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‘1+1 재건축’, 부동산 시장에 효자 될까?

 

[아유경제=이화정 기자] 이른바 ‘1+1 재건축’이 업계 화두로 떠오르고 있다. 개포지구 재건축사업의 ‘맏형’ 격인 개포주공1단지 등에서 이를 추진하면서 과연 이 제도가 부동산 시장 활성화에 어느 정도 기여할 것인지를 놓고 업계도 설왕설래 중이다.

특히 작년 말 정부가 소형주택 공급 확대 및 시장 활성화를 목적으로 관련 법제를 개선했지만 지난 2월 이에 역행하는 대책을 발표해 이에 대한 비판이 높다.

이에 <아유경제>는 ‘1+1 재건축’의 현주소를 점검하고 소기의 목적을 달성하기 위해 필요한 ‘돌파구’를 찾아봤다.

용두사미… 기대는 무성했으나 실효성은 ‘글쎄’
사업성 제고 조치 아닌 데다 稅부담 증가 우려

지난해 12월 17일 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 일부 개정안이 국무회의를 통과했다. 당시 국토교통부는 “이번 도정법 개정안은 정부가 (작년) ‘4·1 부동산 종합대책(이하 4·1대책)’ 등을 통해 정비사업 활성화를 위한 제도 개선 방안으로 추진한 사항”이라고 밝히며, 사업 추진에 도움이 될 것이라는 기대감을 높였다.

이 개정안은 일주일 후인 작년 12월 24일 공포됐다. 이에 따라 정비사업 조합원에게 기존 주택의 가격 범위뿐만 아니라 주거전용면적 범위 내에서도 2주택 공급이 가능해졌다.

이에 따라 중대형 아파트 조합원은 중소형 두 채를 분양받아 한 곳에서는 거주하고, 나머지 한 곳은 임대해 임대 수익을 올릴 수 있는 ‘기회’가 확대됐다.

한 업계 관계자는 “기존 정비사업이 중대형 조합원이 자신이 원하는 주택을 분양받고 남은 크기를 현금으로만 돌려받는 구조였다면 작년 확대 시행된 ‘1+1 재건축’은 남은 크기를 아파트로도 돌려받도록 한 데 의의가 있다”고 설명했다.

하지만 업계 한편에서는 ‘1+1 재건축’이 용적률을 높이는 등 사업성을 높이는 조치가 아니므로 큰 기대는 하지 않는 게 좋다는 의견을 내고 있다.

사실 이미 2012년 정부가 ‘1+1 재건축 시 기존 면적 축소’ 방안을 마련해 중대형 조합원이 면적을 줄여 배정받는 대신 일반분양을 늘려 분담금을 줄이거나 차액을 현금으로 돌려받을 수 있도록 했기 때문이다.

결국 개정된 도정법은 재개발·재건축 조합원의 2주택 공급 기준이 ‘가격’에서 ‘가격+전용면적’으로 바뀐 게 주요 골자다. 다만 공급 받는 2채 중 1채는 전용면적 60㎡ 이하 규모여야 하며, 3년간 전매가 금지된다.

최근 소형주택 두 채 값이 대형 한 채보다 비싼 경우가 비일비재해 역차별에 시달렸던 중대형 재개발·재건축 조합원들이 그 혜택을 받게 된 셈이다.

중대형 조합원들에 대한 역차별 논란만 해소됐을 뿐 ‘1+1 재건축’이 넘어야 할 산은 많다. 대표적인 게 세금 문제다. 당장 종합부동산세(이하 종부세) 부담액이 급등할 것으로 예상된다. 보유 주택이 한 채에서 두 채로 늘어나면 종부세 과세 기준이 달라지기 때문이다.

현재 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유했을 때 종부세를 내지만 2주택자가 되면 두 채를 합산한 공시가격이 6억원만 넘어도 종부세 부과 대상이 된다. 그동안 9억원 미만 주택을 한 채만 보유해 종부세를 내지 않던 재건축 조합원이 두 채를 갖게 되면서 종부세를 납부해야 한다.

