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[아유경제_기획] 소규모정비사업, 재개발ㆍ재건축 대안으로 적합할까?

[아유경제=김진원 기자] 정부가 부동산 규제 완화를 생각하지 않아 재개발ㆍ재건축 등 굵직굵직한 도시정비사업이 사업 진척에 어려움을 겪고 있는 반면, 소규모정비사업에 대한 규제는 점차 완화되는 분위기다. 관련 사업이 활력을 찾을 것으로 보여 업계의 관심이 높아지고 있다.

「서울특별시 빈집 및 소규모주택정비에 관한 조례」 개정으로 자율주택정비사업 활성화
전문가 “LH 공모형 가로주택정비사업 관심도 ↑”

소규모주택정비사업은 노후ㆍ불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 ▲자율주택정비 ▲가로주택정비 ▲소규모재건축 등을 말한다.

먼저 자율주택정비사업은 노후 단독ㆍ다세대주택 집주인들이 전원 합의를 통해 주민합의체를 구성하고, 스스로 주택을 개량 또는 건설하는 사업이다. 

사업 기간 단축이 최대 장점으로 기존 도시정비사업의 절차를 축소해 기간이 평균 1~3년으로 상당히 짧은 편에 속한다. 또한 주택도시기금 자율주택정비사업 융자상품 등을 통해 주민합의체 신고에서부터 최종 준공 단계에 이르기까지 소요되는 사업비까지 금융 지원이 가능해 사업비용에 대한 부담이 덜하다.

여기에 이달 26일 서울시가 「서울특별시 빈집 및 소규모주택정비에 관한 조례」 개정안을 공포하며 자율주택정비사업 활성화를 위해 대상을 확대하고 규제를 완화한다는 방침을 밝히며 사업에 추진력을 더해주고 있다. 시는 노후 저층주거지 주거환경을 개선하는 동시에 주택 공급도 활성화한다는 계획이다.

이번 개정안에 따라 기존에 단독ㆍ다세대주택에서만 가능했던 사업 대상에 연립주택과 나대지가 포함된다. 사업성이 부족했던 소규모 연립주택도 연접한 노후 주택과 함께 개량해 저층주거지 주거환경 개선 효과를 높일 것으로 기대된다.

또 기존에 주택성능개선지원구역만 받을 수 있었던 건축 규제 완화를 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구 내 존치지역과 「문화재보호법」에 따른 역사문화환경 보존지역에도 적용해 사업 추진이 수월해질 전망이다.

추진 절차도 기존보다 간소화된다. 기존에는 자율주택정비가 가능한 기존주택 수(20가구 미만)를 초과(36가구 미만)해 사업을 추진하는 경우 반드시 자치구 건축위원회 심의 절차를 거쳐야 했으나 이것도 생략하기로 했다. 기존에 주택이 20가구(단독주택은 10가구) 미만일 때 사업 추진이 가능하며 시ㆍ도 조례에 따라 1.8배(36가구)까지 완화 받을 수 있다.

현재 서울지역 내 자율주택정비사업은 총 30개소다. 추진 완료된 곳이 5개소, 추진 중인 곳은 착공 5개소, 사업시행인가 1개소, 통합심의 3개소이며 주민합의체를 구성해 신고한 구역이 16개소다.

이에 대해 업계 관계자는 “이번 조례 개정으로 주택가 소규모정비사업을 활성화해 노후 저층주거지 주거환경을 개선하는 동시에 공급을 늘릴 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

가로주택정비사업 역시 도심 주택 공급 확대를 위한 대안으로 점차 영향력을 넓혀가고 있는 모습이다. 

해당 사업은 대규모 철거 없이 도로나 기반시설 등은 유지하면서 노후 저층 주거지에 공동주택을 신축할 수 있는 사업으로 일반 재건축과 달리 정비구역 지정이나 조합 설립, 추진위 구성 같은 절차가 없다. 당연히 재건축(평균 8년)에 비해 사업기간이 평균 약 2~3년(재건축 평균 약 8년)으로 짧다.

▲노후ㆍ불량건축물 3분의 2 이상 ▲도로로 4면이 둘러싸인 1만 ㎡ 미만 ▲한 면이 최소 6m 이상 도로와 접해야 하며 단독ㆍ다가구면서 10가구 이상 20명 미만일 경우 조합설립인가 없이도 가능하다.

