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[아유경제_특집] 더 어려워진 재개발ㆍ재건축 투자 ‘살펴볼 곳’은 어디일까
▲ 지분감정평가액, 비례율, 분담금 등을 재개발ㆍ재건축 투자에 앞서 파악해야 한다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조은비 기자] 목돈을 쥐고 있는 사람들 중 재건축ㆍ재개발이 돈이 된다고는 들었지만, 막상 어떻게 투자를 해야 하나, 괜히 돈만 날리는 것이 아닌가 망설이는 사람이 많다.

이에 더해 지난 6ㆍ17, 7ㆍ10 등 부동산 대책들이 연달아 마련되면서 투기과열지구 등 차등을 두고 생각해야 하는 요소가 많아져 재개발ㆍ재건축 투자에 앞서 공부해야 할 점들이 늘어났다.

본보는 따질 것도 많고 어려운 재개발ㆍ재건축 투자의 기본 원리를 알아보고, 전문가들이 공통으로 알려주는 투자 꿀팁과 부동산 대책으로 인해 유의해야 할 점, 주목받고 있는 구역 등을 소개하고자 한다.

재건축ㆍ재개발 투자의 기본 원리는?
사업성 알 수 있는 ‘계산법’ 모아보자

업계 전문가들은 사람들이 일반적으로 저지르는 오류 중에 하나로 ‘용적률 계산법’을 꼽았다. 일반적으로 알려진 ‘용적률이 낮으면 재건축 사업성이 있다’라거나 ‘층이 낮으면 일반분양이 많을 것이다’ 등의 측정법이 정확하지 않다는 지적이다. 재건축ㆍ재개발사업에서는 비례율ㆍ분담금 등 다양한 요건을 살펴보고 계산할 수 있어야 그 수익성을 짐작할 수 있다.

이 가운데 사업에 투자하기 전 살펴봐야 할 요건 중에 하나로는 ‘가구당 평균 대지지분’이 있다. 가구당 평균 대지지분은 평균적으로 조합원들이 소유하고 있는 대지지분을 나타내는 지표로, 해당 지분이 적으면 일반분양도 적고, 지분이 크면 일반분양도 많이 나올 수 있어 사업성을 가늠할 수 있는 척도가 된다. 가구당 평균 대지지분은 전체 대지면적에서 세대수를 나누면 구할 수 있는데, 그 결과 평균 대지지분이 15평 이상으로 나타난다면 기존 물량에서 15~20% 정도의 신규 물량이 나올 것으로 추정돼 사업성이 있다고 판단할 수 있다.

아울러 소형평형 단지는 일반적으로 사업성이 적은 경우가 많다. 기존 평형이 적기 때문에, 기존 구성원들이 평형을 넓혀가면서 일반분양이 줄어들기 때문이다. 반면 중대형으로 구성된 단지라면 사업성이 있을 가능성이 크다. 대형 평형대를 줄여서 일반분양을 늘릴 수 있기 때문이다. 이 밖에도 동간 거리 및 대지 면적 등을 통해 대략적인 사업성을 살펴볼 수도 있다.

재건축ㆍ재개발 투자에서는 ‘지분감정평가액’, ‘비례율’ 등을 계산한 뒤에 투자에 나서는 것이 좋다. 먼저 기본적인 공식을 짚고 넘어가자면, ▲조합원 권리가액에 추가분담금을 합할 경우 조합원 분양가가 나오고 ▲조합원의 토지 및 건물의 지분 감정 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 나온다. ▲재건축ㆍ재개발사업으로 분양하는 공동주택의 총 분양가에서 총 사업비용을 뺀 해당 구역 총 사업이익에 총 종전 평가액을 나누고 100을 곱하면 비례율을 구할 수 있다. 해당 사항들을 계산할 수 있어야 재건축ㆍ재개발사업의 투자에 앞서 수익성을 분석할 수 있다.

조합원의 평형 배정은 대지지분의 크기나 건물 크기로 정해지는 것이 아니므로 지분감정평가액이 높은 곳에 주목하라는 조언에도 귀를 기울여봐야 한다. 지분감정평가액이 높은 토지는 차량 진입이 편리한 도로 인근에 있고 용적률 확보가 쉬운 정방향 및 장방향의 토지, 저지대에 위치한 토지 등이 있다. 또한 공시지가가 높고 건물 노후도가 오래되지 않았을 때 감정평가 후 높은 금액을 받을 수 있다. 이 밖에도 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역 등 지정된 용도지역이 무엇인지에 따라서도 차이가 있을 수 있다. 이런 지분감정평가액은 사업시행인가 이후 정확히 알 수 있지만, 그 전에도 토지이용계획원 등의 자료를 활용해서 예측해볼 수 있다. 공시가액에 1.3~1.5를 곱하면 대략적인 지분감정평가액을 파악해볼 수 있다.

