▲ 신반포3차 등이 위치한 서초구 반포동 일대. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 정부가 서울 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동) 22개동과 이른바 ‘마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동)’ 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 대상으로 민간택지 분양가상한제를 적용하기로 했다. 아울러 이번에 분양가상한제가 적용된 지역에선 일반분양 통매각이 불가능하다는 방침을 재확인했다.

하지만 법조계에선 관리처분인가를 받아 분양가상한제 적용이 유예된 단지들은 통매각이 가능하다는 해석이 나와 조합과 정부의 갈등은 한동안 이어질 전망이다.

분양가상한제, 강남 4구ㆍ마용성 ‘정밀 타격’
김 장관 “분양가상한제 피하려는 단지 반드시 지정”

국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)는 지난 6일 오전 정부세종청사에서 주거정책심의위원회(이하 주정심)를 열고 이 같은 내용의 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표했다. 

27개 동은 ▲강남구 개포ㆍ대치ㆍ도곡ㆍ삼성ㆍ압구정ㆍ역삼ㆍ일원ㆍ청담동 ▲서초구 잠원ㆍ반포ㆍ방배ㆍ서초동 ▲송파구 잠실ㆍ가락ㆍ마천ㆍ송파ㆍ신천ㆍ문정ㆍ방이ㆍ오금동 ▲강동구 길ㆍ둔촌동 ▲영등포구 여의도동 ▲마포구 아현동 ▲용산구 한남ㆍ보광동 ▲성동구 성수동1가 등이다.

이에 따라 이곳 민간택지에서 일반 아파트는 오늘(8일) 이후, 재개발ㆍ재건축 아파트의 경우 내년 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지는 분양가가 제한되고 5∼10년의 전매제한 및 2∼3년의 실거주 의무를 부여받는다. 정부는 분양가상한제 대상 지역의 분양가는 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5∼10% 낮아질 것으로 내다보고 있다.

분양가상한제 적용 요건은 투기과열지구이면서 ▲최근 1년 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과 ▲최근 2개월 월평균 청약 경쟁률이 모두 5대 1을 초과 ▲최근 3개월 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가 등의 요건 중 하나라도 충족하는 경우다.

정부는 지난달(10월) 29일부터 시행된 「주택법 시행령」 개정을 통해 민간택지 분양가상한제 확대를 위한 제도적 틀을 마련했다. 현재 분양가상한제가 적용될 수 있는 민간택지는 투기과열지구로 지정된 서울 25개 자치구와 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 세종, 대구 수성구 등 31개 지역 가운데 집값이 급등한 곳에서 도시정비사업 이슈와 일반사업 물량이 확인되는 동(洞) 단위로 선별했다는 것이 국토부의 설명이다.

특히 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8ㆍ2 부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 1000가구 이상 또는 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토한 결과 강남 4구와 마용성, 영등포구가 적용 대상이 됐다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “구 단위 선별 시 해당 구 안에 도시정비사업 일반물량이 관리처분인가의 경우 1000가구 이상, 일반은 사업승인을 받은 곳을 선별했다”면서 “만약 물량이 있어도 추진위나 조합 구성단계 등 초기인 경우는 관리처분인가를 거쳐 분양하기까지 6~7년이 걸리기 때문에 분양가상한제 지역으로 지정할 필요는 없다고 판단했다”고 설명했다.

국토부는 이번 적용 지역 선정에는 포함되지 않았지만 가격 상승 조짐이 있는 서울 내 다른 지역과 투기과열지구에 대해서도 모니터링 결과 과열 조짐이 있다면 추가로 분양가상한제 적용지역을 확대한다는 방침이다. 경기 과천, 하남, 성남 분당, 광명 등이 점검대상 지역으로 거론된다.

김현미 국토부 장관은 “분양가상한제 회피 시도가 확인되면 적용 지역으로 추가 지정하고 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하도록 하겠다”고 말했다.