또 분양받은 두 채 중 전용면적 60㎡ 이하는 3년간 전매도 금지되기 때문에 최소 이 기간에 종부세 부담을 피할 길이 없다.

2주택자가 되면 양도소득세 부담도 늘어난다. 1주택자는 9억원 초과 주택에 한해 6~38%의 일반 세율이 적용된다. 하지만 2주택자가 되면 최고 50%의 세율이 적용된다.

이 같은 이유에선지 강남을 뺀 대다수 재건축 사업장은 정부의 ‘1+1 재건축 허용’에 대해 시큰둥한 반응이다.

업계 관계자 등은 조합원에게 집 한 채를 더 주면 그만큼 일반분양이 줄어들 수 있고, 일반분양 물량은 조합의 수익과 직결돼 결국 수지 타산이 더 안 맞을 수도 있다고 우려의 목소리를 높이면서 ‘1+1 재건축’에 대해 의구심을 표하고 있다.

‘주택 임대차시장 선진화 방안’에 발목… 3년간 팔지도 못해 ‘사면초가’

정부가 정비사업, 나아가 부동산 시장 활성화를 위한 제도 개선의 일환으로 정비사업 조합원에게 기존 주택의 전용면적 범위 내에서 2주택 공급을 허용했지만 ‘1+1 재건축’은 오락가락 정책에 발목을 잡힌 형국이다.

‘1+1 재건축’에 직격탄을 날린 정책은 정부가 지난 2월 발표한 ‘주택임대차시장 선진화 방안(이하 2·26대책)’으로, 임대 수익에 세금을 매기겠다는 게 핵심인 이 대책은 강남 재건축 시장에 ‘찬물’을 끼얹었다.

‘1+1 재건축’은 중대형 아파트 조합원이 중소형 두 채를 분양받아 한 곳에서는 거주하고, 나머지 한 곳은 임대해 임대 수익을 올릴 수 있도록 하는 게 핵심이다.

이에 2·26대책은 다주택자들에게 치명타를 안겼다. 한 재건축 조합원은 “2·26대책으로 조합원들은 종부세 부담은 물론 임대 소득에 대해서도 세금을 물게 됐다”며 “3년간 전매가 금지되기 때문에 남은 한 채를 되팔 수도 없는 노릇이라 사면초가에 몰렸다”고 울분을 터트렸다.

박근혜 정부는 2008년 이후 주택시장이 침체 국면을 지속하고 있어, 이로 인해 주택 거래 위축과 주택 구입 수요가 전세 수요로 전환되면서 전세시장 불안도 지속되고 있다고 밝혔다.

이에 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민 주거 및 민생 경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련하게 됐다며 2013년 4·1대책을 발표했다.

하지만 그로부터 1년도 채 되지 않아 2·26대책을 발표했다. 정부의 ‘코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이’ 식의 정책으로 지난 수년간 혼란을 겪어 왔던 시장(市場)으로서는 또다시 정책 혼선의 피해를 보게 된 셈이다.

실제로 2·26대책 발표 이후 3개월 동안 수도권 주택시장은 얼어붙었고, 서울 강남권 재건축 단지 또한 하락세를 면치 못했다.

지난달 28일 닥터아파트에 따르면 2·26대책 발표 후 3개월 동안 수도권 아파트 매매가는 1.45% 하락했다. 발표 직전 수도권 아파트 매매가는 3개월간 0.40% 상승했다.

이 기간 중 박근혜 정부는 주택시장 거래 활성화를 위해 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용, 재개발·재건축 조합원 2주택 분양 허용 등 주택시장 규제 완화를 공격적으로 펼쳤다. 하지만 2·26대책으로 매수자의 관망세가 확산되면서 매매시장은 급격히 냉각됐다.

