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[아유경제_재건축] 삼호 손잡은 가좌진주1차 재건축, 시공자 선정 발판 삼아 ‘도약’한다
▲ 가좌진주1차아파트 전경. <제공=해당 조합>

여러 악재를 이겨내고 재건축사업의 꽃이라 할 수 있는 시공자 선정을 이뤄낸 인천광역시 서구 가좌진주1차아파트(이하 가좌진주1차) 재건축사업에 도시정비업계의 이목이 쏠린다.

가좌진주1차 재건축 정비사업조합(조합장 지영일ㆍ이하 조합)은 지난 9월 28일 구역 인근 예일감리교회에서 시공자선정총회를 개최했다. 그 결과, 우선협상자로 단독 상정된 삼호가 조합원 찬반투표에서 약 82%의 지지를 얻어 이곳의 시공자로 선정됐다.

1983년 준공된 가좌진주1차는 최근 삼호를 사업파트너로 낙점하며 사업은 새로운 전기를 맞이하게 됐다. 삼호는 이곳에 판상형 남향 위주의 단지 설계, ‘e편한세상’의 특화 기술을 접목한 혁신설계안 등을 제시했다. 아울러 지역건설업체 용적률 인센티브(인천시 최대 10%)를 통해 사업성을 한층 개선하고 소형 임대주택, 공공시설부지 기부채납 등을 통해 법적 상한 용적률을 300%까지 끌어올렸다.

가좌진주1차는 경인고속도로 가좌IC와 제2외곽순환도로, 인천대로 등 편리한 교통망을 갖췄으며, 인천 지하철 2호선 가좌역 등도 가까워 대중교통을 통한 시내로의 접근성이 용이하다. 인근에 건지초, 가림초ㆍ고, 가좌초ㆍ중ㆍ고, 가정초ㆍ여중, 제물포중, 동인천여중, 석남중 등의 교육시설이 자리 잡고 있어 교육환경도 우수하다. 

한편, 이 사업은 인천 서구 원적로 82(가좌동) 일대 2만1488.45㎡를 대상으로 지하 2층~지상 28층 공동주택 6개동 714가구 및 부대복리시설 등을 신축하는 것을 골자로 한다. 신축 아파트는 전용면적별로 ▲51㎡ 317가구 ▲59A㎡ 127가구 ▲59B㎡ 217가구 ▲59B㎡(임대) 18가구 ▲74㎡ 35가구 등으로 구성된다.

[인터뷰] 가좌진주1차 지영일 조합장
“오랜 염원인 시공자 선정 마무리, ‘재비상’ 발판 마련된 셈”
“조합원들 스스로 사업 주체 의식 갖고 능동적ㆍ적극적 참여해주시길”

▲ [인터뷰] 가좌진주1차 지영일 조합장. <제공=해당 조합>

가좌진주1차 재건축사업의 중심에는 초창기부터 사업을 이끌어 온 지영일 조합장이 있다. 소통을 중시한 투명한 운영으로 조합원들의 두터운 신임을 받는 그는 “우리 조합은 지금까지 조합원들의 지지에 힘입어 사업을 추진해 왔다”며 “보내주신 신뢰와 긍정적 분위기를 이어가기 위해 앞으로도 조합원과의 소통을 위해 계속해서 노력할 것”이라고 힘줘 말했다.

- ‘가좌진주1차’ 재건축사업이 어떻게 진행돼 왔는지/

가좌진주1차는 2009년 추진위구성승인, 2011년 정비구역 지정 및 그해 12월 1일 조합설립인가를 받았다. 2013년 이후 부동산 불경기와 건설업계의 불황으로 도시정비업계 전반에 걸쳐 사업 진행이 어려워졌고, 그 여파로 우리 단지 역시 재건축사업을 지속적으로 추진할 수 없었다. 기존에 중고층 아파트(지상 최고 14층)인 우리 여건상 사업성이 열악했기 때문에 2011년부터 2014년까지 3차례에 걸쳐 시공자 선정이 무산되면서 사무실 폐쇄라는 극단적인 선택을 한 적도 있다. 하지만 실제로는 조합 운영비 지출에 대한 조합원들의 걱정에 대한 조치였을 뿐, 기존에 진행하고 있었던 제1차 변경고시와 매도청구는 법적 절차에 따라 진행했다. 2014년 6월께 변경고시를 마무리했고 2016년 7월 매도청구를 종료했다. 그렇게 사무실을 폐쇄한 채 법적 절차만을 진행하고 있던 중, 2017년 말에 이르러서야 시공자 면담이 재개됐다. 지난해 다수 건설사와 사업 형태, 사업성에 대한 상담ㆍ논의 과정을 거쳐 마침내 지난 9월 28일 삼호를 시공자로 선정하게 됐다.