관리처분인가 이후에는 조합원 분양가가 나오게 되는데 이때 분양가에서 조합원 권리가액을 빼면 추가 분담금을 알 수 있고, 여기서 비례율이 100%를 초과할수록 사업성이 좋다고 판단할 수 있다. 비례율은 사업시행인가 단계에서 추정할 수 있으며 관리처분인가 이후 정확히 알 수 있다. 하지만 조합원 청산 시점에서 달라질 수 있기에 비례율만을 계산해두는 것보다 지분감정평가액을 함께 파악해야 사업성을 판단할 때 정확도를 높일 수 있다.

부동산 전문가들은 그저 입소문을 듣고 사업에 뛰어들기보다 이런 사항들을 직접 파악한 뒤 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 피해를 최소화할 수 있다고 입을 모았다. 이 밖에도 다수 전문가가 주목하는 요소는 입지의 중요성이다. 사실 사업성이 일부 좋지 않은 점이 있더라도 입지가 탄탄하다면 수익을 기대해볼 수 있다는 것이 공통적인 주장이었다.

달라진 부동산 대책으로 인해 유의할 점
꽉 막힌 대출, 재개발 빌라는 ‘예외’

그간 많은 부동산 대책이 나오면서 규제가 강화돼 어떻게 해야 세금 폭탄을 맞지 않을 수 있을지 전전긍긍하는 사람들이 있었다.

올해 발표된 7ㆍ10 부동산 대책의 핵심은 ▲서민, 실수요자 부담 경감 ▲실수요자 위한 주택 공급 확대 ▲다주택자, 단기 거래에 대한 부동산 세제 강화 ▲등록임대사업자 제도 보완 등으로 특히 다주택자, 단기 거래에 대한 부동산 세제를 강화했다. 부동산을 실거주가 아니라 투자의 목적으로 할 때 규제를 강화하겠다고 못을 박은 셈이다.

이에 따라 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 과세표준은 구간별로 1.2~6% 세율이 적용되면서 거의 2배 가까이 세금이 늘어났고, 법인은 기본공제 6억 원과 세부담 상한이 적용되지 않으면서 세금 부담이 대폭 늘어났다. 아울러 취득세도 강화돼 2주택자부터 기존 1~3% 취득세율을 8%로 올리고 기존 1~3%였던 3주택자ㆍ법인도 12% 취득세율 인상을 적용받게 된다는 등의 내용이 이번 부동산 대책에 포함됐다.

대출에 대한 규제도 강화됐는데, 6ㆍ17 부동산 대책을 통해 규제지역 내 주택담보대출(LTV)을 받은 경우 6개월 만에 종전 주택을 매수하고 6개월 이내에 신규 주택으로 입주해야 한다는 방안이 발표됐다. 해당 기간을 지키지 않으면 대출을 환수하는 조치가 내려진다. 이 같은 대출 규제에서도 실소유자를 위한 예외사항이 있는데, 준공이 완료되지 않은 주택의 입주권을 취득하기 위해 이주비 및 중도금 등의 대출을 했을 경우 해당 주택의 준공이 완료된 이후의 시점부터 6개월 이내로 종전 주택을 처분해도 된다는 점이다.

전문가들은 이처럼 강화된 대출과 관련해 재개발사업에서 주목할 만한 점이 있다고 귀띔했다. 먼저 ‘전세자금대출’은 다주택자 및 시가 9억 원 초과 주택을 취득하려는 1주택자의 경우 규제 대상에 해당하지만, 재개발과 같은 경우 빌라이기 때문에 시세 3억 원이 넘어가도 대출이 가능해진다.

아울러 재개발ㆍ재건축 투자 시 대체주택 특례조항에도 집중해야 한다. 공동주택에 거주하고 있지만 도시정비사업지에 입주하기 위해 신규 주택을 취득한 경우가 이에 해당하는데, A주택에 거주하면서 재개발이 진행 중인 B주택의 입주권을 구입하면 향후 B주택의 준공이 마무리된 뒤에도 2년 내까지 A주택을 매도할 수 있는 기간을 준다.

