▲ 전세사기 의심 거래 집중 지역 기획조사 개요. <제공=국토교통부>

[아유경제=서승아 기자] 조직적 전세사기로 인한 피해 보고가 점차 늘자 정부가 관련 제도 보완에 나섰다.

전세사기 피해 ‘급증’… 보증 대상 전세가율 ‘하향’

최근 집값 급등 영향으로 전세가율이 높은 고위험 계약이 느는 등 전세사기 피해가 커지고 있다. 2022년 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1.2조 원이며 전세사기 검거 건수도 2021년 187건, 2022년 618건으로 전년 대비 3배 이상이 증가해 공인중개사의 전세사기 가담 사례도 다수 적발됐다. 전세사기 피해 증가에는 집값 급등, 보증제도 악용, 전문 자격사 가담 등이 주요 원인으로 지목됐다.

특히 시세 100%까지 가입할 수 있는 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양대행사 및 중개사 공모 하에 체결돼왔고 명의 변경, 확정일자 직후 선 순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡했다.

이 같은 피해를 막기 위해 국토교통부(이하 국토부)는 지난 2일 관계 부처 합동으로 이 같은 내용의 전세사기 예방 및 피해 지원 방안을 발표했다.

이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약 체결 방지를 위한 전방위 정보 제공 확대 등 다각적 사기 예방 조치와 저리의 전세자금 대출 지원, 긴급 거처 공급 확대, 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 세심한 지원과 전세사기 발본색원을 위한 강력한 단속ㆍ처벌이 포함됐다.

무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출을 위해 오는 5월부터는 보증 대상 전세가율이 100%에서 90%로 하향된다. 서민 임차인 보증료 할인은 연소득 4000만 원 이하에서 5000만 원 이하로 확대되고 자본금 출자ㆍ보증 배수 상향 등 보증 기반 확충도 검토될 예정이다.

또 감정평가사가 시세를 부풀리는 등 보증제도를 악용하는 것을 방지하기 위해 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정할 계획이다.

최근 등록임대사업자가 임대보증의무가입제도를 악용해 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 늘고 있다. 이처럼 임대사업자가 보증 의무를 악용하지 못하도록 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용하고 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지해 위약금을 지급하도록 한다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한한다.

아울러 보증제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해 전세가율 요건을 조정해 보증 가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 올해 7월까지 세부적인 개선 방안을 마련할 예정이다.

안심 전세 앱 ‘출시’… 전세사기 가담자 처벌 ‘강화’

이달 2일 국토부가 출시한 안심 전세 앱도 청년ㆍ신혼부부 등 사회초년생에게 도움이 될 전망이다. 사회초년생이 주로 찾는 신축 빌라는 시세 정보가 없어 그동안 전세사기의 대상이었다.

안심 전세 앱은 신축 빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금 체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에 모아 편리하게 제공한다. 연립ㆍ다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율ㆍ경매 낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로 피해가 많은 수도권부터 시행하고 오는 7월에는 지방, 오피스텔까지 확대된다.

더불어 계약 체결 후에도 보증금이 안전하게 보호되도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자를 확인한 뒤 대출을 진행하는 사업을 확대하고 공인중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약을 반영할 예정이다. 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 알리게 하고 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증 가입이 불가할 경우 계약을 해지하거나 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약에 포함된다.

또한 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심 역할을 할 수 있도록 권한과 책임이 강화된다. 이를 위해 공인중개사가 임대인의 세금ㆍ이자 체납 등 신용정보와 주택의 선 순위 권리관계ㆍ전입가구 열람 등을 확인할 수 있게 된다. 계약 시 유의 사항을 공인중개사가 확인하고 전세가율ㆍ전세보증 상품 등에 대해 임차인에게 안내해야 하는 의무가 부과된다. 중개사 영업 이력 공개도 확대되고 사기 의심 사례 조사와 보증사고 계약을 방지하기 위해 중개사 정보도 DB로 관리된다.

전세사기 피해자들의 이자 부담이 줄도록 저리 대출 요건도 완화된다. 기존 전세 대출을 1~2%대 금리로 저리 대출로 대체 상환할 수 있도록 하는 상품이 오는 5월에 신설된다.

이어 국토부는 단기간 내 주택 다량ㆍ집중 매집, 동시 진행, 확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사를 진행한다. 국토부는 전세사기 의심 거래 집중 지역을 우선으로 조사하되 그 외 지역과 신규 거래 건도 연내에 조사하고 의심 사례는 관계 기관에 통보해 위법 확인 시 엄중히 처벌할 계획이다.

전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 처벌도 강화된다. 공인중개사가 전세사기에 가담했을 경우 처벌하는 원스트라이크 아웃 요건이 확대되고 감정평가사가 자격이 취소되는 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화한다.

집값 담합 위주로 관리하던 교란 행위 신고센터의 업무 범위도 전세사기 의심 행위까지로 확대된다. 국토부는 전세사기 근절을 위해 전세사기범 특별 단속을 6개월 연장해 범부처 협력을 강화한다는 구상이다.

국토부는 정부 차원의 조치는 즉시 착수하고 나쁜 임대인 명단 공개 등 관련 법 개정이 필요한 부분은 국회와 협의해 조속하게 입법 조치를 완료할 계획이다.

원희룡 국토부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄다”라며 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”라고 말했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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