- 사업을 추진하면서 가장 어려웠던 점과 그 해결책은 무엇이었는지/

중고층 아파트의 사업성 개선과 시공자 선정 전 조합 운영비 조달이 가장 힘든 문제였다. 중고층 아파트 재건축사업의 사업성 개선은 조합이나 협력 업체의 능력ㆍ노력으로 개선할 수 있는 내용이 아니다. 시와 구청 등 관련 주무 부서의 적극적이고 진취적인 자세가 필요하고, 그에 따라서 법적ㆍ제도적 지원이 이뤄질 때 최악의 사업성에서 벗어날 수 있다고 본다. 다음은 조합 운영비인데, 우리 조합뿐 아니라 도시정비사업을 추진하는 모든 조합에 해당하는 문제일 것이다. 시공자 선정 후에는 어느 정도 운영비나 사업비 조달을 건설사에 의지할 수 있겠지만, 그전에는 정비사업전문관리업자(이하 정비업자)를 통해 조합 운영비를 조달해야 한다. 하지만 정비업자의 자금력에는 한계가 정해져 있는 경우가 대부분이기 때문에 정비업자가 조합 운영비 조달에 소극적이거나 거부할 경우 조합은 난관에 부딪힐 수밖에 없다. 해결책을 찾으려고 노력하던 끝에 조합 역시 기업에 해당한다는 판단하에 중소기업청에 대출을 요청했고, 나름 긍정적인 답을 받았다. 하지만 대출에 따른 조건인 임원들의 개별적인 연대보증이 문제였다. 정비업자나 시공자와 체결하는 계약 중에 포함되는 연대보증과 전혀 다른 성격일 수 있기 때문에 조합이 자진해서 포기하기는 했지만, 그처럼 조합 운영비는 도시정비사업을 추진하는 조합에게 가장 풀기 어려운 문제 중 하나다. 우리 조합은 그 해결책을 찾았다기보다는 여러 시도를 해봤기 때문에 문제의 심각성을 더 절실하게 겪었다고 말하는 것이 맞는다고 본다. 중고층 아파트의 사업성에 대한 법적ㆍ제도적 지원을 말했던 것처럼, 조합 운영비에 있어서도 외부적인 지원책이 다방면으로 마련되거나 조합 내부에서 운영비 문제를 풀 수 있도록 정관에 운영비 관련 법규를 강화할 수 있어야 한다고 생각한다.

- 향후 사업 일정 및 계획은/

최근 삼호를 시공자로 선정하면서 대부분 조합원들이 가좌진주1차 재건축사업에 있어서 올 한 해가 획기적인 사업 진행의 전환점이 되리라 기대하게 됐다. 그에 발맞춰 조합에서는 사업시행인가 및 관리처분인가 준비 작업을 시작했다. 다만 시공자 선정 후 우리 아파트의 가격이 많이 오르면서 조합원들의 매도ㆍ매수가 활발하게 진행됐고, 그 결과 대의원 정족수가 부족한 상황이 발생하는 등 부작용 또한 피할 수 없었다. 아파트의 실제 거래가가 자산 평가에 있어서 양날의 칼처럼 작용한다 해도 시공자 선정이 조합원들에게 모처럼 이익을 가져왔다는 점에서 호재라고 판단했으며, 그에 관계치 않고 정족수가 부족해진 대의원 보궐 선임을 위한 업무를 진행하고 있다. 해당 작업이 마무리되는 대로 사업시행인가 업무를 수행할 도시설계업체 선정 절차를 추진할 것이다.

- 재건축사업과 관련해 행정 당국에 개선을 바라는 부분이 있다면/

재개발ㆍ재건축사업 조합에 대한 행정 당국의 적극적인 파트너십이나 정책적ㆍ금전적 지원이 사업의 성패를 움직인다 해도 지나치지 않을 정도로 중요하다. 앞서 말했던 중고층 아파트에 대한 지원책 그리고 조합 운영비 조달을 위한 법적ㆍ제도적 지원 마련이 그 핵심이라고 생각한다.

- 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/

늘 조합원들에게 하고 싶은 말이 있다. 지금까지 조합ㆍ조합원의 관계는 갑과 을의 위치가 뒤바뀐 것처럼 역설적인 모양새를 하고 있었다고 생각한다. 조합원 스스로 제출한 동의서에 따라 구성된 조합 집행부 주장이나 의견에 조합원들이 수동적으로 이끌려가는 획일적인 모습이었다고 말해도 지나친 평가는 아닐 것 같다. 하지만 이제는 달라져야 한다고 생각한다. 조합원 스스로 선택한 사업이라는 자각 하에, 그 사업에 투자한 투자자의 일원으로 더 능동적이고 적극적인 사업 참여와 조합원 스스로 조합의 주체라는 주인 의식의 각성을 요청하고 싶다. 조합원이 사업의 주체라는 사실을 인지한다면 그들의 참여와 정당한 범위 내에서의 견제는 조합의 운영을 건강하게 하는 양분이 될 뿐 아니라, 사업 기간 단축, 내부 소송 관련 불필요한 비용 절감 등으로 최종적으로는 사업성의 향상으로 귀결돼 조합원의 최종 목적인 이익의 극대화가 이뤄질 것이기 때문이다. 다소 이상적인 제언이기는 하지만 진심으로 조합원들이 이 사업의 주체가 돼 주기를 바라는 마음에서 드리는 바람이다.

▲ 가좌진주1차 재건축 조감도. <제공=해당 조합>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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