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[아유경제_특집] 분양가상한제 등 계속되는 규제에 ‘일반분양 통매각’ㆍ‘리모델링’으로 대응?
▲ 민간택지 분양가상한제를 피해 ‘통매각’을 추진해온 서울 서초구 반포동 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 조합이 서초구청을 상대로 행정소송을 제기했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 최근 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 확정하면서 해당 규제 영향권에 들어간 단지들이 이를 피하고자 동분서주하는 모습이다. 업계에선 ‘일반분양 통매각’, ‘리모델링 추진’ 등 여러 대안이 제시됐다.

하지만 통매각의 경우 정부와 서울시가 관련 입장을 발표해 제동이 걸려 해당 단지들을 중심으로 재산권을 지키겠다며 행정소송까지 불사할 것으로 보여 업계가 긴장하는 모습이다.

신반포3차ㆍ경남아파트, 통매각 두고 서초구청과 ‘소송전’

지난 6일 국토교통부(이하 국토부)는 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 용산구 한남동 등 서울 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다.

분양가상한제는 주택의 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)에 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)를 더한 값 이하로 분양가를 제한하는 제도로 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보고 집값 안정화를 위한 정부의 조치다. 

통매각은 이 같은 분양가 규제를 피하고자 일반분양 예정 아파트를 임대사업자에게 전량 넘기는 방식으로 최근 강남권 재개발ㆍ재건축 단지에서 이를 추진하고 있다고 밝힌 바 있다.

대표적인 곳으로 서초구 반포동 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 단지(‘래미안원베일리’)가 꼽힌다. 업계에서는 일반분양가를 조합원이 원하는 대로 받지 못할 가능성이 커진 상황에서 수억 원에 이르는 분담금마저 분양가상한제를 적용하면 눈덩이처럼 불어나게 되자 이 같은 결정을 내린 것으로 보고 있다.

소식통 등에 따르면 신반포3차ㆍ경남아파트가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 받을 수 있는 분양가 상한선은 3.3㎡당 4900만 원대이지만 만약 민간택지 분양가상한제 적용 시 분양가는 3.3㎡당 3000만 원대로 뚝 떨어진다. 

이에 해당 조합은 지난 10월 29일 임시총회를 열고 ‘일반분양 통매각’ 안건을 상정해 투표에 참석한 총 조합원 2324명 중 2267명의 지지를 얻는 등 97.5%라는 압도적인 수치로 안건을 통과시켰다.

여기에 변호사 부동산 중개 서비스로 알려진 ‘트러스트’에서 운영하는 임대관리업체인 ‘트러스트 스테이’가 최종입찰자로 재건축 일반분양 분(세대수 2971가구) 364가구를 3.3㎡당 6000만 원 선인 약 8000억 원에 통매입하겠다고 나선 것으로 알려졌다.

하지만 국토부와 서울시가 일반분양을 임대 전환 시 정비계획 변경이 수반돼야 한다는 이유를 들어 일반분양 통매각을 허용하지 않는다고 밝혔다. 통매각을 사실상 분양가상한제를 피하기 위한 일종의 ‘꼼수’라는 지적이다. 

이에 대해 업계 전문가는 “일반분양을 통해 최대한 수익을 내려는 조합의 입장에서 일반분양 통매각은 어찌 보면 당연한 결정일 수 있다”면서도 “통매각 후 일정 기간 임대기간을 거쳐 분양이 이뤄진다면 시세는 더욱 상승할 수 있다”고 우려했다.

이어 그는 “분양가상한제 회피 목적이라는 시각이 팽배한 상황에서 추진 절차마저 복잡해 현실화될지는 미지수로 보인다”며 “법리적 논쟁도 이어질 가능성이 크고 정부에서 이를 허용하지 않을 것”이라고 덧붙였다.

실제로 최근 서초구는 서울시에 일반분양 통매각과 관련해 유권해석을 의뢰했고 임대주택의 공급에 관해 조합 정관 등을 변경하고자 하는 경우 정비계획에 우선 반영돼야 한다는 서울시의 회신을 기반으로 신반포3차ㆍ경남아파트가 심의신청한 조합 정관 변경과 관리처분계획 변경(안) 신고 건을 반려, 일반분양 통매각 불허를 통보했다. 즉, 서울시는 정관을 변경하기 위해서는 사업 초기 단계로 돌아가 순서대로 하라는 풀이로 해석된다.

