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[아유경제_기획] ‘금리 인하=부동산 상승’ 공식 깨진다?!
▲ 최근 한국은행이 기준금리를 0%대로 낮췄지만 부동산시장이 좀처럼 상승세로 돌아서지 못하고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 현재 금융시장은 코로나19의 영향으로 금리가 급락하고 원ㆍ달러 환율이 급등하는 등 높은 변동성을 보인다. 이에 사상 초유의 기준금리 0%대 시대가 열려 부동산시장이 상승세로 돌아설 수 있을지 귀추가 주목된다.

기준금리 0.75%로 ‘인하’… 코로나19 영향에 부동산 상승은 ‘미지수’

지난 16일 한국은행은 임시금융통화위원회에서 1.25%였던 기준금리를 0.75%로 낮췄다. 그동안 0.25% 포인트씩 기준금리를 조정해왔던 한국은행은 이번에 0.5% 포인트라는 파격적인 인하율로 낮춘 것이다. 이 같은 기준금리 인하는 코로나19 확산으로 인한 경제 침체가 큰 영향을 준 것으로 분석된다.

이날 위원회에서 이주열 한국은행 총재는 “코로나19 확산 속도가 예상보다 빨라 글로벌 경기 저하, 국내 실물경제로 파급될 우려가 심화됐다”며 “코로나19로 인해 기준금리를 인하하게 됐다”고 설명했다.

한국의 기준금리 인하는 미국의 영향이 적지 않았다는 분석이 많다. 지난 15일(현지시간) 미국 연방준비제도(이하 연준)는 코로나19로 경제 위기가 닥치자 기준금리를 1% 포인트 낮춘 0.00~0.25%로 금리를 인하해 경제 살리기에 적극적인 자세를 보였다. 미국 연준의 기준금리 인하에 한국은행도 0.5% 포인트 인하한 것으로 풀이된다.

그런데 일부 경제 전문가들은 현 경제 상황이 어려운 점을 고려해 기준금리를 더 낮춰야 한다고 목소리를 높이고 있다. 금리가 낮아지면 대출을 싸게 받을 수 있어 집에 대한 수요가 상승하고 집값도 오를 가능성이 크다는 우려도 있지만, 코로나19 여파로 경제가 악화돼 금리가 낮아졌더라도 집값이 오르지 않을 가능성이 크기 때문이다.

최근 강남구 집값 변동이 이를 방증하고 있다. 이번 기준금리 인하 전에도 올해 상반기 금리는 1%대의 낮은 금리였다. 하지만 강남구 집값 변화 추이를 살펴보면 지난 1월 20일부터 하락세를 보였다. 이날부터 시작된 하락세는 이달 9일 기준 -0.06%까지 내려갔다. 일반적인 금리와 부동산 공식에는 맞지 않는 셈이다.

더불어 금리만 부동산시장에 영향을 주는 것이 아니다. 주택 수요, 부동산 정책, 경제 흐름 등 다양한 원인이 존재하기 때문에 금리가 내려간다고 해서 집값이 단번에 오르지는 않는다는 게 전문가들의 중론이다. 즉, 시장에서 금리보다 부동산 정책과 코로나19가 집값에 더 많은 영향을 끼치고 있다.

다만 부동산 규제를 피해 9억 원 이하의 집을 사려는 사람들에게는 기준금리 인하가 호재로 작용할 가능성이 크다. ▲시가 9억 원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출비율(LTV) 축소 ▲15억 원 초과 주택에 대해 주택담보대출 금지하는 대출 규제 ▲9억 원 이상 주택을 살 때 자금조달계획서ㆍ증빙서류 제출 등 부동산 규제는 구체적이며 심화하고 있어서다.

코로나19 해소가 상승세 ‘관건’… 정부는 규제 일관?

기준금리 인하에 대해 다수 경제 전문가들은 코로나19가 진정돼야 그 효과를 알 수 있다고 입을 모은다. 지금은 부동산 규제, 자연재해가 부동산시장에 너무 큰 변수로 작용하고 있어 아직 기준금리 인하가 어떤 영향을 줄지 예측하기 어렵다는 설명이 이어진다.

한 경제 전문가는 “코로나19 영향력이 올해 상반기까지 지속할 것으로 전망돼 사태가 진정된 후에 기준금리 인하가 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다”고 전망했다.

