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[아유경제_특집] 서울시, 제2종7층일반주거지역 제도 풀었다!… 주택 공급 ‘촉진’
▲ 서울시가 제2종7층일반주거지역 제도를 손질하는 등 재개발 규제를 완화해 귀추가 주목된다. <제공=서울시>

[아유경제=서승아 기자] 최근 서울시가 주택 공급 정상화를 위해 제2종7층일반주거지역, 상업ㆍ준주거지역 관련 제도를 완화해 이목이 쏠린다.

제2종7층일반주거지역 제도 ‘완화’
의무공공기여도 폐지해 사업성 ↑

이달 21일 서울시는 도시계획 규제 완화를 적용한 ‘서울시 지구단위계획 수립 기준’을 시행한다고 밝혔다. 이 기준은 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에 즉시 적용됐다. 

먼저 서울시는 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽았던 제2종7층일반주거지역 규제를 손질했다. 제2종7층일반주거지역은 저층 주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 지상 7층 이하 건축만 허용하는 제도를 뜻한다.

개선안에 따르면 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업이나 지구단위계획을 수립해 아파트를 건립하는 경우 제2종7층일반주거지역도 제2종일반주거지역과 동일하게 지상 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해지고 용적률도 상향된다.

이렇게 되면 정비계획 수립 시 제2종일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고 지상 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 수 있다.

제2종7층일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도 변경을 할 때 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 폐지됐다. 의무공공기여 없이도 지상 7층 초과 건축이 허용돼 사업성이 높아질 전망이다. 다만 높이ㆍ경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나 저층ㆍ저밀로 관리되는 용도지역ㆍ지구(녹지지역 등)에 인접한 경우가 이에 해당한다.

서울시 관계자는 “제2종7층일반주거지역은 서울시 전체 면적의 약 14%, 주거지역의 약 26%를 차지하고 있어 이곳에 대한 규제가 완화될 경우 주택 공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 판단된다”고 예상했다.

실제로 도시정비사업 해제 구역 388개 중 약 160개(약 41%)가 제2종7층일반주거지역이거나 일부를 포함하고 있다. 소식통 등에 따르면 성동구 금호21구역, 성북구 장위9구역, 마포구 노고산동ㆍ염리4구역ㆍ염리5구역 등 재개발 사업지들이 곧바로 적용할 수 있어 사업성이 크게 개선될 전망이다. 

금호21구역은 이미 정비구역 지정 신청 요건을 갖췄지만, 이번 층수 제한 완화를 적용하기 위해 잠시 일정을 뒤로 미룬 바 있다.

이달 21일 금호21구역 준비위 관계자는 “제2종7층일반주거지역 규제 완화는 정비구역 지정 전에만 적용할 수 있어 정비구역 지정 공람ㆍ공고 등의 일정을 미뤘다”라며 “또한 의무공공기여 비율을 줄이기 위한 협의도 진행 중으로 이는 재개발 사업성이 좋아지는데 기여해 토지등소유자들의 부담금이 줄어들 것이다”라고 말했다.

금호21구역은 즉시 적용이 가능해짐에 따라 정비구역 지정 주민 공람ㆍ공고, 구의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의 상정 등의 절차를 차례로 진행할 계획이다.

공공재개발 주민동의율 68%를 확보한 장위9구역의 사업성도 크게 개선될 전망이다. 이번 규제 완화를 장위9구역에 적용할 경우 기부채납 5%의 의무가 없어져 일반분양 세대수가 증가하기 때문이다.

한국토지주택공사(LH) 관계자는 “장위9구역은 100%가 제2종7층일반주거지역”이라며 “이번 규제 완화로 사업성이 대폭 향상될 것으로 보인다”라고 말했다.

상업ㆍ준주거지역 비주거 비율 10%→5% 한시적 완화 

이번 개선안은 상업ㆍ준주거지역에서 재개발ㆍ재건축을 진행할 때 반드시 채워야 하는 비주거 비율도 3년간 한시적으로 완화했다(용적률 10% 이상 지상층→용적률 5% 이상 지상층).

서울시는 주택 공급난은 심해지는 반면 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 온라인 소비가 증가하면서 상업 공간 수요는 줄고 있는 사회적 변화를 반영해 규제를 완화했다고 설명했다.

서울시 관계자는 “비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택 공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험 부담도 낮출 것으로 기대된다”라고 밝혔다.

지난 7일 서울연구원의 ‘서울시 상업공간 수급 현황과 입지 행태 변화’ 연구 보고서에 따르면 서울시 내 상업공간이 2000년부터 20년간 60% 늘어난 것으로 나타났다.

매년 80만 ㎡ 이상이 공급되는데 3000㎡ 이상 규모의 대규모 점포는 약 260개에 달한다. 매년 멸실 되는 상업공간의 물량을 상쇄하더라도 연간 30만 ㎡를 넘는 상업공간이 공급되는 셈이다. 반면 수요는 줄고 있어 온라인 소비 증가와 인구 구조 변화 추세를 고려하면 2045년에는 현재의 절반에도 미치지 못할 것으로 예측됐다.

서울연구원 관계자는 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”라고 조언했다.

서울시는 비주거 비율 완화를 신속통합기획 적용 대상 도시정비사업과 공공재개발ㆍ공공재건축에 우선 적용한다. 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 도시정비사업 전담 특별분과위원회 운영 기간(3년) 동안 한시적으로 적용한 뒤 이를 연장하고 적용 대상을 확대한다는 구상이다.

지난 7일 서울시는 서울시 도시계획위원회 내에 신속통합기획을 전담할 특별분과위원회를 신설한다고 밝힌 바 있다. 해당 위원회는 본회의 심의 의결과 동일한 성격을 갖는다. 정비계획 수립 등 도시계획 결정 과정에서 주요 쟁점 사항을 검토해 신속한 의사 결정을 내리기 위해 도입됐다.

서울시는 주택 공급과 관련해 기존에 일률적으로 적용됐던 도시계획 규제들을 사업성을 높이는 방향으로 유연하게 완화해 민간의 참여를 끌어내고 주택시장 안정화를 유도할 계획이다.

한편, 이번 ‘서울시 지구단위계획 수립 기준’ 개정은 오세훈 서울시장이 지난 5월 발표한 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안 실행을 위한 후속 조치다.

6대 규제 완화 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲신속통합기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발 해제 구역 중 노후지역 신규 구역 지정 ▲제2종7층일반주거지역 규제 완화를 통한 사업성 개선 ▲매년 재개발 구역 후보지 공모 통한 구역 발굴 등을 골자로 한다.

서울시는 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 도입을 위해 지난 9월 23일 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 변경했고 제2종7층일반주거지역 층수 제한, 상업ㆍ준주거지역 등에 대한 규제를 완화해 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안 실행을 위한 제도 개선을 모두 마무리했다고 평가했다.

류훈 서울행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립 기준 개선은 주택 공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며 “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다”라고 말했다.

▲ 지구단위계획 수립 기준. <제공=서울시>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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