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[아유경제_특집] “실수요자 피해 우려” 부동산 대책에 따른 비과세 요건 꼼꼼히 따져야
▲ 정부의 부동산 대책이 투기 수요뿐만 아니라 실소유자에게도 피해를 준다는 호소가 이어지고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조은비 기자] 최근 발표된 세법 개정안을 포함해 그동안 마련된 정부의 부동산 대책이 투기 수요뿐만 아니라 내 집 마련을 하려던 서민에게까지 중과 피해를 준다는 호소가 이어지고 있다. 아울러 세금 중과에 대한 경우의 수가 많아지자 비과세를 위해 어떻게 해야 하는지 파악하기 어렵다는 지적도 제기됐다.

이에 정부는 비과세 조항 등을 마련해 대책을 보완하고, 차후에도 개정을 통해 비과세 조항을 마련해나간다는 계획을 밝혔다. 본보는 실수요자가 얻을 수 있는 비과세 사례를 살펴봤다.

‘부동산 대책’ 연발에 국민청원 다수 등장
‘파악하기 어렵다’ 호소까지… 정부 “규제 대상은 다주택자”

정부가 부동산 투기 수요를 잡겠다며 대책 발표에 박차를 가하면서 생겨난 시장ㆍ수요자의 불만은 한둘이 아니다.

실제로 청와대 국민청원게시판에는 기존에 이미 청약 계약을 마쳤지만, 수도권 대부분 지역의 대출한도 규제가 줄어들면서 이를 포기하기에 이르렀다는 사람들과 해외 근무 등의 사유로 재건축 아파트 분양 전 2년 의무거주조건 등의 요건을 충족하기 어렵다는 사람들의 고충이 잇따라 게재됐다.

지난 7월 14일 국민청원게시판에는 정부의 부동산 대책을 강하게 비판한 내용의 ‘조세저항국민운동’ 관련 청원이 많은 동의를 얻었다. 해당 게시글은 마감일인 지난달(8월) 13일 기준 약 7만7000명의 동의를 받았다. 그만큼 당시 사람들의 답답함이 컸다고 볼 수 있다.

한 청원인은 “실수요자 주택 마련 지원을 주목적으로 하는 6ㆍ17 부동산 대책과 7ㆍ10 부동산 대책으로 인해, 아이러니하게, 지난해에 구입한 생애 첫 주택 소유와 실거주 입주를 박탈당하게 됐다”라며 “투기과열지구로 지정이 되면서 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아져 올해 10월 실입주를 위한 전세보증금 2억2000만 원 반환 대출한도가 지난해 11월 주택 구입 시와 달리 1억 원으로 축소됐고, 나머지 1억2000만 원에 대한 자금 조달이 불가능하게 됐기 때문”이라고 호소했다.

그는 “무주택자 혜택으로 생애 첫 주택 구입 당시, 매매 주택의 전세 승계기간이 3개월 이하이면 주택담보대출로 분류가 돼 LTV가 70%로 적용되고, 3개월이 초과하면 전세보증금반환대출 LTV 40%로 분류가 되도록 한 것도 실제 생애 첫 주택 구입자의 환경을 고려하지 않은 대책”이라며 “6ㆍ17 대책 이후 투기과열지구로 지정되기 전까지 실수요 주택 구입자의 전입기간 요건은 1년이었다”라고 꼬집었다.

또 다른 청원인은 “주택을 가졌다는 이유만으로 범죄인 투기꾼으로 매도할 때에도 1주택 실수요자는 보호하겠다는 정부 말만 믿고 애써 이해하려 했다”며 “김현미 국토교통부(이하 국토부) 장관이 라디오 방송에서 ‘1주택자 등 실소유자의 경우 부동산 세제의 변화가 거의 없다’고 부동산 증세 논란을 반박했지만, 저는 1주택 실거주자임에도 지난해보다 약 22% 인상된 고지서를 받았다”고 토로했다.

이처럼 부동산 투기 목적이 아닌 1주택 실소유자에게도 세금폭탄이 떨어질 것이라는 우려로 인해 논란은 더욱 확산하는 추세다. 하지만 이에 대해 정부는 부동산 대책을 통해 조세 부담을 강화하는 대상이 다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 한정된다며 ‘실소유자에게는 타격이 없다’는 입장을 고수하고 있다.

