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[아유경제_특집] 노후 오피스텔 재건축 규제 완화… 주택 공급 위기 해결할까?
▲ 20년 이상된 노후 상가ㆍ오피스텔 재건축에 대한 동의요건이 80%로 완화된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조은비 기자] 정부가 부동산 대책 등을 통해 재건축 규제를 강화해 이에 대한 우려의 목소리가 높아지던 가운데, 20년 이상 된 노후 상가ㆍ오피스텔 등 집합건축물에 대한 재건축 규제가 완화되는 방안이 발표돼 도시정비업계의 이목이 쏠리고 있다.

재개발ㆍ재건축 규제 강화, 주택 공급에도 타격
“집값 안정화 위해 규제 완화해야”

앞서 정부는 투기 수요를 막기 위한 취지로 부동산 대책을 연달아 발표해왔다. 이 가운데 재건축의 경우 6ㆍ17 부동산 대책으로 올해 12월로 예정된 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안에 따라 이르면 내년부터 수도권 투기과열지구에서 조합설립인가를 받는 재건축 조합은 2년 이상 거주 조건을 미충족하면 분양신청을 할 수 없게 되고, 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 새 아파트 분양권을 받을 수 있도록 규제가 강화된다.

아울러 재건축 안전진단 절차도 강화돼 초기 진입이 더욱 까다로워졌다. 1차 안전진단 협력 업체 선정ㆍ관리는 그동안 지자체 소관이었지만 이를 시ㆍ도지사가 맡도록 하고 2차 안전진단에 현장조사가 필수화됐다.

일각에서는 이 같은 재건축 규제 강화가 주택 공급 활성화에 도움을 주지 못하고 있다며 문제를 제기하는 목소리가 나오고 있다.

지난 9월 29일 국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 송언석 의원이 국토교통부(이하 국토부)와 서울시로부터 제출받은 자료를 분석한 결과에 따르면 서울의 경우 30년 이상 된 공동주택이 2016년 20만9120가구에서 지난해 38만1651가구로 82.5% 증가했고, 서울을 포함한 수도권에서는 같은 기간 35만8644가구에서 69만4614가구로 93.6% 늘어나 재개발ㆍ재건축 도입이 시급한 상황이라고 지적했다. 비수도권은 34만1797가구에서 56만7271가구로 66% 증가하는 데 그쳤다. 특히 서울에서 30년 이상 된 공동주택이 최근 5년간 80% 넘게 급증한 것으로 파악됐지만, 오히려 재개발ㆍ재건축사업 규모는 크게 주는 등 부진한 모습을 보인 바 있다.

송 의원은 “10년간 서울에서 해제된 재개발ㆍ재건축사업이 389곳에 달하는 것으로 집계됐다”라며 “해제된 면적만 총 1371만 ㎡로, 30만 가구 공급을 목표로 하는 3기 신도시 지역 중 경기 하남시 교산동, 부천시 대장동, 인천광역시 계양구 등에 예정된 3곳의 개발 면적을 합한 1327만 ㎡ 규모보다 크다”라고 설명해 재개발ㆍ재건축 활성화에 대한 필요성이 더욱 두드러졌다.

같은 기간 동안 서울에 신규로 지정된 재개발ㆍ재건축 지역은 재개발 83곳, 재건축 91곳으로 총 174곳인 것으로 나타났다. 이 중 착공이 진행된 지역은 재개발 2곳, 재건축 19곳을 합한 21곳에 불과한 것으로 파악됐다. 이에 대해 송 의원은 “재개발ㆍ재건축사업 위축이 공급 부족으로 이어진 것이 집값 폭등 현상에 주된 원인”이라고 짚으며 “정부와 지자체는 합리적인 재개발, 재건축 활성화 방안을 마련해 주택 공급 확대를 통한 시장 안정화에 나서야 한다”고 당부했다.

실제로 서울 내 재건축이 추진되고 있는 송파구 ‘둔촌주공’의 경우 기존 5939가구에서 재건축 이후 1만2032가구로 2배 이상 늘어날 전망이다. 14개 단지 규모의 양천구 ‘목동신시가지’ 단지 또한 재건축이 진행되고 나면 2~5만 가구가량이 추가 공급될 것으로 알려져 주택 공급을 확대할 것으로 보인다. 이 밖에도 ▲1971년 준공된 영등포구 여의도시범(1578가구) ▲1978년 준공된 송파구 잠실주공5단지(3930가구) ▲1979년 준공된 강남구 대치은마(4424가구) 등이 재건축 추진단계에 있다.

