▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

사업시행자는 사업시행인가 고시가 있는 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 및 분양대상자별 분담금의 추산액 등을 토지등소유자에게 통지하고, 대통령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 하며 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제72조제1ㆍ2항).

분양신청을 받은 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 및 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 인허가권자의 인가를 받아야 한다(제74조제1항).

사업시행자가 인가를 받기 위해서는 총회를 개최하게 되는데, 총회는 일반적인 요건보다 더 강화된 요건을 적용하고, 사업시행자는 의결을 위한 총회의 개최일로부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등이 포함된 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다(제74조제3항).

사업시행자는 수립된 관리처분계획에 따라 총회를 개최하게 되는데 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여 조합원 과반수의 찬성으로 의결하고, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분ㆍ제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다(제45조제3항 등).

사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 및 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등에 대해 현금청산을 하게 된다. 이는 사업시행자가 현금청산자와 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하며, 그 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다(제73조제2ㆍ3항).

이와 같이 사업시행자는 관리처분계획 수립부터 인가를 받기 위해서 여러 단계를 거치게 되는데, 법에서 정하는 요건을 충족하면서 모든 절차를 거치기에는 관리처분인가 이후 관리처분계획의 내용이 확정됨과 동시에 기존 건축물의 철거 등 인가의 효과가 발생하므로 사업시행자는 관리처분계획의 수립단계부터 만전을 기해야 한다.

사업시행자가 관리처분계획의 수립을 위해 고려해야 할 사항으로 첫째는 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 120일 이내에 반드시 분양통지 및 공고를 해야 하느냐는 것이다. 하지만 법에서 사업시행인가 고시일 이후 사업시행자가 분양신청을 받지 않는 경우에 대한 언급이 없고, 다만 재건축사업에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자에 대한 매도청구 만을 규정하고 있는바, 사업시행자가 조합원을 상대로 한 분양통지 및 공고기한인 법정기한을 지키지 않았다 하여 특별히 문제될 사항은 아니라 본다.

둘째는 분양신청기간이라 할 수 있으며, 논란이 되는 것은 분양신청을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하며, 한 차례만 20일의 범위에서 연장할 수 있는데, 사업시행자가 그 기간을 범위 내의 기간까지로 하고 연장을 하지 않는 경우 등이 있으나 어느 경우에도 문제가 될 것이 없다. 특히 사업성이 저조한 사업장의 경우에 있어서는 연장을 포함한 모든 기간을 적용하여 분양신청을 받는 것이 합리적일 것이다.

셋째는 의결을 위한 총회의 개최일로부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등이 포함된 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 하는데 이를 위반한 경우 관리처분계획의 위법성 문제이고, 이 규정은 조합원들의 선택 및 의견제시권 보장 등을 위해 반드시 준수하여야 하는바, 사업시행자가 이를 위반한 경우에는 총회의 정당성 문제가 발생할 것이다. 따라서 총회의 개최일로부터 1개월 전에 법에서 정한 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하고 조합원의 의견을 수렴하여 이를 총회에 반영해야 한다.

넷째는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치로 개정 전에는 심히 논란이 되어 법 개정을 통해 어느 정도 논란이 해소됐다 할 수 있으나, 사업시행자가 법에서 정하는 요건을 충족하지 못하는 경우 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 하므로 사업시행자는 법에서 정하는 절차를 준수하여 업무를 진행해야 한다. 하지만 도시정비사업은 시장의 특성 등을 반영하여 사업을 진행하고 시장 상황에 따라 분양가의 유동성 등으로 적정한 사업 시점이 요동을 친다 할 수 있으므로 항상 사업성을 정확히 분석하여 업무 진행에 만전을 기해야 한다.

관리처분인가는 관리처분계획에 따라 조합원에게는 신축건물에 대한 입주권을, 분양신청을 하지 아니한 자들에게는 현금청산을 할 수 있는 것으로 인가권자의 행태와도 관련이 있다고 볼 수 있다. 도시정비법에서 관리처분인가는 인가 신청이 있는 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다고 규정되어 있는데, 인허가권자는 관리처분계획의 타당성 검증 등을 들어 인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내 그 이상의 시간을 소비한다는 것이다. 따라서 관리처분계획인가는 검증 기간 포함하여 30일 이내로, 그 기간 내에 처리하지 못한 경우 다음 날에 효력을 발휘하도록 해야 한다.

관리처분계획은 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 확정하는 것이다. 게다가 현금청산자들의 현금청산금액도 확정한다 할 수 있으므로 계획의 수립에 전력을 기울여야 하나, 위에서 언급한 사항들을 고려하면서 업무를 진행한다면 순조롭게 진행할 수 있다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>