투기수요 억제, 부동산시장 안정 ‘목적’
문재인 정부, 종부세 강화 정책 ‘드라이브’

종부세란 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리해 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종부세와 토지에 대한 종부세를 합한 금액을 말한다. 부동산 투기수요를 억제하고 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행됐다.

좀 더 자세히 말하면, 보유 부동산에 대한 조세 부과의 형평성을 제고하고 부동산가격을 안정시켜 지방 재정을 균형적으로 발전시키고 건전한 국민경제를 실현하기 위한 목적으로 시행된 국세 중의 하나다. 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과한다.

이는 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시ㆍ군ㆍ구에서는 낮은 세율로 재산세를 매기되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종부세를 과세하는 것이다. 고가의 부동산을 다수 소유하고 있는 보유계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제 효과를 노릴 때 종부세 강화 정책을 쓴다.

2005년 시행 당시에는 공시가격 9억 원 초과 주택, 공시지가 6억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 40억 원 초과 사업용 토지에 대해 부과됐고, 부과된 종합부동산세는 부동산소유자 개인별로 과세됐다. 또한, 개인이 소유한 주택, 나대지, 사업용 건물 부수토지를 별도로 합산한 금액이 재산 종류별로 기준 금액을 초과할 경우, 초과분 액수에 따라 1~4%의 세금이 부과됐다.

이후 2006년부터 종부세 과세기준이 인별 합산 방식에서 세대별 합산 방식으로 바뀌었다가 2008년 말 세대별 합산 부분이 위헌판결을 받음에 따라 다시 개인별 합산으로 다시 변경된 바 있다. 과세기준 금액도 공시가격 6억 원 초과 주택(1세대 1주택자의 경우 3억 원 추가 공제), 공시지가 5억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 80억 원 초과 사업용 토지에 대해 재산세와는 별도로 인별 합산해 국세로 징수하도록 변경했다. 

이후 2018년 9월 13일 문재인 정부가 발표한 ‘9ㆍ13 주택시장 안정방안’에 따라 서울ㆍ세종 전역과 부산ㆍ경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올렸다. 아울러 과표 3억∼6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 인상하기도 했다. 

조정대상지역은 직전 월부터 3개월간 주택가격 상승률이 시ㆍ도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 ▲2개월간 주택 공급 청약 경쟁률이 5대 1을 초과 ▲3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기와 대비해 30% 이상 증가 ▲주택 보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 기준 등 어느 하나에 해당해야 한다.

서울시 전역과 경기 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ광명ㆍ남양주ㆍ동탄2신도시ㆍ구리ㆍ안양 동안구ㆍ광교택지개발지구를 비롯해 부산광역시 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ부산진구ㆍ남구ㆍ수영구와 기장군의 일장면, 세종시 등이 지정된 곳이다. 

국회예산정책처 “올해 부동산 보유세수 15조5000억 원”… 전동기 대비 2조1000억 원 ↑
최재성 의원, 올해 5월 다주택자 누진세율 강화 법안 ‘발의’

재산세나 종부세 등 보유세 과세 기준일은 매년 ‘6월 1일’이다. 해당 일을 기준으로 세금 납부자와 납부액이 결정된다.

국회예산정책처의 ‘2019년 부동산 보유세수 추정 및 요인 분석’ 보고서에 따르면, 올해 부동산 보유세수는 15조5000억 원으로 추정됐다. 이 수치는 전년 같은 기간 대비 2조1000억 원 오른 것이다. 특히 종부세는 공시가격 변동과 세법 개정 등으로 인해 전년 대비 1조2000억 원 증가한 3조 원에 이르고, 재산세수는 상승된 공시가격으로 전년 대비 8900억 원 증가한 12조5000억 원으로 추정됐다.

이처럼 올해 부동산 보유세수가 예년에 비해 높은 증가세를 보인 현상을 두고 업계 전문가들은 공시지가 상승과 세법 개정이 주된 요인이라고 하나같이 입을 모은다. 