전문가들은 주택 공급을 위해 재건축이 활성화돼야 할 이유 중 하나로 ‘속도’를 짚었다. 최근 정부가 3기 신도시 조성을 통해 약 30만 가구를 공급하는 방안을 추진 중이지만, 신도시로 주택이 공급되기까지 10년가량이 소요되는 반면 재건축은 인ㆍ허가 이후 3~4년 만에 신규 주택을 공급받을 수 있다는 것이다.

업계 관계자는 이에 대해 “모든 사람이 입지 좋은 곳에 위치한 신축 아파트에 살고 싶어한다”면서 “이런 조건을 갖춘 주택을 공급하려면 택지 공급으로는 부족하다. 재개발ㆍ재건축이 아니고서야 신축 아파트에 거주하기란 어려워 보인다”고 선을 그었다.

노후 집합건축물 재건축 규제 완화… 동의요건 80%
절차 간소화ㆍ비대면화ㆍ심의 과정 투명화

이처럼 도시정비사업의 주택 공급에 대한 실질적인 효과가 인정되면서, 규제가 강화된 상황에 대해 안타까움을 자아내고 있다. 이 가운데 정부가 집합건축물 재건축 건축규제를 완화하도록 하겠다는 방안을 발표해 주목을 받고 있다.

국토부는 이 같은 내용을 담은 ‘국민 불편 해소 및 건축산업 활성화를 위한 규제개선 방안’을 이달 15일 열린 ‘제115회 국정현안점검조정회의’에서 보고했다. 현재 30가구 이상 주택은 재건축 시 허가 동의 요건이 75~80%에 달하지만, 오피스텔ㆍ상가 등은 동의요건을 100%까지 충족해야 해 사업 추진이 어려웠다. 하지만 앞으로는 이 같은 집합건축물도 동의요건이 80%로 낮춰져 노후화된 건축물을 재건축할 수 있는 길이 열렸다. 국토부는 “20년 이상 된 노후 상가와 오피스텔 등 전국 집합건축물 1만3500여 동의 재건축 활성화가 기대된다”고 덧붙였다.

이번 규제 개선안에는 ▲건축허가 간소화 ▲국민ㆍ기업 편의 제고 ▲알기 쉬운 건축 관련 법령 운용 ▲저성장 시대 대응 ▲포스트 코로나 기반 마련 ▲4차 산업혁명 대비 등 사업을 활성화하는 방안들이 제시됐다.

박선호 국토부 제1차관은 “그동안 관련 제도가 너무 복잡하고 사회 변화 및 미래 대응에 미흡한 측면이 있었다”면서 “이번 건축분야 규제 개선안을 통해 국민의 불편이 조금이라도 해소되고, 건축을 기반으로 한 융복합산업이 활성화될 수 있기를 기대한다”고 발표한 취지를 밝혔다.

이에 따르면 건축허가 제도가 대폭 간소화될 전망이다. 현재 건축허가 제도는 ‘건축허가’ 단계 후 ‘착공신고’를 거치게 돼 있는데, ‘건축허가’ 단계에서 대부분 서류를 제출해야 했다. 하지만 앞으로는 ‘건축허가’ 단계에서 제출돼야 하는 서류를 ‘규모ㆍ입지ㆍ용도’ 등으로 간소화하고, 기타 기술적 사항이 담긴 서류는 ‘착공신고’ 단계에서 낼 수 있도록 한다. 건축심의 과정의 투명성도 강조된다. 지방건축위원회 심의 대상이 축소되고, 중복심의 불허 등 지방 건축위원회 심의 권한도 명확히 규정된다. 또 국토부 산하에 ‘건축규제모니터링센터’를 마련해 법적 근거 없는 지자체 임의 규제에 대한 조사ㆍ감독을 강화한다.

아울러 기업 편의를 위해 그간 3년마다 연장 신고해야 했던 도시계획시설 예정지 내 창고 등 가설건축물에 대한 존치기간을 자동 연장해 주기로 했다. 아울러 정부는 178개 건축 관련 법령 등을 포함한 ‘한국건축규정’을 마련하고 누리집을 통해 누구나 쉽게 건축기준 정보를 살펴볼 수 있도록 하겠다는 방침이다.

이 밖에 건폐율, 용적률 등과 연관된 바닥면적과 관련해 불필요한 절차를 줄였다. 지하주차장 경사로 지붕이나 건물 내부에 설치되는 에어컨 실외기실이나 생활폐기물 보관시설 지붕 등을 건축물 바닥면적 대상에서 제외하면서 등기 및 대장 변경 등의 번거로움을 줄였다. 태양광 발전시설 등 신재생에너지 시설의 처마 등도 2m까지는 건축물 바닥면적에서 제외될 전망이다. 창의적 건축을 위해 건폐율 등 건축기준을 낮추는 특별건축구역 지정 기준 또한 공동주택은 기존 300가구에서 200가구로, 한옥밀집지역은 기존 50동에서 10동으로 완화했다.