지난 7월 26일 국토부는 “최근 정부의 주택 관련 정책에 대해 제시된 소급적용 위헌, 실수요자 피해, 집주인 권리침해 등의 이슈에 대해 일부 오해가 있다”라며 보유세 부담이 증가하는 대상은 다주택자에 한정된다고 강조하고, 종부세가 인상되는 규모도 전체 인구의 0.4%에 불과하다고 덧붙였다.

정부는 이번 대책으로 ‘무주택, 처분조건부 1주택자’의 LTV 한도는 축소되지 않는다며 규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정ㆍ변경 이후, 신규로 취급되는 대출에만 적용된다고 짚었다. 현재 주택담보대출 LTV 규제비율은 ▲투기지역ㆍ투기과열지구 9억 원 이하 40%ㆍ9억 원 초과 20% ▲조정대상지역 9억 원 이하 50%ㆍ9억 원 초과 30% ▲비규제지역 70% 수준이다. 특히 정부는 무주택 및 1주택 가구에 규제지역 지정ㆍ변경 전 LTV 규제에 따라 집단대출을 받을 수 있게 할 방침이라고 강조했다.

1주택자 비과세 조항에 ‘주목’
종부세율 인상에 ‘세금폭탄’ 피하려면

정부가 그간 발표한 비과세 조항 및 부동산 대책에 따라 1주택자가 비과세되는 경우를 살펴보면 먼저 비과세 판단은 양도시점을 기준으로 가구별로 판단하는데, 여기서 1가구는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일가구를 의미한다.

단, 자녀가 가구 구성 요건을 갖춰 다른 곳에서 가구를 구성하고 생계를 유지하는 경우에는 독립된 가구로 인정하는데, 가구 구성 요건으로는 ▲배우자가 있거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 ▲만 30세 이상인 경우 ▲소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 최저 생계비 이상의 「소득세법」상 소득이 있는 경우 등이 있다.

아울러 주택을 1년 미만 보유했을 경우 50%의 세율이, 1~2년 미만 보유 시 40%의 세율이 적용되므로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 기본 세율의 적용을 받을 수 있게 된다. 따라서 2년 이상 보유, 2년 이상 가구원 전원 거주 요건 등이 갖춰져야 한다.

이 중에서도 다음과 같은 부득이한 사유가 발생한 경우에는 2년 보유 요건을 적용하지 않는다. ▲공공사업으로 양도 및 수용된 경우 ▲가구 전원이 국외 이주 등으로 부득이 양도한 경우(출국 후 2년 내 매각 필요) ▲「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도한 주택 ▲취학, 근무, 1년 이상의 질병 치료 등의 사유로 1년 이상 거주한 주택을 팔고 가구원 모두가 다른 시ㆍ군 지역으로 이사하게 된 경우 등이다.

다만 실거래가액 9억 원을 초과하는 고가주택은 제외된다. 1가구 1주택자인 상태에서 고가주택을 양도하면 9억 원까지는 비과세가 되지만 9억 원을 넘긴 금액에 대해서는 실거래가로 과세가 붙게 된다.

한편, 세법 개정안으로 인해 종부세율이 크게 인상될 것이란 전문가들의 예상이 지배적이다. 다주택자를 포함해 1주택자의 경우에도 수도권 및 광역시 지역에서의 종부세 인상이 전망되고 있다. 이 가운데 실거래가 9억 원을 초과하는 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제와 고령자세액공제가 추가돼 주목을 받고 있다.

현행 고령자 공제는 ▲60~65세일 경우 10% ▲65~70세 20% ▲70세 이상 30%까지 적용되지만, 세법 개정안을 통해 10%씩 추가되면서 20%, 30%, 40%로 공제가 늘어난다.

