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[아유경제_기획] 서울 아파트 ‘35층 룰’ 해제?… 초고층 재건축 길 열릴까
▲ 서울시는 2014년 수립된 ‘2030 서울플랜’을 대체할 ‘2040 서울플랜’을 올해 중 마련할 계획으로 현재 구상이 진행 중이다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 정부가 다음 주 중 집값 안정을 위한 주택 공급방안을 내놓을 예정인 가운데, 서울시 아파트 층수 제한인 이른바 ‘35층 룰’이 쟁점으로 떠올랐다.

정부, 용도지역ㆍ용적률 상향 등 검토… “주택 공급 확대 유도”

정부 관련 부처와 도시정비업계 등에 따르면 서울시와 정부는 역세권을 중심으로 용도지역 종상향과 용적률 규제를 완화하는 내용으로 주택 공급방안에 어느 정도 합의를 이룬 것으로 전해졌다. 일각에서는 서울시가 35층 규제를 풀고 50층 이상 초고층 재건축을 허용할 것이란 보도가 나왔지만, 이는 ‘35층 룰’을 해제하는 것이 아닌 준주거지역으로의 용도지역 변경을 통한 방식인 것으로 알려졌다.

서울의 주거용 건축물 최고 층수는 35층으로 정해져 있다. 이는 2014년 4월 시가 발표한 ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’이 규정한 내용이다. 서울도시기본계획은 서울의 중장기 발전방향을 제시하는 법정 최상위 계획으로 서울 개발의 기본 틀이라 할 수 있다. 20년을 기준으로 수립된 다음 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 돼 있다.

서울시는 ‘2030 서울플랜’에 포함된 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’에서 한강변을 포함한 서울시 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한했다. 제2종일반주거지역은 25층 이하, 제3종일반주거지역은 35층 이하를 적용했고 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상 초고층 주상복합 건물 건축이 가능하도록 했다.

이번에 정부와 시가 논의 중인 방안은 일반주거지역의 35층 층수 제한은 그대로 유지하면서 역세권 고밀개발을 위해 준주거지역의 용적률을 크게 높이는 방향이다. 다만 제2종일반주거지역을 준주거지역으로 격상시키려면 두 단계를 거쳐야 하므로 절차상 제3종일반주거지역만 가능할 것으로 보인다는 게 전문가들의 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “용적률을 높여 주택을 공급하면 비교적 빠른 시간 안에 물량 확대가 가능하고 수요가 특히 많은 서울 도심에 공급이 늘어난다는 직접적인 신호도 줄 수 있다”며 “부동산가격 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.

다만 규제 완화와 함께 이 같은 단지에도 임대주택을 늘려 기부하도록 하는 등 개발이익을 환수하는 요건이 도입될 것으로 보인다. 정부는 용적률 상향으로 늘어날 주택의 절반을 임대주택 형태로 회수하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

따라서 이 같은 방안을 도입한다고 해도 민간이 호응하지 않을 경우 공급이 획기적으로 늘어나지 않을 가능성도 있다. 도시정비업계 한 관계자는 “강남 재건축 단지의 경우 제3자가 사업에 간섭하는 것을 싫어해 신탁 방식도 꺼리는 곳이 많다”며 “조합이 외면하면 공공이 대폭 개입한 재건축 층수 완화는 공급 확대에 아무런 기여도 하지 못하게 될 것”이라고 주장했다.

‘35층 룰’ 손볼 가능성은… ‘2040 서울플랜’ 올해 말 최종 확정

서울시가 ‘35층 룰’ 규제를 바꿀지는 아직 미지수다. 시는 2014년 수립된 ‘2030 서울플랜’을 대체할 ‘2040 서울플랜’을 올해 중 마련할 계획으로, 현재 구상이 진행 중이다. 이 과정에서 층수 규제 관련 논의도 이뤄질 것으로 예상된다.

앞서 서울시의회는 작년 6월 일반인 800명과 관련 전문가 110명을 대상으로 진행한 ‘서울시 높이 규제에 대한 여론조사’ 결과를 지난 5월 발표했다. 도시기본계획 수립을 앞두고 규제 정책을 손질하기 위해 의견을 수렴한 것이다.

여론조사 결과 보고서에 따르면 아파트 35층 층수 규제에 대해 일반인들은 69%가 찬성, 15.3%는 반대한다고 응답했다. 전문가들은 찬성한다는 응답이 49.1%, 반대 응답이 35.5%로 나타났다.

일반인들이 층수 규제에 찬성하는 이유는 ‘고층일수록 위험도가 높아져서’라는 응답이 29.7%로 가장 많았고, ‘고층 건물은 도시 미관상 좋지 않아서(16.8%)’, ‘고층 건물은 주변의 조망권을 침해해서(11.2%)’ 등의 순으로 나타났다. 전문가들이 층수 규제에 찬성하는 이유로는 ‘고층 건물은 도시 미관상 좋지 않아서’라는 응답이 40.7%로 가장 많았고, ‘고층 건물은 스카이라인을 훼손해서(13%)’, ‘고층일수록 인구가 밀집돼서(11.1%)’ 등의 순으로 조사됐다.

이어 층수 규제에 반대하는 이유로 일반인들은 ‘주거공간을 확보하기 위해서’라는 응답이 23%로 가장 많았고, ‘개인의 자유를 침해하는 것 같아서(8.7%)’, ‘고층 규제의 필요성을 못 느껴서(7.9%)’ 등의 순이었다. 전문가들은 ‘규제를 더 세분화해 지역적 특성을 고려했으면’이라는 응답이 35.9%로 가장 많았으며, ‘건물 디자인의 다양화를 위해서’, ‘높이를 규제한다고 해서 도시 경관이 개선되지는 않아서’, ‘고층 규제의 필요성을 못 느껴서’ 등이 각각 10.3%로 나타났다.

‘35층 룰’을 둘러싼 업계의 관심은 서울시가 올해 말 완료를 목표로 수립 중인 ‘2040 서울플랜’에 모이고 있다. 서울시 관계자는 “기본적으로 지금까지 해온 정책 기조를 유지하면서 다양한 요구를 수렴해 논의할 계획”이라고 설명했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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