신반포3차ㆍ경남, 통매각 불허 방침에 ‘행정소송’ 예고

이문기 주택토지실장은 이날 주정심 심의결과를 설명하는 자리에서 “최근 일부 단지에서 일반분양분을 임대사업자에게 통매각하려는 시도가 있었다”면서 “일반분양분을 임대용으로 전환하는 건 정비계획을 변경해야 하는 사항인데, 이는 서울시를 거쳐야 한다. 이미 서울시를 통해 유권해석이 통보된 상태다”라고 설명했다.

그러면서 “통매각은 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)」에 근거해 진행하는데, 분양가상한제 지역으로 지정되면 민특법상 매각이 안 되게 돼 있다. 앞으로 분양가상한제 지역에서 통매각은 법상 불가능하다”고 강조했다.

이는 최근 서초구로부터 일반분양 통매각 불허 통보를 받은 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 조합을 겨냥한 발언으로 풀이된다. 앞서 서초구는 지난 4일 신반포3차ㆍ경남 재건축 조합의 일반분양 통매각을 위한 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경 신청을 반려했다. 

신반포3차ㆍ경남 재건축 조합은 지난달(10월) 29일 임시총회를 열어 일반분양 물량 346가구를 민간 임대관리업체에 통매각(3.3㎡당 6000만 원)하기로 결정하고 서초구에 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경을 신청했다.

이에 서초구는 서울시에 조합의 방식대로 일반분양 통매각이 가능한지에 대해 유권해석을 요청했고, 서울시는 “임대주택의 공급에 관해 조합 정관 등을 변경하고자 하는 경우 정비계획에 우선 반영돼야 한다”고 회신했다.

서울시는 일반분양분 통매각이 시 조례에 따른 ‘중대한 변경 사안’으로 사업의 초기 단계로 돌아가 시의 승인을 받아 정비계획을 변경하고, 사업시행계획ㆍ관리처분계획 등도 차례대로 변경해야 한다는 의견이다. 이를 위해서는 도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐야 하기 때문에 분양가상한제 적용이 유예된 내년 4월까지 물리적으로 통매각할 수 없다.

해당 조합은 서초구의 반려에 대해 이미 예상했던 결과라며 조만간 행정소송을 제기한다는 계획이다. 서초구 신반포1차 재건축(‘아크로리버파크’)을 성공적으로 이끈 조합장이자 신반포3차ㆍ경남 재건축 일반 조합원인 한형기 조합장은 국토부와 서울시를 상대로 일반분양 통매각과 관련해 “소송전에서 100% 승소할 자신이 있다”며 “재건축 전문 대표 변호사들은 열이면 열 모두 일반분양 통매각을 막을 법적 장치가 없다고 입을 모은다”고 주장했다.

법조계에서는 조합이 추진하는 통매각 자체에 대해서는 하자가 없다는 의견이 나온다. 한 도시정비사업 전문 변호사는 “민특법 제18조제6항에서 주택건설사업자는 입주자 공개모집 등의 절차에 따라 분양해야 하지만 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 운영하려는 임대사업자에게는 주택을 우선 공급할 수 있다는 예외 조항이 명시돼 있다”며 “서울시 조례보다 특별법이 우선하는 만큼 법원에서 조합의 손을 들어줄 가능성이 있다”고 내다봤다.

다만 조합과 국토부ㆍ서울시 간의 소송으로 이어지면 법원에서 분양가상한제 제도의 취지를 고려해 이를 허용하지 않을 수 있다는 전망이 나온다. 재개발ㆍ재건축사업에서 임대주택은 무주택 서민의 주거 안정을 목적으로 하는 만큼 분양가상한제를 피하기 위한 목적으로 민간에 먼저 매각하는 것은 이러한 취지와 맞지 않는다는 분석도 있다.

한편, 둔촌주공 등 서울 주요 재건축 단지들도 일반분양 통매각 가능성을 마지막까지 열어놓는다는 방침이다.

최찬성 둔촌주공 재건축 조합장은 “HUG와 협상에서 조합이 책정한 일반분양가 3550만 원 수준이 받아들여지지 않으면 통매각, 후분양 등 가능한 모든 방안을 검토할 것”이라고 말했다.

▲ 민간택지 분양가상한제 적용 지역. <제공=국토교통부>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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