조합 측은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조6항에 명시된 ‘일반분양 주택을 장기일반 민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택 전부를 우선 공급할 수 있다’는 내용을 근거로 통매각 전환은 경미한 관리처분계획 변경일 뿐 통매각 자체에 대해 하자가 없다는 입장이다. 조합은 결국 서초구청을 상대로 행정소송을 제기했다.

조합의 한 관계자는 “주변 시세 대비 분양가가 턱없이 낮게 책정됐기 때문에 조합원들의 재산권을 보호하기 위해서라도 통매각 강행을 해야 하며 소송도 불사할 수밖에 없다”면서 “최대한 주변 시세대로 일반분양을 진행해 조합원 부담을 줄이겠다”고 밝혔다.

이외에도 계획이 좌절했지만, 송파구 신천진주아파트 역시 총 2636가구 가운데 일반분양분 564가구를 통매각을 고려한 바 있고, 둔촌주공(재건축)을 비롯한 서울 주요 사업지들마저 일반분양 통매각을 염두에 두고 있는 것으로 알려진다.

결국, 신반포3차ㆍ경남아파트와 서초구청 간의 소송전 결과에 관계자들의 촉각이 곤두설 것으로 보이는 대목이다. 신반포3차ㆍ경남아파트의 통매각이 실제로 이뤄지면 내년 4월 이전 일반분양이 가능한 단지들 역시 통매각을 추진할 가능성이 있기 때문이다.

이에 대해 업계의 한 관계자는 “신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축 조합과 서초구청 간의 소송전이 오래가지 않을 가능성이 있다”면서 “소송으로 인해 분양이 지연되면 조합 입장에서도 손해고 정부와 구청으로서도 내년 총선을 앞둔 만큼 조합은 분양가를 낮추고, 구청은 절차를 간소화해주는 모양새로 극적 타협할 수도 있다”고 귀띔했다. 

리모델링사업 추진 단지 ↑… 재건축보다 절차 간소
미래도시시민연대 등 연말 전국 단위 총궐기 대회 개최 방침… “분양가상한제 등 규제 문제”

통매각 이슈와 더불어 분양가상한제 등 정부의 규제가 이어지자 이를 피하기 위해 일부 단지들이 줄줄이 리모델링으로 유턴하는 상황도 늘어났다.

리모델링사업은 주요 골격을 유지하면서도 구조, 기능, 미관 및 거주환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 행위다. 즉 재건축의 전면 철거 대신 기존 아파트 구조를 유지한 채 층수를 올리거나 일부 구조를 변경하는 방식이다. 세대수는 기존보다 최대 15%까지 늘릴 수 있으며 안전진단에서 B등급을 받으면 수직증축 리모델링이, C등급 이상을 받으면 수평증축이 가능하다. 여기에 필요 연한이 15년으로 재건축보다 짧아 규제가 많이 적용되는 재건축 대안으로 점차 영향력을 넓혀가는 추세다.

먼저 1986년 준공된 성동구 옥수극동아파트는 지난해 2월부터 건물 기울기, 기초 및 지반 침하, 내력비, 기초내력비, 처짐, 내구성 등 6개 항목에 걸친 안전진단 결과 모든 항목에서 B등급보다 낮은 점수가 나와 수직증축이 가능하게 됐다. 

해당 단지는 현 계획상 지하 1층~지상 15층 규모의 공동주택 8개동 900가구를 리모델링을 통해 지하 5층~지상 18층 규모의 공동주택 8개동 1035가구로 탈바꿈한다는 구상으로 내년 이주 및 착공이 예상된다. 

