조합 설립 못한 추진위 ‘발등에 불’

10일 부동산114에 따르면 올해 1분기 기준 수도권 투기과열지구 내 조합 설립 이전 단계인 재건축 추진 단지는 총 85곳, 8만643가구다. 정부는 이번 6ㆍ17 대책을 통해 수도권 투기과열지구 내 재건축사업에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양신청을 허용하도록 했다.

기존에는 재건축사업에서 거주 여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐다. 그러나 앞으로는 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 계산)부터 조합원 분양신청까지 2년 이상 거주해야 한다. 요건을 충족시키지 못하면 감정평가액대로 현금청산을 받게 된다.

정부는 올해 12월까지 「도시 및 주거환경정비법」 개정을 마친 뒤 이후 첫 조합설립인가 신청을 하는 사업부터 이를 적용할 방침이다. 이미 조합원 자격을 얻은 경우는 소급 적용되지 않는다. 반드시 2년 이상을 연속해서 거주하지 않더라도 합산 기간이 2년 이상이면 분양신청이 가능하다.

이 같은 정부 방침에 따라 현재 발등에 불이 떨어진 곳은 추진위구성승인을 얻은 재건축 단지들이다. 이미 추진위를 구성한 재건축 단지의 경우 법 개정 이전에 조합설립인가를 신청한다면 이번 규제를 피할 수 있게 된다.

다만 아직 안전진단도 통과하지 못했거나 추진위구성승인을 얻지 못한 사업 초기 단계의 단지들은 2년 실거주 의무 규제의 직접적인 사정권에 들어갈 것으로 보인다. 최근 정밀안전진단을 통과하는 등 재건축 논의가 활발한 마포구 성산시영, 양천구 목동신시가지 등은 사업 장기화를 걱정하는 상황이다.

압구정ㆍ개포ㆍ과천 등 재건축, 연내 조합 설립 향해 ‘총력’

사업 추진이 더디기로 유명했던 강남구 압구정3구역(구현대아파트) 재건축사업도 6ㆍ17 대책 발표 이후 연내 조합을 설립하기 위한 동의서 징구에 열을 올리고 있다. 재건축 조합설립인가를 받으려면 전체 토지등소유자의 75% 이상, 동별 토지등소유자 50% 이상의 동의를 얻어야 한다.

지난해 추진위구성승인을 얻은 강남구 개포주공5단지와 6ㆍ7단지도 상황이 비슷하다. 개포주공5단지는 오는 11월까지 조합 창립총회를 열고 연내 조합설립인가 신청을 마칠 계획이다. 개포주공6ㆍ7단지는 지난 6월 주민총회를 열고 향후 사업 추진 방향 등을 논의한 것으로 알려졌다.

오랜 기간 내홍을 겪다가 최근 신임 추진위원장을 선출하는 등 사업 추진에 박차를 가하고 있는 서초구 신반포2차도 다음 달(8월) 말께 조합 창립총회를 열고 연내 조합설립인가를 받는 것을 목표로 하고 있다.

신반포2차 추진위 관계자는 “지난 4개월여 동안 일몰제 연장, 주민발의 주민총회 2회 등 빠르게 사업을 추진하고 있다”며 “서초구의 적극적인 도움과 소유주들의 단합으로 재건축사업이 탄력을 받고 있다”고 말했다.

지난 5월 추진위구성승인을 얻은 경기 과천시 과천주공 8ㆍ9단지는 6ㆍ17 대책 이후 정비사업전문관리업자 선정을 위한 입찰공고를 내는 등 사업 추진을 서두르고 있다. 지난달(6월) 말 기준 조합설립동의율은 55% 수준인 것으로 전해졌다. 추진위는 오는 10월까지 동의율 77%를 달성하고 11월 말 조합설립인가를 신청한다는 계획이다.

과천주공8ㆍ9단지 추진위 관계자는 “2년 실거주와 관련해 법률 개정 전에 조합을 설립해야 한다는 소유자의 문의가 쇄도하고 있다”며 “현재 재건축 조합 설립 열기와 추진 속도를 봤을 때 동의율을 달성할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

인근 과천주공10단지는 추진위구성승인 3년 만에 조합 창립총회를 준비하고 있다. 2017년 추진위가 출범했지만 내부 분열 등으로 아직 조합을 설립하지 못했다. 그러나 최근 정부의 6ㆍ17 대책 발표 이후 소유주들이 자발적으로 동의서를 내면서 사업 추진에 속도를 내는 것으로 알려졌다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “과거 재건축초과이익환수제도 시행을 앞두고 서초구 신반포3차ㆍ경남, 신반포4지구, 송파구 미성타운ㆍ크로바맨션, 신천진주 등이 관리처분인가 신청을 서둘러 사업 진행에 속도를 내기도 했다”며 “2년 실거주 의무 규제가 오히려 기존 재건축사업에 촉진제가 됐다”고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 “6ㆍ17 대책이 갈등으로 한목소리를 내기 어려웠던 재건축 아파트 단지의 통합을 이끌어준 셈이 됐다”면서도 “연내 조합설립인가를 받기 어려운 초기 단계 재건축 추진 단지들은 타격을 입을 것으로 보인다”고 귀띔했다.