동 위치를 광주교대역(2023년 개통 예정) 전면부에 배치해 우려가 나오는 상황이다.

롯데건설 관계자는 “풍향구역이 최근 수도권 이외 지역에서 보기 드문 대규모 사업인 것을 고려해 가장 좋은 사업 조건을 엄선했다. 그만큼 좋은 결과가 있을 것이라 믿고 있다”면서 “롯데건설이 내건 사업 조건은 풍향구역 조합원들과의 엄격한 약속이다. 만약 시공자가 된다면 사업이 끝날 때까지 처음 공개했던 사업 조건을 충실히 이행할 것”이라고 다짐했다.

포스코건설 측 또한 조합원들의 마음을 얻기 위해 시공자선정총회가 마무리될 때까지 최선을 다할 것이라고 전했다.

포스코건설 측은 분양 발코니확장 수입을 조합에 귀속시키는 파격적인 조건을 제시하는 등 설계 부분에서도 한 수 위 조건을 제시했다고 자신감을 표명하고 있는 것으로 알려졌다.

한편, 포스코건설은 조합 비교표에 날인을 거부한 것으로 알려졌다. 롯데건설의 사업 조건 중 설계 관련 인ㆍ허가 등에 문제의 소지가 있다는 주장을 펼치고 있다.

롯데건설 역시 LTV 100% 금액 중 1000만 원을 사업시행인가 이후 조기 대여하는 파격적인 조건 제시했을 뿐 아니라 대물변제 또한 아파트는 일반분양가로 인수하고 상가는 관리처분가로 인수해 조합원들의 환급금을 보장하겠다고 제시했다. 개인자산에 대한 환급금은 대지지분 30평 이상 소유조합원에게는 34평 아파트 환급을 보장하고, 개발이익금에 대한 환급 또한 통상적으로 조합 해산 시 정산해 배분하는 것을 착공할 시 2000만 원 환급금 조기 지급으로 제시하는 등 파격적인 조건을 내민 것으로 파악됐다.

이처럼 롯데건설과 포스코건설이 지금까지 쌓아 왔던 최상의 시공 능력을 발휘해 풍향구역을 ‘명품 브랜드 아파트’로 탈바꿈시킬 계획으로 의지를 불태우는 가운데 과연 누가 풍향구역의 시공자로 선정될지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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