이 밖에도 전문가들은 이처럼 투자가 어려워진 상황에서 1주택자가 취할 수 있는 2가지 방법이 주어진다고 조언한다. 집을 팔고 무주택자가 돼 정부가 제공하는 각종 청약 혜택을 누리는 방법과 집을 보유한 상태에서 일시적 1가구 2주택 요건을 활용해 더 나은 주택으로 이동하는 방법 등이다.

앞으로의 수혜지역은?
분양가상한제 뉴타운 ‘주목’… 저평가된 지방도

한편, 강력한 규제로 인해 유동자금이 갈 길을 잃은 상황 속에서 앞으로 수혜지역 및 그간 상대적으로 저평가됐던 지방이 주목받을 것이라는 분석도 나온다. 이미 수도권은 가격이 오를 만큼 올랐기 때문에 규제지역으로 묶인 수도권을 벗어나 지방 및 광역시 등으로 유동자금이 쏠릴 수 있다는 설명이다.

또 분양을 앞둔 분양가상한제 대상 단지도 관심을 끌고 있다. 분양가상한제란 새로 분양하는 민간주택 등 공동주택의 가격을 규제해 건축비에 땅값을 더해서 그 이하로 가격을 책정하는 방식의 제도를 뜻하는데, 해당 제도는 다수의 사람에게 좋은 입지에 거주할 기회를 제공하기 위한 취지로 마련됐다. 기존 시세보다 더 값싼 가격에 더 좋은 입지에 입주할 수 있다는 장점이 있지만, 실소유자들을 위해 마련된 제도이니만큼 해당 주택에 입주할 경우 5년의 의무 거주 기간을 지켜야 한다.

다수의 전문가가 꼽는 분양가상한제 적용 단지 중 서울 지하철 1호선 외대앞역 인근에 위치한 ‘이문휘경뉴타운’은 2904가구 중 일반분양 790가구를 공급하는 이문1구역과 이문3구역이 재개발사업으로 분양을 앞두고 있다. 이 밖에 관리처분인가가 난 휘경3구역, 조합설립인가 후 사업시행인가를 앞둔 이문4구역, 이미 입주가 완료된 휘경1ㆍ2구역 등 재개발 구역이 ‘이문휘경뉴타운’에 포함된다. ‘이문휘경뉴타운’은 서울 지하철 1호선ㆍITXㆍKTX에 더해 GTX BㆍC노선 도입 소식으로 교통 호재를 맞이한 청량리역와 인접한 구역으로, 풍부한 교통 인프라가 갖춰진다는 이점이 있다.

특히 동북선 경전철이 지나가게 되는 ‘장위뉴타운’도 눈길을 끌고 있다. 2025년 말 완공 예정으로 알려진 동북선 경전철이 ‘상계-하계-월계-미아-고려대-제기-왕십리역’을 지날 것으로 예정됐다. ‘장위뉴타운’에서 분양을 예정한 곳은 재개발사업으로 2840가구 중 1331가구가 일반분양으로 공급되는 장위4구역이 있으며, 장위10구역도 1968가구 중 1100가구 일반분양을 연내 계획하고 있다. 해당 뉴타운에서 입주가 완료된 단지로는 장위1ㆍ2ㆍ5구역 등 재개발 구역이 있다.

서초구 ‘방배동 재건축 단지’에서는 방배5ㆍ6ㆍ13ㆍ14구역이 분양가상한제 적용 지역으로 분양을 앞두고 있다. 서울 지하철 7ㆍ4호선이 맞물려있는 이수역(총신대입구역)과 7호선 내방역 인근에 위치한 방배6구역은 ‘아크로파크브릿지’로 재탄생해 오는 12월 총 1131가구 중 676가구를 일반분양으로 공급할 예정이다. 방배5구역은 ‘디에이치방배’로 재탄생해 연내 3080가구 중 1100가구가 일반분양으로 제공된다. ‘방배동 재건축 단지’는 이수역과 사당역 사이에 지구단위가 계획돼 있고, 사당역 인근에 ‘사당역복합환승센터’ 개발이 예정돼 있어 교통 요충지로 자리 잡을 전망이다.

이 밖에도 경기 ‘광명뉴타운’에서는 광명1ㆍ2ㆍ3ㆍ4ㆍ5ㆍ9ㆍ10ㆍ11ㆍ12R구역이 분양가상한제 지역으로 분양을 앞두고 있어 주목을 받고 있다. 이 가운데 광명10R구역과 3344가구 중 720가구의 일반분양이 예정된 광명2R구역 등 재개발사업은 연내 분양을 목표로 하고 있다.

▲ 부동산 대책으로 대부분의 투자 방법이 막힌 가운데 예외적인 사항들이 눈에 띈다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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