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[아유경제_기획] 토지거래허가구역 재지정, 효과는 ‘글쎄’
▲ 최근 토지거래허가구역 재지정 실효성에 대한 의구심이 제기됐다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 올해 토지거래허가구역이 재지정된 가운데 실효성에 의문 부호가 커지고 있다.

서울시 잇따라 토지거래허가구역 ‘재지정’… 토지거래허가구역 인근 거래량 ‘상승’

지난 4월 20일 서울시는 도시계획위원회에서 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 4곳을 토지거래허가구역으로 재지정한 바 있다. 이곳은 그달 26일에 지정 기간이 만료될 예정이었지만 서울시가 이번 토지거래허가구역으로 다시 지정해 내년 4월 26일까지 기간이 1년 더 연장됐다.

서울시는 올해 6월에도 토지거래허가구역을 재지정했다. 지난 6월 15일 서울시는 도시계획위원회에서 강남구 삼성동ㆍ청담동ㆍ대치동, 송파구 잠실동 등을 같은 달 23일부터 2023년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 재지정했다.

토지거래허가구역 재지정과 함께 토지거래 허가 요건도 강화됐다. 지난 2월 28일 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정으로 허가 면적 기준이 강화되면서 아파트는 대지 지분이 6㎡, 상가는 15㎡를 넘으면 토지거래허가구역 대상이다. 기존에는 아파트 대지 지분 18㎡, 상가는 20㎡를 넘으면 허가를 받았다. 그동안 규제를 피했던 지역의 초소형 주택도 토지거래허가구역 대상으로 편입된다.

토지거래허가구역은 부동산시장의 과열이 예상되거나 집값 또는 땅값 급등이 우려될 때 지정된다. 토지거래허가구역 내에서 부동산 거래를 하려면 매수 목적을 명시해 구청장의 허가를 받아야 하고 매입 후에는 2년간 임대나 매매를 하지 못하고 실거주해야 한다. 2년간 실거주용으로만 매매가 가능해 전세를 끼고 매입하는 갭투자 수요를 막아 가격을 끌어내리는 효과가 있다.

토지거래허가구역 재지정이 발표된 올해 4월부터 6월까지 동별 아파트 매매거래량은 토지거래허가구역으로 지정된 곳보다 인접한 지역의 거래가 더 많았다. 다만 동별로 거래할 수 있는 아파트의 수가 달라 단순 비교하기는 어렵다.

최근 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 압구정동 아파트는 3개월(지난 4월~6월) 동안 17건의 거래가 이뤄졌다. 대치동은 40건, 여의도동 26건, 목동ㆍ신정동 33건, 잠실동 45건 등으로 확인됐다.

토지거래허가구역 인근인 반포동은 같은 기간 동안 80건의 거래가 이뤄졌다. 대치동 인근 도곡동도 대치동보다 18건 많은 58건이 거래됐다. 용산구 이촌동은 29건, 강서구 화곡동은 73건이 확인돼 토지거래허가구역보다 많이 거래됐다. 반면 잠실동과 인접한 신천동은 26건으로 집계돼 잠실동에 비해 건수가 적었다.

이에 대해 토지거래허가구역 인근 공인중개사사무소 관계자는 “토지거래허가구역 내 아파트는 전세를 끼고 매입하는 갭투자를 할 수 없어 매수세가 인접한 지역으로 옮기면서 상대적으로 거래가 많았던 것으로 보이는 것”이라며 “단순하게 ‘토지거래허가구역의 거래량이 감소했다’, ‘재지정 효과가 나타났다’고 보기는 어렵다”라고 설명했다.

토지거래허가구역 집값 하락 ‘유지’… 업계 “실효성 높지 않아 해제해야”

토지거래허가구역으로 지정된 곳은 대부분 집값이 하락했지만 일부 단지는 오름세를 보이고 지정되지 않은 곳도 하락해 매물에 따라 다르게 나타났다.

토지거래허가구역인 영등포구 여의도동 시범아파트(이하 여의도시범)는 하락세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 여의도시범 전용면적 156㎡가 32억 원(9층)에 매매계약을 체결했다. 이는 지난해 10월 거래된 최고가 35억 원과 비교해 3억 원이 떨어졌다.

