▲ 과천주공10단지 일대. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김민 기자] 올 상반기 전국 집값 상승률 1위를 기록한 경기 과천시 아파트가 큰 관심을 받고 있다. 이달까지 과천시는 KB국민은행과 한국부동산원의 집계 결과 모두 상승세를 유지하고 있다.

업계 관계자들은 부동산 폭등기보다도 실거래가 높고 활발하게 이뤄지는 요인으로 활발한 재건축 추진ㆍ신축 아파트 공급을 꼽았다. 이어서 서울 접근성ㆍGTX-C 착공 등이 뒷받침한다는 설명이다.

과천주공10단지 시공자 선정 절차 ‘임박’
업계 “내역입찰ㆍ총액입찰 두고 조합 집행부 고심”

실제로 이달 재건축 추진 단지 중 마지막 시공자 선정 주자로 꼽히는 과천주공10단지가 선정 절차 킥오프를 앞두고 도시정비업계의 관심이 쏠리고 있다.

유관 업계에선 이곳 시공권을 두고 삼성물산과 롯데건설의 2파전을 예상한다. 이에 대해 ▲롯데건설의 하이엔드 브랜드 ‘르엘(LEEL)’ 제안 ▲과천주공8ㆍ9단지 재건축을 검토하다가 불참한 삼성물산의 참여 여부가 관전 포인트로 보인다.

이 사업은 과천시 관문로 166(중앙동) 일대 10만2100㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지하 2층에서 지상 28층에 이르는 공동주택 1339가구 등을 짓는다.

이곳은 지하철 4호선 과천역과 가까운 역세권 단지로 교육시설로는 청계초, 과천초, 과천중, 과천고, 경기도립 과천도서관 등이 있다. 여기에 단지 인근에 중앙공원과 이마트, 과천시청과 정부과천종합청사 등도 있어 양호한 주거환경을 갖추고 있다.

그런데 소식통 등에 따르면 현재 조합이 시공자 선정 준비를 두고 조합원들의 우려 제기 등이 이어지고 있다. 선정 계획의 주요 내용 중 ‘내역입찰’과 ‘총액입찰’ 방식을 두고 선택이 이뤄지지 않았기 때문이란 후문이다.

내역입찰은 시공자 입찰 시 산출내역서(총액 포함)를 내어 입찰하는 방식으로 입찰 시 총액 단일 기재해 입찰서를 제출하는 총액입찰보다 입찰 준비 과정과 비용이 많이 들고 계약적 구속력을 지닌다.

서울의 경우 내역입찰이 의무(공공지원제)로 모든 재건축 조합은 ‘선정 후 내역서를 제출’하는 것이 아닌 ‘입찰시 내역서를 제출’하도록 한다. 강남 4구 정상급 아파트 수준의 마감재 내역도 확보하고, 이와 함께 중대한 사업의 리스크를 시공자가 책임지는 조건 등 사업에서 큰 이익을 얻을 수 있었다는 설명이 이어진다.

조합, 내역입찰 준비 완료하고도 총액입찰 카드 만지작?

과천주공10단지 재건축 조합 역시 최근까지 조합 비용을 들여 관련 협력 업체를 선정ㆍ용역을 통해 내역입찰을 준비해왔던 것으로 본보 취재 결과 밝혀졌다. 과천주공10단지 재건축 조합은 물량산출업체를 선정해 계약을 체결했으며 조합 마감 기준으로 3.3㎡당 699.7만 원 등의 결과가 나온 것으로 알려졌다.

특히 과천의 선행 재건축 단지 마감재를 상회 하는 옵션 적용과 적정 검수를 마쳐 내역입찰 진행을 위한 준비가 끝난 것으로 알려졌다.

이와 관련해 조합은 이달 중 이사회ㆍ대의원회를 통해 입찰 방식을 결정할 것으로 보인다.

과천주공10단지 한 관계자는 “내역입찰이 아닌 총액입찰 시 설계안ㆍ상세 내역서가 없이 시공자를 선정하기 때문에 향후 설계 변경이 이뤄지면 공사비가 시공자 임의로 부풀려져 크게 증가하는데 이는 결국 조합원의 몫으로 돌아온다는 사실을 인지하면서도 올해 선정해야 한다는 이유만으로 일부 이사들이 총액입찰 방식으로 입찰을 주장하고 있는데 이를 두고 의견이 꽤 나오고 있다”고 귀띔했다.

이어서 그는 “과천주공10단지는 조합 비용을 들여 내역입찰 준비를 마치고도 다시 원점으로 돌아가 조합원 부담을 가중하는 의미를 모르겠다”고 덧붙였다.

또 다른 과천주공10단지 한 조합원은 “임원 임기가 내년 1월이기에 총액입찰을 통해 기간을 단축하자는 주장이 나오고 있다”며 “과연 임기 내 시공자 선정이 중요한 것인지 조합원들의 권익을 위한 입찰이 중요한 것인지 면밀히 파악해야 한다. 특히 총액입찰을 주장하는 일부 이사들에 대해서는 내년 선거에 철저히 검증을 해봐야 한다. 누가 봐도 조합원들의 권익을 위해서는 내역입찰이 이익인데 이미 내역입찰 내역을 다 받아 놓고 총액입찰 추진을 주장하고 있다. 최고의 마감재 등을 선택해 평당 699만7000원 산출금액이 나온 가운데 총액입찰로 사업을 진행해 시공자가 750만 원으로 입찰에 참여했다고 가정해보면 조합원 분담금이 엄청나게 늘 것인데 그 책임을 누가 질 것인가. 정확한 판단이 필요하다”고 말했다.