오피스텔 재건축 가능할까… 사업성 ‘관건’
용적률 통합 적용하는 ‘결합건축’ 기준 완화

이 가운데 재건축과 연관해 가장 주목할 점으로는 ▲집합건물 재건축 허가기준 완화 ▲특별건축구역 ▲특별가로구역 ▲결합건축 특례 대상 확대 및 세부 절차 마련 등을 통한 건축물 리뉴얼 촉진 등 내용이 꼽혔다.

그동안 상가ㆍ오피스텔시장은 재건축에 관련해 사업 추진이 어려웠지만 이번 집합건물 재건축 허가기준도 2021년 6월 시행될 「건축법」 개정에 따라 완화된다. 오피스텔은 토지 소유권이 분할돼 있고, 「주택법」이 아닌 「건축법」을 따라 용적률을 일반 아파트보다 더 높게 짓기 때문에 재건축을 추진하기가 어렵다는 특성이 있었기 때문이다. 하지만 이번 규제 완화로 인해 동의요건이 기존 100%에서 80%로 낮춰지면서 사업을 시도해볼 수 있는 길이 열린 상황이다.

여기에 국토부는 올해 12월 시행될 「건축법 시행령」 일부 개정안에 따라 특별건축구역 지정 대상 확대 및 절차 구체화가 진행된다는 방안을 덧붙였다. 「건축법」 제정 이전 건축된 건축물은 현재 60년 이상 노후 됐으나 현행 규정에 부적합해 리모델링 시 규모 축소, 공개공지 확보 등이 필요해 노후 건축물 리뉴얼에 큰 제약이 있었다. 앞으로 개정안이 시행되게 되면 노후 건축물이 집중되고, 잠재력이 큰 지역을 특별가로구역으로 지정해 지역 특성을 고려한 건축기준 완화범위 설정 및 재건축 촉진이 필요하거나 공개 공지 설치 효과가 낮은 건축물은 공개 공지 설치 비용에 대한 대체 납부 방안을 마련한 것이다.

이와 더불어 「건축법 시행령」 일부 개정안에 따라 결합건축 허용 조건도 완화된다. 결합건축은 노후화된 건축물들의 대규모 재건축 및 리모델링이 어려워진 최근 여건을 고려해 개별 소규모 건축물 단위의 용적률을 통합 적용해 리뉴얼 활성화를 돕는 정책으로, 개별 필지가 아닌 공동으로 개발할 필지에 대해 상호 간의 용적률을 더해 서로의 필요에 따라 거래하는 것을 골자로 한다.

토지 소유권의 개념을 먼저 살펴보면, 기존에는 지상ㆍ지하ㆍ지표를 따로 구분해 보지 않았지만 「민법」상 구분지상권 조항이 신설되면서 기존 체계에서 벗어나 사용되지 않은 타인의 지상 및 지하 공간 등의 범위를 사용할 수 있도록 허용하게 됐다. 예를 들어 토지등소유자 A가 30층까지의 용적률을 적용한 건물을 지을 수 있는 지상 권한이 있었지만, 이를 다 사용하지 않고 10층짜리의 건물을 세운 경우 나머지 20층에 대한 공간의 권한을 토지등소유자 B에게 넘겨 매매할 수 있다는 뜻이다.

하지만 그동안 결합건축이 허용된다고 하더라도, 건축물 간의 허용 거리가 2개 대지로 한정되고, 절차가 구체화되지 않아 사업 활성화에 어려움이 있었다. 이에 국토부는 이번 규제 개선안을 통해 허용 조건을 3개 이상의 대지간 최단거리 500m까지 완화(2개 대지간 100m)하고, 적용 대상을 빈 건축물을 철거하고 공원ㆍ주차장 등으로 활용하거나, 공동이용시설 등으로 구체화해 사업 시행성을 높였다.

이처럼 각종 규제가 완화되면서 그간 재건축시장에서 애물단지 취급을 받았던 노후 오피스텔이 다시 눈길을 끌고 있다. 이번에 발표된 건축규제 개선 방안이 올바른 방향으로 나아가서 주택 공급의 일환으로 작용해 집값 안정에까지 기여할 수 있게 될 수 있기를 기대해본다.

▲ 일각에서는 주택 공급의 활성화를 위해 재개발ㆍ재건축 규제를 완화해야 한다고 입을 모으고 있다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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