‘1+1 재건축’ 사업을 추진할 예정이던 단지들도 고심하는 분위기다. 사업성은 물론 시장 상황을 조금 더 살펴보겠다는 입장이다. 자칫해서 부담금은 물론 세금 폭탄까지 맞을 수 있다는 우려 때문이다.

일각에서는 “오락가락하는 정책들이 ‘선진화’인지 잘 모르겠다”며 “정부에 앞뒤가 맞는 보완책을 촉구한다”는 목소리를 높였다.

‘1+1 재건축’만 정답이냐? 면적 축소로 돌파구 찾은 도곡삼익?

‘1+1 재건축’에 대한 우려의 목소리가 높아지자 분담금을 줄이고, 스스로 돌파구를 찾아 나섰던 사례가 있어 눈길을 끈다. 신축 예정 아파트의 면적을 10% 줄여 분담금 감축을 추진했던 것이다.

업계 관계자 등에 따르면 서울 강남구 도곡동 삼익아파트(이하 도곡삼익)는 면적 축소를 통한 재건축을 추진했다. 도곡삼익은 전용면적 ▲85㎡ 143가구 ▲141㎡ 104가구 등 14층 2개동 247가구로 구성돼 있다. 도곡삼익 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위) 측은 당초 141㎡는 그대로 유지하면서 85㎡를 93㎡로 늘리고 85㎡ 71가구, 60㎡ 51가구 등을 추가해 일반분양 및 임대할 계획이었다.

하지만 소형평형 의무 비율 준수와 임대주택 건립 시 수익성 문제가 생기게 될 것으로 우려해 ‘1+1 재건축’을 추진했던 것으로 알려졌다.

한 소식통은 “도곡삼익은 수익성을 고심한 끝에 ‘1+1 재건축’을 결정했지만, 이 또한 분담금이 높아 다른 방안을 모색하게 됐다”며 “구청 등에 문의해 10% 면적을 줄이는 방안으로 사업을 추진키로 했다”고 회상했다.

이에 따라 추진위는 기존 141㎡가구 중 48가구는 그대로 유지하되 56가구는 121㎡로 20㎡를 줄이는 계획을 수립했다. 이렇게 조합원이 내놓은 면적을 모으면 85㎡ 6가구를 추가로 일반분양분으로 돌릴 수 있게 돼 그만큼 분담금도 줄어들게 된다.

한 토지등소유자는 “정부의 오락가락한 정책 탓에 재건축 단지들은 스스로 살길을 마련해야 하는 지경에 이르렀다”며 “내 살을 깎더라도 사업을 마무리하겠다”는 의지를 드러냈다.

서울 서초구 잠원동 반포우성아파트 역시 재건축 뒤 새 아파트 면적을 기존 주택보다 오히려 줄이는 ‘1+1 재건축’을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

정부는 2012년 주택시장 정상화를 위해 내놓은 ‘5·10 부동산 대책’으로 ‘1+1 재건축’에 혜택을 줬다. 기존 주택 면적의 10% 이상을 늘려 지을 수 있게 됐고, 재개발에만 적용됐던 용적률 인센티브를 재건축까지 확대했기 때문이다.

이런 규제 완화에도 ‘1+1 재건축’ 사업이 별다른 움직임을 보이지 않자, 2013년 4·1대책의 일환으로 2주택 공급 기준을 ‘가격’에서 ‘전용면적’으로 확대해 정비사업 활성화를 위한 제도 개선에 나섰다.

하지만 2·26대책으로 ‘1+1 재건축’ 조합원들의 기대는 오래가지 못했고, 한숨은 늘어나게 됐다.

또 다른 업계 관계자는 “정부가 거래 활성화 대책을 내놓아도 별다른 효과가 없었던 것은 한 치 앞만 내다보는 정책 때문”이라며 “부동산 시장 활성화를 위해서는 일관성 있고 실효성 있는 정책이 뒷받침돼야 할 것”이라고 강조했다.

 

   
 

이화정 기자  boricha04@naver.com

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