토지거래허가구역으로 지정된 강남구 대치동 은마아파트(이하 대치은마)와 송파구 잠실동 일대는 단지별로 하락과 오름이 엇갈렸다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치은마 전용면적 76㎡는 최고가인 지난 5월 31일 25억4000만 원에서 지난달(7월) 7일 24억 원에 계약됐다. 하지만 대치은마 전용면적 84㎡는 올해 4월 28일 26억2500만 원에서 같은 해 5월 20일에 27억7000만 원에 계약돼 오름세를 보였다.

잠실동 리센츠는 지난 5월 전용면적 84㎡가 22억5000만 원에 거래돼 같은 해 4월 한 달 거래된 3건의 실거래가에 비해 5000만 원에서 최대 4억 원이 하락했다. 잠실주공5단지 전용면적 76㎡도 최근 거래가보다 5000만 원 이상 내린 매물이 등장했다. 이와 달리 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 올해 5월 30억7600만 원, 6월 31억8500만 원에 거래돼 신고가가 올라 단지마다 다른 추세를 보였다.

서초구 반포동과 강남구 도곡동은 토지거래허가구역으로 지정되지 않았지만 집값이 내려갔다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 129㎡는 올해 4월 64억 원, 5월 68억 원에 거래됐지만 6월에는 저층이 59억 원에 거래됐다. 토지거래허가구역이 아닌 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용면적 176㎡는 올해 4월 58억 원, 6월 55억 원으로 3억 원이 하락했다.

이처럼 서울 아파트의 가격이 하락세를 보이고 있는 가운데 토지거래허가구역이 재지정되면서 해당 지역 소유주들은 반발하고 있다. 지정 구역 한 주민은 “정부는 단기간에 집값이 상승할 수 있다는 우려 때문에 실효성 없는 규제를 유지하고 있다”라며 “집값 상승세를 이어가고 있는 곳이 아닌 집값이 떨어지는 곳을 대상으로 하는 이유를 모르겠다”라고 토로했다.

풍선효과로 토지거래허가구역 인근 단지 가격이 급등하는 등 부작용이 눈에 띄면서 규제 실효성에 대한 의구심도 제기됐다. 더불어 토지거래허가구역을 해제해야 한다는 주장도 나오면서, 만약 토지거래허가구역 해제가 어렵다면 동별 허가구역 지정이 아닌 아파트 단지별로 축소해 지정하는 방안까지 대안으로 제시됐다.

지난 6월 15일 강남구의회 행정재경위원회 소속 한윤수 의원은 “토지거래허가구역 지정 이후 부동산값 안정화 실효성은 큰 것으로 보이지 않으며 인근 시세가 급등했다”면서 “부동산시장 안정화보다 풍선효과만 생기고 오히려 거래매물이 줄어 부동산 거래 신고가 행렬도 이어졌다”라고 지적했다.

한편, 일부 전문가들은 부동산시장에 나온 주택 매물이 회수될 가능성이 커 세재 개편안 등 상황을 지켜봐야 한다고 조언했다. 지난달(7월) 21일 정부는 2022년 세제 개편안을 발표했기 때문이다.

이번 개편안에는 조정대상지역 다주택자에게 중과됐던 주택분 종합부동산세율을 일반세율로 낮추고 월세 세액공제율 상향과 주택임차 소득공제 한도를 높이는 방안 등을 담았다.

이 가운데 조정대상지역 2주택 이상 종합부동산세율을 기존 1.2%~6%에서 내년부터 0.5%~2.7%로 인하하고 종합부동산세 기본공제 금액을 1주택자는 11억 원에서 12억 원으로, 다주택자는 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정해 종합부동산세 부담이 지금보다 크게 낮아질 전망이다. 아울러 1주택자는 올해 한시적으로 기본공제 금액 11억 원에 3억 원을 더한 14억 원까지 추가 특별공제 돼 이번 세제 개편안에는 전반적으로 감세 정책 기조가 담겼다.

한 도시정비업계 전문가는 “이번 세제 개편안은 오는 9월 국회 본회의를 통과해야 한다”라며 “최근 하향 안정세 기미를 보이는 주택시장에서 세제 개편안이 원안대로 통과할지와 시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야 한다”라고 말했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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