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[아유경제_특집] 비교하고 따져보고… ‘부동산 절세방안’ 본격 해부!
▲ 국세청이 부동산 세금 관련 질문 100개에 대한 답변을 게재했다. <출처=국세청 홈페이지 캡처>

[아유경제=조은비 기자] 투기 세력을 잡기 위한 문재인 정부의 부동산 대책 발표가 잇따르자, 다양한 경우의 수를 놓고 적용하기가 어렵다는 호소가 나오고 있다. 자칫하면 잘못 이해한 정보로 인해 세금폭탄을 안게 될 수도 있는 상황에서 국민들의 혼란이 야기되자, 국세청이 ‘100문 100답’을 정리해 게재하고 나섰다.

본보는 복잡한 부동산 대책에 대한 이해를 돕기 위해 국세청의 ‘100문 100답’을 토대로 주요 절세 방안들을 살펴봤다.

잇따른 부동산 대책에… 세금폭탄 맞을까 발 동동
국세청, 양도세부터 취득세까지 ‘100문 100답’으로 이해 돕는다

이달 17일 국세청은 “주택 관련 세금에 대한 궁금증을 해소해 드린다”라며 부동산 3법 등 주요 개정 내용과 관련해 헷갈릴 수 있는 다양한 상황을 담아낸 ‘100문 100답’을 공개했다.

먼저 소개된 양도소득세는 주로 ▲분양권 ▲세율 인상 ▲중과세율 ▲장기보유특별공제 ▲1가구 1주택 비과세 ▲임대주택 공동명의 ▲「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 개정 등과 관련된 질문 및 답변이 나열됐다. 이에 따르면 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함되게 된다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득해 1분양권과 1주택이 있는 경우에도 현재 1조합원입주권과 1주택이 있는 경우에 적용되는 일시적 2주택 비과세와 유사한 특례를 시행령에 규정하겠다는 방침이다.

또한 조합원입주권ㆍ분양권을 포함해 2년 미만을 보유한 주택의 경우에는 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 양도소득세율이 인상된다. 1년 미만일 경우 기존 40%에서 70%로 오르고, 1~2년은 기본세율에서 60%로 상향된다. 또한 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가된 점도 주목을 받고 있다. 이에 따라 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 ‘보유기간 4%’와 ‘거주기간 4%’로 공제율이 조정된다. 똑같이 양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원, 10년을 보유한 주택이라고 가정했을 때 10년을 거주한 경우에는 2273만 원이 부과돼 세부담에 변동이 없지만, 10년을 보유하고 2년을 거주했을 경우에는 6560만 원이 추가된 8833만 원을 부담하게 된다.

아울러 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율도 인상된다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 2주택자일 경우 기본세율에 20%p가 더해지고, 3주택 이상일 경우 30%p가 더해질 예정이다. 만일 양도차익을 5억 원이라고 가정하면, 2021년 6월 1일 이후 양도했을 때 총 4975만 원이 중과되는 셈이다. 아울러 조정대상지역에 있는 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규 주택을 취득한 경우에는 일시적 2주택에 따른 1가구 1주택 비과세에 해당하지는 않지만, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않아 절세가 가능하다.

1가구 1주택 비과세와 관련해서는 2주택을 보유한 1가구가 A주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하고 남은 B주택을 양도하는 경우, B주택의 비과세 보유기간은 A주택을 양도하고 1주택이 된 날부터로 계산된다. 또 일시적 1가구 2주택자가 A주택을 양도해 비과세 적용 후 신규 주택을 취득해 다시 일시적 1가구 2주택이 된 다음 남은 B주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터로 계산하게 된다. 이 밖에 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규 등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경할 때 올해 7월 10일에 임대등록을 신청하거나 변경 신고한 경우에는 세제 혜택을 받을 수 있으나, 7월 11일 이후 등록 신청하는 경우에는 세제 혜택이 인정되지 않는다. 임대등록 자진말소의 경우에는 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 임대주택을 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한해 양도소득세 중과세율을 적용하지 않겠다는 방침이다.

법인세 추가 과세 ‘조합입주권, 분양권’까지 적용
종합부동산세 합산배제 여부에도 ‘주목’

법인세와 관련해서는 2021년 1월 1일 양도분부터 법인이 보유한 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가 과세되는 세율을 10%에서 20%로 인상하는 내용이 포함됐다. 이 가운데 적용 대상을 기존 주택 및 별장에서 ‘주택을 취득하기 위한 권리’에 해당하는 조합입주권, 분양권까지 확대했다. 특히 법인이 올해 6월 18일 이후 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율이 적용된다. 이때 법인의 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되지만, 사택 등 일부 주택은 추가세율 적용에서 제외될 수 있다.

종합부동산세와 관련해서는 ▲과세표준 및 세율 적용 ▲2020년 개정세법 ▲합산배제 및 세액공제 ▲「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 개정 등과 관련된 질문 및 답변이 공개됐다. 이에 따르면 2021년 귀속분부터 개인ㆍ법인 주택분 세율이 인상되고, 올해 6월 18일 이후 임대사업 등록 신청분부터 법인이 조정대상지역 내 임대주택을 신규 등록할 경우 종합부동산세가 과세될 예정이다. 또한 조정대상지역 2주택자 세부담상한이 200%에서 300%로 오를 전망이다. 단, 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담상한이 적용되지 않는다.