동대문구 신답극동아파트(이하 신답극동) 리모델링사업 역시 최근 시공자로 쌍용건설을 선정하며 본격적인 행보에 들어갔다. 이곳 조합(조합장 장승렬)은 지난 9월 29일 시공자선정총회를 개최했고 그 결과, 참석 조합원 175명(서면결의 포함) 중 151명의 지지를 얻은 쌍용건설이 이곳의 시공자로 선정됐다.

1987년 준공된 신답극동은 동대문구 서울시립대로 5(답십리동) 일대에 위치한 지하 1층~지상 15층 공동주택 2개동 225가구 규모의 단지다. 조합은 리모델링(수평증축 방식)을 통해 늘어나는 29가구를 일반분양할 계획이다. 공사비 예가는 약 660억 원 규모다.

각 가구별 전용면적도 ▲46.53㎡(14형)→59.56㎡(18형) ▲53.1㎡(16형)→67.97㎡(21형) ▲67.95㎡(21형)→86.98㎡(26형) ▲71.28㎡(22형)→91.24㎡(28형) ▲105.59㎡(32형)→122.7㎡(37형)로 확대된다.

최근에는 마포구 일대가 리모델링사업에 적극적으로 뛰어들고 있는 모양새다. 마포구 신정동 서강GS아파트가 대표적인 곳으로 현재 538가구 규모를 가진 단지로 3개 층을 높이는 수직증축 리모델링을 계획하고 있다. 또한 현재 219가구 규모의 마포구 현석동 밤섬현대힐스테이트 역시 조만간 리모델링 추진위를 설립, 30가구를 늘리는 수직증축 방식을 검토 중인 것으로 알려졌다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “두 단지 모두 1999년 입주해 연한이 20년 정도 된 곳으로 재건축 대안으로 리모델링을 택했다”면서 “최근 마포구 일대 신축 단지의 가격 급등으로 리모델링을 통해서라도 단지 가치를 높이겠다는 곳이 많은 분위기”라고 귀띔했다. 

수도권에는 대표적으로 용인 수지초입마을아파트가 빠른 속도로 리모델링에 나서고 있다. 지난 7월 리모델링 조합을 설립한 이곳은 12개동 아파트 1620가구 규모를 목표로 올해가 가기 전에 시공자를 선정하겠다는 방침이다. 현재 ▲롯데건설 ▲포스코건설 ▲호반건설 등 이름 있는 건설사들이 이곳에 관심을 보인다는 게 업계의 후문이다.

이외에도 1990년대 초 입주해 낡은 아파트 단지가 많은 부천 중동, 군포 산본 등 1기 신도시도 내년부터 리모델링 기본계획 수립 용역을 실시하는 등 본격적인 리모델링사업에 뛰어들 것으로 보인다.

한 리모델링 관계자는 “한국리모델링협회에 따르면 2025년 서울 전체 공동주택의 92%가 리모델링 대상으로 10가구 중 9가구가 리모델링이 가능하다”면서 “리모델링은 용적률 완화를 위한 기부채납도 없고 사업 절차도 재건축에 비해 간소한 만큼 추후 리모델링 수요는 더욱 늘어날 수 있다”고 전망했다.

이어서 그는 “다만 리모델링 역시 일반분양 물량이 30가구를 넘으면 민간택지 분양가상한제를 적용을 받기 때문에 규모가 큰 단지는 일반분양을 줄이는 데 한계가 있어 신중히 고려해야 한다”고 조언했다.

한편, 정부의 민간택지 분양가상한제 대상 지역 발표에 재개발ㆍ재건축 조합들이 집단행동을 이어갈 것으로 예고됐다.

최근 업계에 따르면 서울 시내 주요 정비사업조합이 연대한 미래도시시민연대와 주거환경연합은 올해 안에 전국 단위 총궐기 대회를 열겠다는 방침이다. 해당 대회를 통해 분양가상한제 폐지 또는 2년 이상 시행 유예를 촉구하고 안전진단 기준, 층수 및 용적률 규제 등 도시정비사업 규제에 대한 비판의 목소리를 낼 것으로 보인다.

▲ 정부가 내놓은 분양가상한제에 반발하며 일부 재건축 조합들을 중심으로 상한제 지정 폐지를 요구하는 집회를 이어갈 것으로 보인다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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