앞서 국토교통부(장관 김현미)는 지난해 12월 16일 일부 과열지역을 중심으로 성행한 갭투자 및 다주택자의 투기수요 차단을 위해 대출, 세제, 청약 규제를 강화하고 공급확대 방안을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표한 바 있다. 시가 15억 원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출 금지, 시가 9억 원 초과 주택의 LTV 강화 등 대출 규제를 강화하는 내용이 골자다. 종합부동산세 세율 인상과 양도소득세 장기특별공제 기준 강화 등도 포함돼 수요 억제 위주의 기존 정책 기조를 유지했다.

서울 주간 아파트가격 변동률은 2019년 12월 셋째 주 0.2%까지 상승했지만 ‘12ㆍ16 대책’ 발표 이후 하락해 지난 2월부터는 매주 0.01% 수준으로 하향됐다. 이후 전국의 주택가격은 정부의 부동산 규제 등으로 하락세를 보이다가 수도권은 지난해 8월부터, 비수도권은 같은 해 11월부터 상승세로 전환돼 올해 초 상승폭이 크게 확대됐다.

반면 경기는 대책 발표 이후에도 상승세가 지속해 지난 2월 주간 아파트가격 변동률이 최대 0.44%까지 확대됐다. 특히 수원시와 용인시 등 규제를 벗어난 지역의 주택가격 상승폭이 확대되는 추세를 보였다. 풍부한 시중 유동성과 비규제 지역의 가격 상승 기대감 등으로 인해 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대된 것이다.

결국 정부는 지난달(2월) 20일 수원을 비롯한 경기 남부 지역 6~9억 원 이하 아파트들에 대한 핀셋 규제까지 냈다. 사실상 9억 원 초과 고가주택에 대한 규제가 강화되면서 이들 지역으로 수요가 쏠린 만큼 결국 중저가 주택에 대한 대출 옥죄기까지 나섰다.

정부가 경기 ‘수원ㆍ안양ㆍ의왕’ 지역을 포함해 최근 급등세를 보인 지역에 규제를 가하자 향후 부동산 정책 방향에 업계 관계자들은 주목했다. 이에 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이달에도 “부동산 가격을 잡는 게 정책 최우선 순위라고 생각한다”며 집값 잡기에 나서겠다는 뜻을 내비쳤다.

홍 부총리는 집값 폭등으로 양극화와 청년 좌절 문제가 심각하다는 박주현 민주통합의원모임 의원의 지적에 “집값 상승이 청년들에게 좌절감을 준 것에 전적으로 동감한다”며 “다주택자가 10년 이상 보유할 경우 조정지역은 올해 6월까지 양도소득세를 한시적으로 배제하도록 해 물량을 시중에 나오도록 유도하고 있다”고 설명했다.

이어서 그는 다주택자 임대사업자 세제 혜택 지적에 대해선 “임대료를 인상하지 않는 조건으로 서민을 보호하기 위한 혜택을 줬는데 일부 부작용이 있었다”면서 “다주택 임대사업자 혜택이 과다하다는 지적이 있어 상당 부분 철회하거나 줄여왔다”라고 답했다.

국회예산정책처 “정책 기조에 부동산시장 영향 고려해야”

이런 가운데 정부가 대출 규제 강화 등 부동산시장 안정을 위해 거듭 시행하고 있는 수요억제 정책에 주택 공급 확대 등 공급 관리 정책을 가미해야 한다는 정책제언이 나왔다.

이달 19일 국회예산정책처 거시경제분석과는 ‘NABO 경제ㆍ산업 동향 : 최근 부동산시장 동향과 정책적 시사점’ 보고서를 발행했다.

보고서는 “정부가 유지해 온 수요 억제 위주의 정책 기조를 오히려 시장의 내성을 키우고 또 다른 풍선효과를 일으킬 수 있어 공급 관리 등으로 확대할 필요가 있다”라며 “코로나19의 여파로 경제가 위축돼 금리가 인하됨에 따라 부동산시장에 미칠 영향을 예측하고 대비할 필요가 있다”고 조언했다.

김상미 국회예산정책처 경제분석국 인구전략분석과 분석관은 “정부는 올해 서울 아파트 공급 물량이 4만 가구 이상으로 지난해와 유사한 수준일 것이라고 예상해 실수요에 대응할 수 있는 공급물량이 충분하다고 보고 있다”며 “하지만 분양가상한제를 회피하기 위한 물량이 소진된 오는 4월 이후에는 주택 공급이 감소할 가능성이 커 대비책이 필요하다”고 말했다.

▲ 2017년 이후 부동산 관련 정책. <제공=국회예산정책처>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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