법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 공제액(6억 원)도 폐지되므로 법인이 6억 원 이하 주택을 보유한 경우에도 주택을 보유한 가액 전체에 대한 종합부동산세가 과세된다. 그러나 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하는 경우에 한해 종합부동산세가 부과되며 이 경우 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용되게 된다. 아울러 종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부가 조정대상지역 소재 주택 2가구를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당하게 된다.

종합부동산세 합산배제가 가능한 상황에 대해서는 ▲올해 7월 10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월 11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 ▲단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소돼 다시 장기임대주택으로 등록된 경우 ▲법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록한 경우 ▲종합부동산세 과세기준일인 올해 6월 1일 기준 시ㆍ군ㆍ구 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택인 경우 등이 공개됐다.

반면 합산배제가 어려운 상황에 대해서는 ▲올해 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택 ▲임대료 상한 5% 위반 시 해당 연도와 그다음 연도에 대해 합산배제 대상에서 제외 ▲올해 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트 등이 있다.

주택임대소득세 ‘모든 월세 수입’에 부과
취득세율, 올해 8월 12일 이후 취득분부터 시행

주택임대소득세는 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자 및 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자가 과세 대상이 된다.

주택임대소득세 관련 질문과 답변은 ▲주택임대소득 과세대상 ▲주택수 판정 ▲간주임대료 ▲주택임대소득 신고 및 납부 등이 주를 이뤘다. 이에 따르면 과세 대상에는 1주택의 경우 ▲국외주택의 월세 수입 ▲기준시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입, 2주택의 경우 ▲모든 월세 수입, 3주택 이상의 경우 ▲모든 월세 수입 ▲비소형 주택 3채 이상 소유 및 해당 보증금ㆍ전세금 합계가 3억 원이 초과하는 경우 등이 해당한다.

비과세 대상은 1주택의 경우 ▲기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입 ▲모든 보증금ㆍ전세금, 2주택의 경우 ▲모든 보증금ㆍ전세금, 3주택 이상의 경우 ▲소형주택의 보증금ㆍ전세금 ▲비소형 주택 3채 미만 보증금ㆍ전세금 ▲비소형 주택 보증금ㆍ전세금 합계가 3억 원 이하인 상황 등이다. 여기서 주택임대소득 과세 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산한 기준으로 본다.

이 외에도 다양한 경우의 수가 있다. 만일 미혼인 본인이 주택 1채를 임대하고 부모님 소유의 주택에서 거주할 경우 본인이 주택 1가구만을 ‘소유’하고 있다면, 임대소득세 과세 대상에는 해당하지 않는다. 기혼이라도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채인 경우 과세 대상이 아니다. 단, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다.

이 밖에 주택임대소득세가 과세되는 상황에는 ▲이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우 2주택 소유한 기간 동안 월세 임대수입에 대한 소득세 과세 ▲오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우(주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세 과세) 등이 있다. 또한, 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않는 상황에는 비과세 대상이 된다.

취득세와 관련해서는 ▲주택 취득세 중과세율 ▲1가구의 기준 ▲주택 수 산정 방법 ▲일시적 2주택 ▲주택 무상취득 중과세 ▲경과조치 등과 관련된 질문ㆍ답변이 게재됐다. 이에 따르면 「지방세법」 개정 후 취득세율은 조정대상지역 ▲1주택 1~3% ▲2주택 8% ▲3주택 12% ▲법인ㆍ4주택 이상 12%으로 조정되고, 비조정대상지역에서는 ▲1주택 1~3% ▲2주택 1~3% ▲3주택 8% ▲법인ㆍ4주택 이상 12% 등으로 적용된다. 해당 취득세율은 올해 8월 12일 이후 취득분부터 시행되며 7월 10일 이전 계약분은 종전 규정을 그대로 적용하면 된다.

이때 기존 주택을 조정대상지역에 소유하고 있었는지 비조정대상지역에 소유하고 있었는지에 따라 취득세 적용 여부가 달라져 주의가 필요하다. 만일 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 주택 가액에 따라 1~3% 세율이 적용되고, 만약 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득하려고 할 때는 8%의 취득세율이 적용된다.

국세청도 헷갈린다? 국민들 ‘부동산 세금’ 답답함 해결되길

그간 발표된 정부의 부동산 대책은 국세청에서 ‘100문 100답’을 공개해야 할 정도로 한눈에 알아보기 어려운 부분이 많았다. 이를 명확히 하기 위해 이 같은 문답을 마련한 것이지만, 이달 23일 조선일보에 따르면 이번 국세청 ‘100문 100답’의 22번 문항에서도 오류가 발견돼 수정되는 일이 발생했다. 부동산 대책의 복잡함이 얼마나 큰지를 알 수 있게 해주는 부분이다. 이에 대해 전문가들은 정부가 그저 부동산 대책을 추진할 것에만 집중하는 게 아니라, 이번 ‘100문 100답’처럼 국민에게 해당 내용을 더 자세히 알리고 간단히 이해할 수 있도록 전달하는 노력이 계속돼야 한다고 입을 모았다.

▲ 종합부동산세 합산배제 여부 등 각종 세금 정책이 국민들에게 혼란을 야기하고 있다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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