공시지가란 간단히 말하면 토지의 가치로 소유하고 있는 토지의 공적인 가치, 그 가치를 기준으로 각종 부담금이나 세금을 낸다. 공시지가는 크게 두 가지로 하나는 표준지공시지가, 다른 하나는 개별공시지가다. 표준지공시지가의 경우, 매년 1월 1일을 기준으로 토지에 대한 적정가격을 평가ㆍ공시해 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정을 목적으로 국토교통부 장관이 매년 전국 약 50만 필지를 대상으로 2월 말 공시한다. 그리고 이 표준지공시지가를 기준으로 토지보상금이나 개별공시지가를 산정하기도 한다. 공시지가는 보유세를 비롯한 각종 세금, 부담금 등을 계산할 때 기준으로 쓰이기 때문에 공시지가 인상 여부는 부동산시장에서 큰 관심거리다.

세법 개정으로 인한 종부세 강화 역시 보유세 증가 요인이다. 먼저 공정시장가액비율이 점진적으로 인상된다. 공정시장가액비율은 과세표준액을 구할 때 적용하는 공시지가의 비율인데 2018년 80%였던 공정시장가액비율이 ▲2019년 85% ▲2020년 90% ▲2021년 95% ▲2022년 100%로 인상된다. 예를 들어 공시지가 1억 원, 공정시장가액비율 85%를 적용하면 과세표준은 8500만 원으로 책정된다. 가액비율이 오르면 오를수록 과세표준도 높아져 세금 역시 많이 내야 한다. 여기에 조정대상지역 다주택자들에 대한 가산세율 적용이 보유세수 증가에 한몫했다는 평이다.

이를 두고 업계 관계자는 “세법 개정 등으로 인한 ‘세율 상승’과 ‘다주택자 중과’는 세수가 늘어나는 효과를 가져왔다”면서 “특히 보유세 과세 기준인 공시가격은 서울 지역에서 높은 상승률을 보이는 만큼 서울의 보유세수가 증가에 기여할 것”이라고 귀띔했다.

이어서 그는 “조정대상지역의 다주택자를 중심으로 종부세 역시 증가할 것으로 보여 이들 다주택자들의 고민이 깊어질 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

정부가 부동산시장 과열 주범으로 다주택자들을 지목하며 이들을 대상으로 강한 규제를 해온 만큼 여당인 더불어민주당 역시 이와 같은 기조를 지속해서 유지해왔다. 

더불어민주당 최재성 의원은 다주택자 누진세율 강화를 통해 주택시장 안정화를 이루기 위한 「종합부동산세법」 일부 개정안을 지난 5월 대표발의 하며 정부의 정책을 지원했다. 

당시 최 의원은 “현재 부동산 보유에 따른 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격 안정을 도모하기 위해 고액의 부동산 보유자에 대해 종합부동산세를 부과하고 있다”면서도 “몇 차례의 법 개정을 통해 과세 대상이 축소되고, 세율이 인하되는 등 세부담이 크게 감소해 그 실효성 및 입법목적을 달성하지 못하고 있다”고 문제를 제기했다.

그러면서 그는 “다주택자의 경우 보유 주택수에 따라 누진적인 세율을 적용해 주택 보유의 기대수익을 낮춰 주택시장의 가격 안정화 및 왜곡된 자산시장의 정상화, 조세부담의 형평성을 도모해야 한다”고 주장한 바 있다.

여전히 서울 아파트값 ‘상승세’
다주택자, 공시지가 현실화로 과세 부담 커지자 ‘증여’ 선택 분위기

하지만 이 같은 노력이 현재까지는 큰 효과를 거두고 있지 못한 것으로 보인다. 서울 아파트값 18주 연속 상승세를 이어가고 있기 때문이다. 지난 10월 31일 한국감정원이 발표한 ‘주간아파트 가격동향’에 따르면 그달 28일을 기준으로 서울 아파트값은 0.09% 상승해 전주보다 0.08% 오르며 18주 연속 상승하고 있다.

