▲ 재건축 부담금 합리화 내용. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 앞으로 재건축사업으로 얻는 조합원 이익이 평균 1억 원을 초과하지 않으면 재건축 부담금을 내지 않게 될 것으로 보인다.

이달 29일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)는 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속 조치의 일환으로 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다.

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 부담금은 2006년 도입된 이후에 2차례 유예 등을 거치면서 정상적으로 시행되지 못한 채 종전의 기준을 그대로 유지하고 있다. 그동안 집값 상승 등 시장 상황 변화에도 불구하고 과거 기준을 그대로 적용하다 보니, 불합리한 수준의 부담금이 산정되는 문제가 초래됐고, 그간 많은 지자체, 전문가들이 제도 개선 필요성을 제기해왔다. 특히 과도한 재건축 부담금은 재건축 지연, 보류 등의 원인이 되고, 결과적으로 선호도 높은 도심에 양질의 주택 공급이 위축되는 문제를 유발했다.

또한 양도세 등과 달리 1주택자, 고령자에 대한 보완장치 없이 모든 소유자에게 주택 보유 목적, 부담 능력 등과 무관하게 획일적으로 부과돼 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용될 수 있는 상황이다.

국토부는 이러한 문제를 개선하고자 지난 8월 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에서 재건축 부담금 개선 기본 방향을 밝힌 바 있다. 그간 지자체, 학계, 전문가, 유관 단체 등과의 수차례 간담회를 통해 광범위하게 의견을 수렴했고, 시뮬레이션 등을 통해 다양한 대안을 검토하고 분석해 온 끝에 지난 27일 민간전문가 중심으로 구성된 주택공급혁신위원회 논의를 거쳐 개선안을 마련했다.

개선안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택 공급이 원활해지도록 그간 시장의 여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 뒀다.

다음은 ‘재건축 부담금 합리화 방안’의 주요 내용.

■ 부과 기준 현실화

그간의 주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려해 면제금액을 현행 3000만 원에서 1억 원으로 상향한다.

현재 초과이익이 3000만 원 이하인 경우 부담금을 면제하고 있으나 초과이익이 1억 원 이하인 경우까지 면제될 수 있도록 개선하고 이에 따라 부과율 결정의 기준이 되는 부과 구간도 기존 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 확대한다.

■ 부과 개시 시점 조정

현재 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익은 도시정비사업을 위한 임시조직인 추진위구성승인 해당 일부터 산정하고 있다.

그러나 도시정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업 주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위가 아닌 조합이라는 점을 고려해 초과이익을 산정하는 개시 시점을 조합설립인가일로 조정해 부과 체계의 합리성을 제고할 계획이다.

■ 공공기여 감면 인센티브

현재 재건축사업 시 공공임대, 공공분양 등을 공공기관에 저렴하게 공급할 경우 용적률 상향 혜택을 받을 수 있으나, 매각대금이 초과이익에 산입돼 부담금이 늘어나게 됨으로써 공공임대주택 등 공공기여에 대한 사업 유인이 감소되는 문제가 있었다.

이에 국토부는 공공임대 및 공공분양 주택을 매각한 대금은 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 인센티브를 부여해 재건축을 통한 공공주택 공급이 더욱 확대되도록 유도할 예정이다.

■ 실수요자 배려 

현재 주택의 보유 기간, 구입 목적 등에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있으나, 1주택 실수요자에 대한 과도한 부담금은 경제적 부담을 가중시키고 정책 취지와 달리 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다.

이에 1세대 1주택자로 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우에 부담금을 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획이다. 다만 준공시점에 1세대 1주택자여야 하고 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다.

또한 경제적 여력, 종합부동산세 규정 등을 고려해 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속ㆍ증여ㆍ양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 개선할 예정이다.

국토부는 이번 개선안으로 이달 7월을 기준으로 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에 대해서 부과 기준, 개시 시점 개선안을 적용할 경우 38곳은 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소할 것으로 전망하고 있다.

또한 1000만 원 이하 부과 예정 단지는 30곳에서 62곳으로 증가하는 반면, 1억 원 이상 부과가 예정된 단지가 19곳에서 5곳으로 감소될 것으로 예상돼 재건축 부담금 부담 완화 효과 역시 클 것으로 봤다.

국토부 관계자는 “이번 개선안은 그간 관련 전문가, 지자체 등과 여러 차례 논의를 거쳐 마련한 것으로 과도한 재건축 부담금 규제가 합리화될 수 있을 것”이라며 “이번 방안이 법률 개정이 필요한 사항인 만큼 입법 과정에서 국회와 긴밀히 협력하고 앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하겠다”고 밝혔다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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