▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

우리나라의 부동산 정책은 정권의 부침과 함께 요동쳐 왔다. 이데올로기인 정치적 이념에 따라 부동산 정책은 변화를 거듭해 왔고, 국민의 주택문화 수준의 향상에 맞춰 고급주택을 선호하는 현상을 경험하고 있다. 하지만 매번 정부가 부동산 정책을 수립함에 있어 정권을 잡기 위한 수단으로 생각하고 정책은 항상 뒷북을 치는 상황이 되곤 했다.

‘부동산에서 발생하는 문제들은 무엇일까’란 고민은 장기적으로 국민의 주거 안정과 주거문화 수준의 향상을 위해 부동산 문제에 대한 원인과 해결방안을 찾기에 의미깊은 일이다.

부동산 문제에 있어 하나는 장기적인 부동산 공급 정책의 부재이다. 정부가 운영하는 도시재생사업 사업장 현황은 지난해 12월 기준 560곳(▲2016년 46구역 ▲2017년 68구역 ▲2018년 100구역 ▲2019년 116구역 ▲2020년 117구역 ▲2021년 87구역 ▲2022년 26구역)에 이르렀는데 현 정부는 지난해 8ㆍ16 주택 공급 대책을 통해 도시재생보다는 도시개발을 통한 공급 대책을 발표해 주택 공급 정책에 대한 접근 방식이 상이함을 보여준다.

부동산 공급 정책은 장기적인 수급전략으로 부동산 경기를 안정화하는 방안이지만, 정부는 이익집단의 득실에 따라 접근하는 경향을 보여준다. 정부의 부동산 정책은 이데올로기, 동기, 전문가 등에 의해 영향을 받을 수 있으나, 우리나라의 부동산 문제는 정치적 이익집단이 막강한 영향력을 행사해 위정자를 포함한 전문가들도 이익집단의 득실을 투표에 연결해 단기적 부동산 문제해결에 초점을 맞추다 보니 정권이 바뀌면 공급 정책의 변화를 예측한 부동산시장이 요동을 친다.

또 하나는 도시개발계획의 방향성 부재이다. 도시개발계획의 방향성 부재는 정권의 부침과 관계없이 주택 공급 전략의 부재에서 야기되는 단기적 대책으로 인한 필연적인 결과이다. 정부가 추진하는 공급 정책은 정부 주도적 도시개발사업, 민간이 주도하는 도시정비사업 그리고 정부가 공급하는 임대사업으로 나눌 수 있다. 민간이 주도하는 도시정비사업은 절차적 요건 때문에 공사기간이 많이 걸린다는 단점이 있지만, 장점 또한 많이 가지고 있다. 순환 방식의 사업, 토지등소유자의 참여 및 정부의 직접적인 개입 없이 정부가 원하는 기반시설의 확보 등 국민의 부담에 의한 사업이라 정부가 직접 개입하는 데 선을 긋고 있다.

공공이 공급하는 임대주택은 사업을 추진하는 방법에 있어 도시개발사업과 같이 개발제한구역이나 농지 및 산지를 훼손하고 공공주택을 건설하는 경우가 있다. 정부는 국토의 효율적인 이용을 위해 선계획 및 후개발을 지향하고 국토종합계획에 따른 국토기본계획에 장기적인 개발 방향을 제시하지만, 정부의 주택 공급 전략의 부재는 단기적인 공급을 위해 강제적으로 수용할 수 있는 저가의 토지를 선호한다.

마지막으로 사업 주체의 역량 부족이다. 주택 공급의 주체를 정부와 민간으로 구분하는 경우 정부의 공급원은 한국토지주택공사(LH)나 지방공사라 할 수 있다. 지방자치단체에서 운영하는 지방공사가 주택시장에 뛰어들고 정부의 주택 공급 전략이 부재인 상황에서 지방공사는 역량을 벗어난 공사를 시행하고, LH는 국민을 위한 주택을 공급하는 것이 아니라 공급가격의 적정성을 확보하기 위해 저가주택을 공급할 상황이 만들어진다.

도시개발계획의 방향성은 정부가 스스로 만들어 내는 것으로 정부가 수립한 주택 공급 전략 아래 장기적인 도시개발계획을 수립하고 상황에 따른 부침은 제한적이며, 수도권과 지방도시가 아울러 발전할 수 있는 계획을 만들어야 한다. 주택가격을 안정화할 수 있는 단기적인 공급에 주안점을 둔 개발계획의 수립은 자연을 훼손하고 자원을 낭비하는 개발이다. 장기적인 도시개발계획을 수립해 재생과 개발, 보전과 개발이 공존해야 한다.

필자는 도시개발계획의 방향성은 도시재생과 개발의 조화에 있다고 생각한다. 도시재생은 도시개발에서 나타날 수 있는 문제를 최소화하는 것으로 생각해 탄력적인 도시재생사업의 추진과 정보화 및 포스트 코로나 시대에 부합된 도시계획의 마련을 위한 도시개발계획의 수립이 최선이라 할 수 있다. 따라서 통합과 분산을 적절히 나누는 도시개발계획의 수립이 필요한 시기이다.

아울러 사업 주체의 역량 강화는 정부의 책임이며 지난해 발표된 8ㆍ16 주택 공급 대책에서 천명한 신탁사를 통한 사업 진행은 제한적이어야 한다. 정부가 사업 주체의 역량을 저평가해 신탁사에 의존하는 사업은 장기적으로 도시정비사업에서 파생되는 사업의 장기화로 이어져 사업비 부담에 대한 한계를 경험하게 될 수도 있다.

부동산 신탁사는 차입형토지신탁, 관리형토지신탁, 부동산담보신탁 및 관리신탁 등 다양한 상품을 취급하고 있으나 정부가 발표한 ‘신탁사의 도시정비사업 활성화’는 관리형신탁을 염두에 둔 것으로 생각할 수 있다. 그러나 ‘주민이 원할 때 조합 설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 규제 완화 및 인센티브 확대 추진한다’는 것은 신탁사에게 몰아주는 도시정비사업이 돼 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 취지를 왜곡하는 것인바, 신탁사에 의존하는 사업 진행에 앞서 도시정비사업의 사업 주체에 대한 본질적인 역량 강화가 우선시돼야 한다. 정부는 사업 주체의 역량 강화를 위해 정부의 비용 부담으로 조합 임원의 의무교육과 대의원 등 조합원 교육을 시행하고 조합 임원은 선출시와 매년, 법 개정시 교육을 반드시 이수하도록 하고, 조합장은 도시정비법상 공무원으로 의제되는 점을 고려해 매년 인허가권자의 해당 부서에서 의무적으로 일정 시간 근무하도록 하는 제도를 운용해 사업 주체의 역량을 획기적으로 강화하는 것이다.

부동산 문제는 국민 생활에 직결되는 것으로 정부 정책은 장기성을 가져야 하며 발생되는 문제에 대한 다양한 해결방안을 가지고 있어야 한다. 하지만 문제해결을 위한 전략의 부재, 정쟁에서 만들어지는 단기적 처방은 부동산시장의 안정화에 기여할 수 없음을 명심하고 정파를 떠나 합의된 장기적 부동산 공급 전략을 가져야 한다. 장기적 전략이 존재하는 경우 도시계획이 추구하는 도시개발계획의 방향성은 확실해지고, 사업을 추진하는 사업 주체의 역량 강화는 정부의 정책을 실현하는 촉매제가 돼줄 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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