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[아유경제_특집] 올해 하반기 바뀌는 부동산 제도 살펴보기
▲ 2021년 하반기 달라지는 부동산 제도. <제공=직방>

[아유경제=서승아 기자] 어느덧 올 하반기가 다가왔다. 이에 본보는 하반기 부동산 제도에 어떤 변화가 있는지와 내년 상반기부터 어떤 부동산 제도가 시행되는지 정리해봤다.

서민ㆍ실수요자 금융 지원 ‘확대’… 투기과열지구 지정 검토 주기 ‘단축’ 

유관 업계와 직방 등에 따르면 이달 1일부터는 무주택 실수요자들의 내 집 마련 길이 넓어졌다. 주택담보대출 우대 혜택 중 하나인 소득 기준과 주택가격 기준이 모두 완화됐기 때문이다. 부부 합산 소득 기준은 8000만 원 이하에서 9000만 원 이하로 조정되고 생애 최초 구입자는 1억 원 미만으로 상향됐다. 

또한 주택담보대출비율(LTV) 우대폭이 10%p에서 최대 20%p로 확대됐다. 이번 주택가격 기준 완화로 우대혜택이 생긴 투기과열지구 6~9억 원 이하는 50%, 조정대상지역 5~8억 원 이하는 60%로 10%p가 적용된다. 다만 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억 원으로 설정됐다.

주거취약계층 지원도 확대된다. 청년들이 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 7000만 원에서 1억 원으로 높이고 보증료는 연간 0.05%에서 0.02%로 낮췄다. 공급 규모 제한도 폐지해 청년들에게 많은 혜택이 돌아갈 전망이다. 이 같은 지원책은 이달 1일부터 시행됐다.

투기과열지구 지정 검토 주기도 단축됐다. 주택가격 안정을 위해 도입된 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정ㆍ해체된 바 있다. 이번 검토 주기 단축으로 인해 투기과열지구는 조정대상지역과 같이 반기 단위로 검토된다. 이 같은 단축은 지난 14일부터 시행됐다.

도시정비사업은 주거환경 개선 및 도시 내 주택 공급에 중요한 역할을 할 수 있지만 주민 간 갈등이나 사업성 부족으로 원활하게 진행되지 못하는 경우가 많다. 이에 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 원활한 사업 진행을 촉진하는 새로운 유형의 도시정비사업이 신설됐다. 신설된 공공재개발 및 공공재건축은 용적률ㆍ도시공원 녹지 확보 기준 완화 등 특례가 적용돼 발 빠른 사업 추진이 가능해질 전망이다. 이 기준은 이달 14일 신설됐다.  

3기 신도시 가운데, 최초로 지구 계획 승인을 받은 인천계양지구에 대한 1차 사전청약도 이달 28일 진행됐다. 3기 신도시를 비롯한 수도권 신규 택지 사전청약 접수는 이달 28일 오전 10시 특별공급과 신혼희망타운 해당 지역 거주자부터 시작됐다. 1차 사전청약 단지는 인천계양 1050가구, 남양주진접2 1535가구, 성남복정 1026가구, 의양청계2 304가구, 위례 418가구 등으로 총 4333가구다.

부동산 중개보수 개선안 마련… 부정 방법에 따른 주택공급계약 ‘반드시’ 취소 

다음 달(8월) 중에는 부동산 중개보수 개선안이 마련될 전망이다. 지난 2월 9일 국민권익위원회는 부동산 중개보수 개선안을 권고하고 이어 국토교통부(이하 국토부)는 전담 조직을 마련한 바 있다. 국토부는 이후 실태조사 등 연구 용역을 진행해 당초 이달 중 개선안을 발표할 계획이었지만 일정이 다소 미뤄져 오는 8월 중 발표할 계획이다.

앞서 국민권익위원회가 권고한 4가지 안은 ▲거래금액 구간 표준 7단계 세분화, 구간별 누진방식 고정요율 ▲고가 주택 거래 시 공인중개사와 거래 당사자 간 합의로 중개보수 비용 결정 ▲거래금액 상관없이 단일요율제나 단일정액제 적용 ▲매매ㆍ임대 구분 없이 0.3%~0.9% 요율 범위 내에서 협의해 중개보수를 결정하는 방식이다.