기존에는 3년 이상 보유를 한 경우 고가 1주택 보유자에게 장기보유특별공제를 연 8%씩 적용해줬지만, 개정안이 반영되는 내년부터는 거주기간 요건을 추가해 보유 기간별로 4%, 거주기간별로 4%씩 나눠서 적용하게 된다. 따라서 장기보유특별공제율은 ▲3~4년인 경우 현행 보유 24%에서 보유 12%ㆍ거주 12% 도합 24%로 적용 방식이 변경되고 ▲4~5년일 경우 보유 32%에서 보유 16%ㆍ거주 16% 도합 32% ▲5~6년일 경우 보유 40%에서 보유 20%ㆍ거주 20% 도합 40% ▲6~7년일 경우 보유 48%에서 보유 24%ㆍ거주 24% 도합 48% ▲7~8년일 경우 보유 56%에서 보유 28%ㆍ거주 28% 도합 56% ▲8~9년일 경우 보유 64%에서 보유 32%ㆍ거주 32% 도합 64% ▲9~10년일 경우 보유 72%에서 보유 36%ㆍ거주 36% 도합 72% ▲10년 이상일 경우 보유 80%에서 보유 40%ㆍ거주 40%가 반영된 80%로 변경될 예정이다. 이에 따르면 가장 높은 공제를 받는 경우는 70세 이상 고령자가 10년 이상 보유한 경우 최대치로 경감 받을 수 있다.

‘일시적 2주택자’ 비과세 혜택 조건은?
법 개정 후 취득 분양권 주택 수 ‘포함’

‘일시적 1가구 2주택’의 양도세 비과세 사례를 살펴보기에 앞서 먼저 일시적 2주택 요건에 해당하기 위해서는 ▲1주택을 소유하고, 두 번째 주택을 구매하기까지 걸린 시기가 1년이 넘어야 하고 ▲해당 주택들의 보유가 2년 이상 ▲일시적 2주택이 된 후 3년 이내 매도 등의 요건에 해당해야 한다.

이 가운데 기존에 소유한 주택과 두 번째로 구매한 주택이 2018년 9ㆍ13 대책 이전에 조정대상지역에 있을 때는 3년 내 처분하면 되고, 해당 대책 이후일 경우는 2년 내 매도하면 된다. 지난해 12ㆍ16 대책 이후에 해당하면 1년 내로 기존 집을 처분하면서 동시에 1년 안에 새집으로 전입해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 올해 7ㆍ10 대책 이후 조정대상지역에 해당할 경우 1년 내 매도해야 2주택자 취득세 중과를 피할 수 있다.

하지만 보다 까다로운 경우는 임대차 3법으로 인해 생겨났다. 기존 집에 세입자가 있으면 세입자의 남은 전세기간을 고려해주지만, 일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 일정 기간 내로 매도해야 하는데 임대차 3법으로 인해 세입자가 남은 전세 기간보다 2년을 더 거주할 경우 기간 내에 맞춘 매도가 어려워졌기 때문이다. 이와 관련된 문제가 제기되면서 추가적인 대책을 요구하는 목소리도 높아지고 있다.

또한 분양권이 주택 수에 포함된다는 점에 대해서도 비과세 방안이 논의되고 있다. 분양권은 조합원 분양권인 ‘입주권’과 ‘일반 분양권’으로 구분할 수 있다. 이 중 입주권은 이미 본인의 주택이었고, 향후 준공 후에도 본인의 주택이 될 것이기 때문에 주택 수에 포함돼왔고, 일반분양권의 경우 공사 과정 중에는 주택 수에 포함하지 않았다. 그러나 정부의 부동산 대책으로 인해 분양권도 입주권처럼 주택 수에 포함이 되면서 대책 이전에 취득한 분양권을 매도할 때 분양권 때문에 중과를 받을 수 있다는 문제가 제기됐다.

이에 정부는 해당 법 개정 이후에 새롭게 취득하는 분양권인 경우에만 매도 시 주택 수에 포함을 시키겠다고 대책을 보완해 설명했다. 전문가들은 현행 「소득세법」 시행령에 1주택자가 해당 주택 양도 전 입주권을 취득한 경우 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택 양도 시 기존 주택에 대해 1가구 1주택으로서 비과세를 적용하고 있다는 점을 참고해 분양권 보유자의 경우도 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있도록 하는 내용의 「소득세법」 시행령 개정을 진행할 것으로 예상하고 있다.

이 밖에 동거봉양이나 혼인으로 인한 2주택일 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 봉양 목적일 경우 60세 이상의 직계존속과 합가한 날부터 10년 이내 양도하는 주택일 경우에 양도세 면제를 받을 수 있다. 혼인으로 1가구 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내 양도하는 주택에 대해 양도세를 면제받을 수 있다.

▲ 1주택자 및 일시적 2주택자에 대한 비과세 조항 사례가 주목을 받고 있다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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