정부, 서울 27개동 적용 대상으로 지정
전문가 “보유한 청약가점을 기준으로 내 집 마련 위한 맞춤전략 중요”

지난 6일 정부가 압구정, 반포, 잠실, 한남, 여의도 등 서울에서만 27개동을 분양가상한제 적용 대상 지역으로 발표했다. 시ㆍ군ㆍ구 광역 단위가 아닌, 핀셋 규제로 정부는 최근 집값 상승을 주도하거나 분양 예정 물량이 많은 곳을 이번 적용 대상 지역에 포함했다고 알렸다.

이에 따라 민간택지 분양가상한제 적용지역 중 올해 10월 29일 이전 관리처분인가를 받은 단지는 분양시기 조절에 중점을 둘 것으로 보인다. 제도 시행 이후 6개월이 경과되기 전까지 입주자모집승인을 신청하면 해당 사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있기 때문이다. 

분양가상한제 적용으로 고분양가 지역은 건설사들의 초과 이익이 제한되면서 분양가 하락이 이어질 것으로 보이자 소비자들은 아파트 마련을 위한 전략 마련에 사활을 거는 분위기다. 6개월 유예기간을 고려해 내년 4월 이전에 뛰어들지, 아니면 상한제 적용으로 분양가가 낮아진 이후를 기회로 삼아야 할지를 두고 선택의 기로에 서 있다는 후문이다. 

이에 대해 많은 전문가들은 50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격 역시 갖췄다면 분양가상한제 물량을 기다리면서 청약1순위 요건을 충족시키면서 강화된 전매규제(5~10년)로 인해 떨어질 수 있는 환금성을 염두에 둬야 한다고 조언한다. 

반면, 30~40점대의 청약가점보유자는 청약경쟁이 치열한 지역을 애초부터 피하고 분양가상한제에 적용을 받지 않는 지역이나 수도권 택지지구를 노려보는 게 현실적이라는 게 전문가들의 중론이다. 

이에 대해 업계의 한 전문가는 “종전보다 분양가가 하락하고 소비자도 내 집 마련에 있어 합리적인 선택이 가능해진 만큼 그 시기가 매우 중요해졌다”면서도 “수요자 상황에 따라 청약전략을 세밀하게 가져가야 한다”고 조언한다.

그러면서 그는 “청약가점이 높은 예비청약자의 경우 내년에 뛰어들어도 승부를 걸어볼 만한 상황이지만 낮은 가점을 보유한 예비청약자는 지금부터 청약에 나서고 분양가상한제가 지정되지 않은 지역이나 수도권 택지지구에 청약 신청을 하는 것이 낫다”고 덧붙였다.

전문가 “탄탄한 자금 있어야… 신축빌라, 반사이익 가능성”
청약 쏠림, 분양시장 과열 우려도

또한 전문가들은 국토부가 고강도 자금출처 조사에 나선 만큼 탄탄한 자금계획을 세워야 한다고 입을 모은다.

지난달(10월) 11일 국토부는 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’를 실시해 올해 8월 이후 실거래 신고 내역과 자금조달 계획서 전체 등을 확인했고 그 결과, 이상 거래로 의심되는 1536건을 적발했다. 특히 내년 2월부터는 국토부를 중심으로 한 ‘실거래 상설조사팀’을 꾸리고 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하기로 해 투기 수요에 대한 자금 출처를 조사하고, 편법 증여ㆍ대출 규제 미준수 등의 위법 행위에 대한 고강도의 조사를 이어갈 것임을 알렸다.

더불어 분양가상한제 적용 아파트는 향후 5~10년의 전매제한뿐 아니라 2~3년의 실거주 의무가 부여된다는 측면에서 분양 후 전세를 놓고 전세보증금으로 잔금을 치르는 행위가 사실상 불가능해져 탄탄한 자금 없이는 추후 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. 

분양가상한제 지정으로 인한 반사이익으로 신축빌라에 대한 관심도 점차 높아지고 있다. 정부의 계속되는 규제에도 꾸준히 상승하는 아파트 가격에 실수요자들 입장에서는 고가 아파트들에 비해 상대적으로 저렴한 신축빌라가 오히려 더 낫다는 해석으로 풀이된다. 

업계의 한 관계자는 “빌라는 기본적으로 아파트 대체 주거 상품인 만큼 투자자들의 경우, 강북권 빌라를 중심으로 관심을 보이고 있으며 실수요자들은 수도권 지역의 신축빌라 분양 등에 눈길을 돌리고 있다”면서 “분양가상한제 대상지 지정과 더불어 아파트의 청약 경쟁률이 올라가는 등의 조짐을 보이자 신축빌라가 상대적으로 이익을 보고 있다”고 설명했다. 

최근 인기를 끄는 만큼 빌라의 시세 역시 상승추세를 보이고 있어 매매 매물 확보와 수시로 변동되는 시세를 확인하는 등 좀 더 정확한 정보를 습득하기 위한 적극적인 대응이 필요할 것으로 보인다. 

반면 일각에서는 분양가상한제 적용을 두고 부작용을 우려하며 의구심을 제기하는 목소리도 상당하다.

집값을 잡을지도 미지수인데다 되레 인기지역과 비인기지역으로 분양시장을 둘로 나눌 수 있다는 주장이다. 즉, 청약수요자들이 저마다 로또 청약을 꿈꾸며 기대수준이 높아질 것이고 이로 인해 비인기지역에 열악한 아파트들은 철저히 외면당해 청약시장은 양극화될 수 있다는 우려다. 

국회 국토교통위원회 소속 정동영 민주평화당 대표 역시 정부의 입맛에 맞는 지역만 선별적으로 지정한 분양가상한제 핀셋 적용은 사실상 효과가 없다는 입장이다.

지난 6일 정 대표는 입장문을 통해 “정부가 전체 467개동 중 5.8% 수준에 불과한 서울 27개동만을 분양가상한제 적용지역으로 지정한 것은 근본적으로 집값 정상화가 아닌 당장의 시장 과열만을 막기 위한 임시적인 정책에 불과하다”면서 “같은 생활권임에도 불구하고 분양가상한제 적용 여부에 따라 가격이 크게 차이날 수밖에 없어 주변 집값 상승 등의 부작용이 우려된다”고 비판했다. 

업계의 한 관계자도 “2007년과 달리 이번 분양가상한제 실시 자체도 전국 시행이 아니고 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추길 수 있어 주택시장의 근본적인 안정을 가져다줄지는 미지수”라고 귀띔했다.

▲ 민간택지 분양가상한제 적용 지역. <제공=국토교통부>