자치구별로 강남권에서 송파구(0.13%), 서초구(0.12%), 강남구ㆍ강동구(0.1%)의 상승세를 보였고 강북권에서는 서대문구(0.13%)가 신규 입주 중인 홍은ㆍ남가좌동 위주로, 중구(0.1%)는 신당, 순화 위주로, 동대문구(0.09%)는 청량리역세권 위주로 상승했다.

이 밖에 영등포구(0.11%)는 여의도, 신길, 영등포동 위주로, 강서구(0.1%)는 상대적으로 저평가된 등촌, 방화, 염창동 위주로 상승했고 구로(0.11%)ㆍ금천구(0.09%)는 신안산선 인근 단지가 올랐다.

서울 아파트 전셋값 역시 0.1% 오르며 전주(0.09%) 대비 상승폭이 확대됐다. 신규 입주물량 영향이 있는 강북ㆍ강동구는 보합을 보였고 나머지 자치구는 모두 상승했다. 강남구(0.2%), 서초구(0.14%), 송파구(0.14%) 등은 상승폭을 키웠다.

여기에 공시가격 대폭 상승으로 인해 다주택자들의 매도 러쉬가 이어질 것이라는 전망이 나오기도 했지만 다주택자들은 되레 매도 대신 증여를 선택한 모습이다.

실제로 서울 강남권을 중심으로 수원ㆍ과천 등 일부 수도권의 아파트 증여거래가 눈에 띄게 증가하고 있다. 

지난 9월 한국감정원 부동산통계정보시스템에 따르면 서울 지역 증여거래는 지난 6월 4720건에서 7월 6605건으로 대폭 증가했다. 특히 서울 송파구의 경우는 지난 6월 증여거래가 전혀 없었지만 7월 들어 138건으로 급증했고, 서초구는 6월 50건에서 7월 150건으로 3배가 늘었다. 

수도권의 경우 수원, 성남, 과천 등을 중심으로 증여거래는 대폭 늘어났다. 경기 지역 전체 증여거래가 2071건에서 2602건으로 증가하는 동안 수원의 증여거래는 105건에서 300건, 성남은 59건에서 141건으로 증가했다. 특히 과천의 경우 4건에서 322건으로 폭발적으로 증가했다.

이를 두고 유관 업계 한 전문가는 “다주택자의 절세 필요성으로 인한 결과로 최근 몇 년 부부 간 공동소유 등을 활용한 증여거래는 꾸준히 늘어왔다”면서 “공시지가 현실화와 함께 다주택의 경우 중과세 부담이 커지자 배우자를 활용한 증여를 선택하고 있다”고 설명했다.

실제로 현재 부부 공동명의의 경우, 아파트를 배우자에게 증여한 뒤 5년 후에 팔면 동기간 대비 종부세에 비해 최대 수천만 원의 양도소득세 절세효과를 가져올 수 있다.

다른 관계자 역시 “정부의 부동산 관련 세금이 강화되면서 절세를 위한 증여가 점차 증가하는 추세”라며 “수도권의 경우는 강남의 똘똘한 한 채를 보유한 부모들이 추후 집값이 폭등할 경우를 대비해 미리 자녀에게 수도권의 주택을 증여하려고 한다”고 지적했다. 

한편, 종부세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지다. 일시 납부를 원칙으로 하지만 납부 세액이 500만~1000만 원인 경우, 500만 원 초과 금액을 분할로 납부가 가능하고 1000만 원을 넘을 시 세액의 50% 이하를 나눠서 낼 수 있다.

▲ 종부세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 15일까지로 일시 납부를 원칙으로 하지만 경우에 따라 분할 납부가 가능하다. <사진=아유경제 DB>