특히 유관 업계에선 내역입찰의 장점이 예정가격 초과 입찰을 금지해 사업성이 확보되고, 마감재의 하향 원천 자체를 차단하는 것으로 보는데 이를 민감하게 받아들이는 특정 시공자를 위해 총액입찰을 주장하는 것은 아닌지 관계자들은 우려했다. 또 내역입찰은 선정 이후 시공자의 불명확ㆍ무분별한 공사비 인상도 불가하기 때문이다.

과천에선 현재 3기로 분류되는 ▲과천주공4단지 ▲과천주공5단지 ▲과천주공8ㆍ9단지 ▲주암장군마을 재건축사업이 진행 중이다. 이 단지들 역시 공사비 책정 상황이 별반 다르지 않다. 2018년 전용면적(3.3㎡)당 공사비 493만 원으로 계약을 체결했는데, 지난 6월 시공자 측에서 740만 원으로 올려달라고 요구하는 예도 있던 것으로 파악됐다.

내역입찰 vs 총액입찰에 대한 입찰 검토 측 주장은

서울시에서 공공관리제도를 시행하면서 내역입찰을 진행했던 이유는 과도한 공사비 상승 등 조합원들의 권익을 보장하기 위한 방편으로 최근 과천 인근 단지들이 공사비 상승으로 시끄러워지자 과천주공10단지 역시 적산 업체를 뽑고 공사비 적정성을 검증해 내역입찰을 준비 중으로 알려졌다.

하지만 최근 이를 두고 일부 이사들의 총액입찰 주장이 나오면서 입찰 관련 의견이 다분해지고 있다.

현재 과천주공10단지는 DL이앤씨가 철수하면서 삼성물산의 무혈입성이라는 소문이 시장에 흐르고 있는 가운데 최근 롯데건설이 입찰에 참여하겠다고 나서면서 경쟁 구도가 형성되고 있다.

삼성물산 측은 조합 적산 업체 산출가격이 평당 699만7000원이 나온 것에 대해 롯데건설이 이사회 공고 후 알고 있는 상황이 롯데건설과 유착이 돼 있는 것 아니냐는 주장을 펼치고 있는 것. 경쟁사가 없었던 삼성물산 처지에선 총액입찰로 입찰을 준비하고 있었기에 최근 집행부에 항의하는 등 의견을 피력한 것으로 알려졌다.

이와 관련해 롯데건설은 상반된 주장을 펼치고 있다. 롯데건설 측은 조합이 적산 업체 선정을 준비한다는 소식을 듣고 입찰에 긍정적인 검토를 하게 됐는데 갑자기 적산 업체 산출가격 699만7000원은 없어지고 총액입찰 주장이 나오면서 DL이앤씨가 철수한 이유가 이 때문 아니냐는 의견을 피력하고 있다.

롯데건설 측은 45일이 주어지는 내역입찰이 진행될 경우 충분한 대안설계 시간과 더불어 내역입찰이다 보니 예상가격 이하로 사업 조건을 파격적으로 제시하면 경쟁력이 있다고 판단해 과천주공10단지에 관심을 두고 홍보전에 참여했다는 의견으로, 총액입찰을 진행하려는 이런 상황이 벌어지는 것은 삼성물산을 의중에 둔 것 아니냐는 것.

삼성물산은 총액입찰 vs 롯데건설 내역입찰 ‘조합원들의 권익만 보자는 의견 높아’

삼성물산은 총액입찰을 하자는 주장을 펼치고 있고 롯데건설은 내역입찰을 하자는 의견을 피력하다 보니 어느 쪽 손을 들어 주느냐에 따라 상대 회사는 조합을 특정사를 위한 것이라 유착 의혹이 제시될 수밖에 없는 상황으로 조합은 건설사에 휘둘리지 말고 대다수 조합원의 의견과 권익만을 보고 사업을 진행해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

과천주공10단지의 한 조합원은 “삼성물산과 롯데건설 2개 사가 모두 입찰에 참여해 경쟁을 치르는 게 가장 이상적이다. 입찰 방식에 따라 1곳이 빠진다 해도 조합원들의 권익이 무엇인지가 중요하다”면서 “내역서도 없이 두리뭉실한 마감재를 사용하는지도 모르고 공사비를 받는 게 조합원의 이익이 되는 것은 분명히 아니다. 인근 단지들도 총액입찰을 해놓고 시간이 흐른 후에 마감재 업그레이드 등을 명분으로 공사비를 대폭 올리고 이미 내홍이 벌어지고 있다. 이미 적산 관련 업체에서 받은 699만 원의 예가를 정해 놓고 어느 건설사가 들어오든지 말든지 과천주공10단지 주민들 선택에 맡기는 게 맞다”고 주장했다.

또 다른 조합원은 “시공자 선정의 신속ㆍ간소화를 위해서라도 총액입찰을 진행해야 한다”며 “과천주공10단지의 경우 다른 단지보다 늦은 만큼 빠른 사업 진행만이 조합원들이 이익이 커지는 것”이라고 설명했다.

조합원들의 권익을 위해서라도 내역입찰을 해야 한다는 주장과 더불어 총액입찰로 시간을 줄이자는 의견이 나오는 가운데 과천주공10단지 재건축 조합의 선택에 관심이 쏠린 형국이다. 특히 입찰 방식에 따라 ▲삼성물산 ▲롯데건설 중 1개 사는 철수할 것이라는 의견이 나오고 있는 만큼 이곳 조합원들의 선택에 이목이 집중되고 있다.

김민 기자  koreaareyou@naver.com

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