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[아유경제_부동산] ‘2030 서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획’ 재정비 된다… 올해 9월 최종 고시사업성 보정계수ㆍ현황용적률 인정 등
▲ 사업성 보정계수 관련 이미지. <제공=서울시>

[아유경제=송예은 기자] 서울시가 ‘2030 서울특별시 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 기본계획)’을 재정비한다. 이달 30일 주민공람을 시작으로 오는 9월 최종 고시될 예정이다.

해당 기본계획은 주거지역을 대상으로 ▲주택정비형 재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 도시정비사업 부문 최상위 계획이다. 특히 지난 3월 내놓은 ‘재개발ㆍ재건축 사업 지원’ 중 사업성 보정계수ㆍ현황용적률 인정에 대한 적용 방안도 새롭게 담겼다.

시는 당초 보존 중심이었던 ‘2025 기본계획’을 전환해 ▲도시정비사업 활성화를 통한 안정적 주택 공급 ▲도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 계획을 수립했다.

먼저 사업성 개선을 통한 안정적인 주택 공급을 위해 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 제1ㆍ2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공기여율 등도 합리적으로 개편했다.

‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모ㆍ가구밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2까지 적용해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 사업성에 직결되는 분양가격이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수가 높게 산정, 사업성을 높여주는 것이다.

재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위 면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다. 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해서 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

다만 시는 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률 인정’ 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.

또 열악한 제1ㆍ2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화한다. 제1종일반주거지역은 지상 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대해 준다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정, 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업 추진 동력이 상쇄되지 않게끔 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1로 완화해 준다.

아울러 시는 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발ㆍ재건축 추진이 어려운 개발 사각지대에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업을 추진할 계획이다.

도시정비사업을 통해 도시 매력을 극대화해 도시경쟁력을 끌어 올리는 동시에 공공성도 함께 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 보행 중심 생활공간, 가구 맞춤형 생활환경, 친환경ㆍ미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 대폭 확대했다.

여기에 기본계획에 도시정비사업 추진 시 기반시설 입체ㆍ복합화 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했으며, 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전ㆍ재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

서울시는 다음 달(6월) 13일까지 기본계획 재정비(안) 주민공람을 진행하고, 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시한다는 방침이다.

송예은 기자  yeeunsong1@gmail.com

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