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[아유경제_기획] 리모델링사업, ‘서울형 리모델링 가이드라인’ 예상 효과는?
▲ 서울시가 서울형 리모델링 가이드라인의 기본 틀을 마련하고 본격적으로 시장 도입을 위한 검증 단계에 들어갔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울시가 리모델링사업 관련 계획을 마련, 수평ㆍ수직증축 리모델링에 대한 행정적인 지원은 물론 재정적인 지원까지 계획한 것으로 알려졌다. 일명 ‘서울형 리모델링 가이드라인’으로 시는 이를 통해 재건축사업으로 빚어진 부동산시장 과열을 막고 공공성 강화에 힘쓰겠다는 의도로 풀이된다.

서울시, 각 증축 리모델링에 행정ㆍ재정 ‘지원’

‘서울형 리모델링’이란 공공의 지원을 받아 아파트(공동주택)를 리모델링하고, 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대복리시설 일부를 지역사회에 개방ㆍ공유해 공동주택의 공공성을 확보하는 새로운 방식의 리모델링이다. 

15년 이상 된 아파트의 경우 시가 공사비, 운영비 융자와 전문가 컨설팅 등의 ‘공공지원’을 통해 주거지의 지속 가능성을 높이고 리모델링이 이뤄진 단지의 공공성을 부여하자는 의도로 보면 된다.

앞서 시는 2016년 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획’을 발표한 바 있다. 주요 내용은 크게 4가지로 ▲저비용 맞춤형 리모델링을 통한 ‘서민주거안정’ ▲지역 커뮤니티 시설과 주차공간 확충 등 공공과 민간의 협력을 통한 ‘지역재생 유도’ ▲아파트의 노후화에 따른 재건축 시장으로의 집중을 방지하는 ‘재건축 일시 집중 방지’ ▲서울시의 현황과 정책을 고려해 시 차원에서의 ‘부담 가능한 공동주택 정비’ 등이 해당한다. 리모델링사업의 단점을 개선하고 행정적인 부분과 재정적인 부분 모두를 챙겨 사업의 실효성을 제고한다는 것으로 풀이된다.

좀 더 살펴보면, 리모델링사업 활성화를 위한 행정절차를 도입해 여건을 조성하고 친환경 에너지 설비 설치 등을 적극적으로 적용할 수 있도록 에너지 정책과 연계해 지원비를 마련하고, 사업 컨설팅 비용과 1차 안전진단 비용 등을 지원한다. 여기에 노인정이나 국공립 어린이집 등 커뮤니티 시설은 물론 증축된 단지 내 주차장이나 개선된 옥외시설 등 각종 커뮤니티 시설을 지역사회에 개방하게끔 지원해 공공성까지 확보한다.

도시정비업계 관계자들은 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화 등 정부의 재건축 등 도시정비사업에 대한 강한 규제로 인해 많은 단지가 상대적으로 규제에서 자유로운 리모델링사업에 눈독을 들이고 있다고 밝혔다.

대표적인 곳으로 서울 송파구 문정시영아파트(이하 문정시영)가 꼽히는데 이곳은 지난해 서울시가 선정한 ‘서울형 리모델링 시범단지’ 7곳 중 첫 인가이자 서울에서 1000가구 이상 리모델링 단지로는 두 번째로 조합설립인가를 득한 곳이다.

유관 업계에 따르면 문정시영 리모델링 정비사업조합(이하 조합)은 지난 10월 22일 시공자 선정을 위한 입찰을 마감했고 그 결과, 포스코건설 한 곳만 참여, 포스코건설을 우선협상대상자로 선정해 수의계약 방식으로 시공자를 선정한다는 방침이다. 조합은 오는 23일 시공자선정총회를 개최한다.

1989년 준공된 문정시영은 송파구 송이로31길 56(문정동) 일대에 지상 최고 14층 공동주택 10개동 1316가구로 구성돼 있다. 리모델링사업(동별 증축 방식)을 통해 총 196가구가 늘어난 1512가구 규모로 탈바꿈할 예정이다.

지난 10월 19일 광진구 자양우성1차 리모델링 설립추진위원회(이하 추진위)는 광진구 선린 장로교회에서 포스코건설 등 대형 건설사를 초청해 사업설명회를 개최했고 이날 사업설명회에는 주민 500여 명이 참여해 리모델링사업을 향한 주민들의 뜨거운 열기가 상당함을 확인됐다. 

양천구 목동의 첫 리모델링사업지인 목동우성2차도 빠르게 조합 설립을 목표로 향해 가고 있다. 지난 10월 19일 목동우성2차 리모델링 추진위는 구역 인근 예성교회에서 설계자, 정비사업전문관리업자 등 협력 업체와 롯데건설이 참석한 가운데 제1차 조합 설립을 위한 리모델링 사업설명회를 개최했다. 

2000년 공동주택 12개동 1140가구로 준공된 목동우성2차는 기존 동의 필로티 유무에 따라 가구와 층수를 각각 최대 15%, 3개 층 늘리는 수직증축 방식을 적용, 171가구가 증가될 것으로 보인다. 추진위는 이달 말께 최종 설명회를 개최한 후 조합설립동의서 징구를 완료해 연내 조합 설립을 목표로 사업을 추진 중이다. 내년 초 시공자 입찰까지도 계획하고 있다.

‘주민 피해 부담’에 회의적 시각도… 분양가상한제 역시 ‘걸림돌’

이 같은 상황에 대해 업계의 한 관계자는 “서울형 리모델링의 기본 가이드라인 틀은 이미 만들어진 상태로 현재 전문가들과 시장적용 영향을 분석ㆍ검증하고 있다”면서 “서울형 리모델링으로 사업의 공공성을 높여 공공지원이 가능하게 되면, 사업의 효율성이 높아져 재건축이 힘든 서울 노후주택의 주거개선이 더욱 활발히 진행될 것이다”고 귀띔했다. 

그러나 일각에서는 서울형 리모델링 가이드라인에 대해 회의적인 시각을 보내고 있다.

최근 재건축사업 규제에 대한 반사이익으로 리모델링사업을 추진하는 단지가 증가하고 있는 점은 호재지만 가이드라인에 따른 단지 내 주차장ㆍ아파트 커뮤니티 공유 등으로 인해 발생할 수 있는 피해가 고스란히 해당 아파트 주민들에게 전가될 수 있기 때문이다. 즉, 조합이 감수해야 할 위험이 덜어지지 않는다면 아직 시장의 명확한 호응을 얻지 못하는 현 상황에서 가이드라인의 적용이 되레 리모델링 활성화를 방해할 수 있다는 시각으로 해석된다. 

도시정비업계 관계자는 “서울시가 리모델링을 권장하려면 가이드라인에 의한 부담을 줄여주고 해당 단지에 따라 유연성을 더해야 한다”면서 “앞서 서울형 리모델링 시범사업 단지들은 용역 업체 입찰도 순조롭지 못했던 점을 생각해 볼 때 활성화까진 시간이 더 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

여기에 리모델링사업 역시 분양가상한제에서 완전히 자유로울 수 없다는 점도 걸림돌이다. 정부가 30가구 이상을 일반분양하는 리모델링 단지에도 분양가상한제를 적용하기로 했기 때문이다. 

이를 두고 업계의 한 관계자는 “재개발ㆍ재건축사업과 비교할 때 리모델링 일반분양 물량은 현저히 적지만 분양가상한제 영향권에 있는 만큼 수익성을 높이는 방안이 나와야 한다”면서 “가이드라인이 검증 단계에 있지만, 시장에 완전히 녹아들기 위해서는 풀어야 할 숙제가 많다”고 지적했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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