다음 달(8월) 19일부터는 공공분양주택 유형 중 지분적립형 분양 주택이 추가된다. 지분적립형 분양 주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 뜻한다. 초기 비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하며 지분을 모두 취득한 후 명의 변경이 가능한 장점을 갖고 있다. 

앞으로는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결했던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련 법이 개정된다. 현재는 관련 법에 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’로 명시됐지만 앞으로는 반드시 ‘취소해야 한다’로 수정된다.

다만 공급 질서 교란 행위를 모르고 단순히 주택을 매입하거나 주택 입주자 지위를 취득한 매수인은 본인이 공급 질서 교란 행위와 무관하다는 것을 소명하면 주택공급계약을 취소하지 않아도 된다. 이 개정안은 오는 9월 17일 시행될 예정이다.

공공재개발 분양가상한제 ‘제외’… 임대차실거래정보 시범 ‘공개’ 

「가덕도신공항 건설을 위한 특별법(이하 가덕도신공항법)」도 시행된다. 가덕도신공항법은 부산광역시 가덕도로 입지를 확정하고 신공항을 신속하게 건설하기 위해 제정됐다. 신공항을 건설하기 위해서는 공항 개발사업 절차를 규정한 「공항시설법」에 의거해 추진돼야 하지만 준공까지 사업 진행 기간이 장기화될 수 있다는 우려가 있어 특별법이 마련됐다. 가덕도신공항법은 가덕도신공항 건설 절차, 국가의 행정적ㆍ재정적 지원, 예비타당성 조사 면제, 신공항 건립 추진단 신설 등이 규정됐다. 가덕도신공항법은 오는 9월 17일에 시행된다.

올해 10월에는 공공재개발의 분양가상한제 적용이 제외된다. 단, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제가 적용되는 주택은 거주 의무(최대 5년) 및 전매 제한(최대 10년)이 적용된다. 분양가상한제 적용 제외는 오는 10월 14일에 시행된다.

이어 오는 10월 중에 공공분양주택 2차 사전청약이 시작된다. 3기 신도시 남양주왕숙2를 비롯해 인천검단(1200가구), 파주운정3(1200가구), 군포대야미(1000가구), 의정부우정(1000가구), 성남낙생(900가구) 등이 사전청약을 준비 중이다. 이 중 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 공급가구 모두 신혼희망타운 공급이다.

올해 11월 중에는 임대차실거래정보가 시범 공개될 전망이다. 정부는 지난 6월 1일 임대차신고제 시행으로 수집한 정보를 기준으로 공개한다는 구상이다. 임대차실거래정보는 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 전망이다.

이어 하남교산 등 공공분양주택 3차 사전청약도 예정됐다. 11월 3차 사전청약은  2100가구를 포함해 총 4100가구가 공급될 예정이다. 3기 신도시인 하남교산에서 1100가구를 포함해 시흥하중(700가구), 양주회천(800가구), 과천주암(1500가구)에서 사전청약이 진행될 예정이다.

오는 12월 이후 진행 예정된 4차 사전청약에는 3기 신도시 3곳이 공급된다. 남양주왕숙 2300가구, 부천대장 1900가구, 고양창릉 1700가구 등으로 3기 신도시에서만 총 5900가구가 공급된다.

새해 첫 날인 2022년 1월 1일부터는 양도소득세 감면 대상 사업용 토지 기준이 강화된다. 

투기 목적으로 토지를 소유하지 못하도록 주말ㆍ체험 영농 목적의 농지는 사업용 토지에서 제외되고 공익사업 추진에 따라 협의 매수, 수용되는 토지는 사업 인정 고시일부터 5년 이전에 취득해야 사업용 토지로 인정된다. 현재는 사업 인정 고시일부터 2년 이전에 취득하면 사업용 토지로 인정된다. 「법인세법」상 사업용 토지 기준도 동일하게 강화돼 적용된다.

▲ 올해 하반기가 다가온 가운데 변화된 내용을 가진 제도들이 시행을 앞두고 있어 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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