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[아유경제_부동산] 서울시, 민간 개발 활성화 위한 ‘지구단위계획 용적률 체계 개편안’ 발표용도 변경 없이도 조례용적률 최대 110% 상향
▲ 허용용적률 인센티브 항목 개선(안). <제공=서울시>

[아유경제=송예은 기자] 서울시는 이달 19일 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 골자로 하는 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 발표했다. 이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용되며, 주민 제안이 있다면 신속한 사업 추진을 위해 즉시 반영한다.

앞으로 서울시 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다. 또 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편되고, 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.

현재 녹지지역을 제외한 서울 시가화 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 운영돼왔으나 제도 도입 24년이 지나면서 계속되는 규제 누적과 인구감소ㆍ디지털전환ㆍ기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 계속돼왔다. 이에 시는 지구단위계획을 미래도시 변화에 유연하게 대응 가능한 체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을 추진한다고 밝혔다.

이번 개편의 핵심은 ▲상한용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.

먼저, 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다. 예를 들어 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

둘째, 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공된다. 현재의 허용용적률 체계는 인센티브 이행이 용이한 항목 위주로 취사 선택이 가능해 지구단위계획구역 별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 계속 돼왔다. 앞으로는 이와 같은 기준용적률 하향이 사라지고, 기준용적률이 조례용적률과 동일하게 적용된다. 대신 일반적 항목은 기준용적률 범위에서 의무 이행되고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책ㆍ공공성 항목 도입시 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공되는 방식으로 변경된다.

셋째, 지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야ㆍ38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 판단하고, 로봇 친화형 건물ㆍUAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립ㆍ녹지생태도심 등 시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률제도를 전환한다.

마지막으로 동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 혼선을 막는다는 구상이다. 기존 지구단위계획구역 용적률 체계는 「도시계획법」 개정에 따라 복잡하게 결정돼왔다. 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 이에 시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 관리기준을 개선한다.

한편, 서울시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어 넣고 그간 개발이 지체됐던 구역에서의 사업성 또한 크게 개선될 것으로 기대하고 있다.

송예은 기자  yeeunsong1@gmail.com

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