최근 도시정비업계 소식통 등에 따르면 현재 서울 내에서 약 9000곳이 가로구역 요건을 충족한 것으로 파악됐고 상업지역을 제외하더라도 최소 2000곳 정도가 사업 추진 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

여기에 한국토지주택공사(LH)가 주택 공급 확대를 위해 공모 방식으로 가로주택정비사업에 참여하고 있어 추후 더 각광을 받을 것으로 기대된다. LH가 개입하는 만큼 자금조달이나 사업 지연과 같은 부정적인 요소가 상당 부분 해소될 것이 예상되고 무엇보다 LH가 보유한 사업 노하우나 신용을 고려할 때 주민 독자 추진보다는 사업성이 훨씬 훌륭할 수밖에 없다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

또한 공공임대주택으로 총 건립세대수 또는 연면적 20% 이상을 공급하면 용적률 법적 상한이 높아지고 층수 제한도 완화된다.

업계 관계자는 “LH가 주도하는 공모형 가로주택사업은 조합설립 방식이 아닌 공공시행자 방식으로 진행되는 만큼 시간과 비용을 아낄 수 있어 해당 사업에 대한 관심도 높아지고 있다”면서 “공공성 요건 충족 시 사업시행면적 확대는 물론 분양가상한제 적용 대상에서 제외되기 때문에 15~30% 정도 주민분담금을 낮출 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

그는 “정부가 발표한 소규모정비사업 활성화 방침에 따라 이주비 지원과 부담금 축소 등 주민들의 혜택이 커지는 등 사업이 탄력을 받고 있어 앞으로 사업을 추진하는 곳들이 크게 늘어날 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

소규모재건축에 중견 건설사 관심 ‘증가’
일부 전문가, ‘나홀로 건축물’ 등 난개발 부작용 지적도

소규모재건축사업은 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용 주차장, 그 밖에 주민 생활에 필요한 열ㆍ가스 공급시설로 대통령령으로 정하는 시설 등 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 

200가구, 1만 ㎡ 미만이면서 노후ㆍ불량 건축물 수가 사업시행구역 전체 건축물의 3분의 2 이상인 곳에서 사업 추진이 가능하며 공동주택의 경우에는 준공한 지 30년이 넘어야 한다. 해당 사업 최대 장점은 안전진단 없이도 추진할 수 있고 필요에 따라 사업시행인가와 관리처분인가를 한꺼번에 받을 수 있어 일반 재건축과 비교하면 인ㆍ허가 과정이 훨씬 간결하다는 점이다. 

업계 관계자는 “소규모재건축사업의 경우 서울 강남권을 중심으로 최소한의 사업성을 갖춘 곳에서 진행되는 경우가 많다”면서 “최근에는 서울시가 강남권에 국한되지 않고 더욱 활성화하는 방안을 고민하는 모습을 보여 중견 건설사들이 적극적으로 관심을 보이고 있다”고 귀띔했다.

하지만 소규모정비사업을 두고 우려의 눈길을 보내는 전문가들도 적지 않다. 정부가 지금처럼 소규모정비사업에 대한 대폭적인 규제 완화 기조로 이어갈 경우, ‘나홀로 건축물’이 난립하는 등 자칫 난개발로 이어질 수 있다는 목소리다. 

해당 사업이 한 지역 내에서 어느 규모로, 어느 시점에 진행될지 명확하지 않은 상황에서 행여 저층 일변도의 구역에 떡하니 눈에 띄게 다른 높이의 건축물이 들어서면 주변 일조권 침해가 예상되기 때문이다.

여기에 재개발ㆍ재건축 등 대규모 도시정비사업과는 달리 인프라 시설 확충에 대한 의무가 없어서 인구밀도 등 여타 환경에 상관없이 학교나 공원, 도로가 그대로 이용될 수 있다는 점도 문제점으로 지적되고 있다.

업계의 한 전문가 역시 “가로주택정비ㆍ소규모재건축 등 소규모정비사업 특성상 기반시설 확충 또는 도시계획과 맞지 않은 ‘나홀로 건축물’ 난립 가능성이 존재한다”면서 “정부의 취지와 사업성을 높이기 위한 정책 방향에는 공감하지만 다소 과도하게 규제를 완화하고 있는 것은 아닌지 걱정된다”고 우려했다.

그러면서 그는 “과거에도 주거환경개선사업에 대한 규제를 완화해 결국 주민들의 주거수준이 향상은커녕 오히려 악화된 경험이 있다”면서 “신축한 직후에는 드러나지 않을 수 있지만, 장기적으로 일조권이나 동별 간격 등에 있어 문제가 나타날 수 있는 만큼 앞선 사례에 대한 분석을 철저히 해 주민의 기본권을 지키면서 사업성을 높일 방안을 마련해야 한다”고 꼬집었다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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